| ที่มา | คอลัมน์ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม |
| เผยแพร่ |
อ่านข่าวแล้วไม่เข้าใจ อสังหาฯ ฟรีโฮลด์กับลีสโฮลด์ ต่างกันยังไงหรา
วันนี้ขออนุญาตใช้พื้นที่เพื่อตอบคำถามปิยมิตรหลายต่อหลายท่าน สอบถามเข้ามาเพราะกลัวจะปล่อยไก่ เห็นโฆษณาบางทีเขียนว่าเป็นลีสโฮลด์บ้าง ฟรีโฮลด์บ้าง
เว้ากันแบบซื่อๆ ถ้าแปลตรงตัว คำว่าฟรีโฮลด์ (free hold) น่าจะแปลว่า …ถือฟรี ถือแล้วไม่มีอะไรในมือ ส่วนลีสโฮลด์ (lease hold) ความเข้าใจน่าจะคมชัดกว่า ว่า คงหมายถึงซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปแล้วเหมือนจ่ายค่าเซ้ง พอครบสัญญาก็จบกันไป ไม่ใช่เป็นการซื้อขาด
สำหรับคนนอกวงการอสังหาฯ หรือแม้แต่ผู้บริโภคทั่วไป ไม่ใช่เรื่องแปลกถ้าหากจะไม่เข้าใจมากนัก อธิบายง่ายๆ คำว่า “ฟรีโฮลด์” คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือได้สิทธิขาดเมื่อซื้อ ตัวอย่างทั่วไปก็เวลาเราซื้อบ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ เป็นต้น เราก็จะได้การครอบครองอสังหาฯ แบบโอนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของเราด้วย
กับคำว่าลีสโฮลด์ ความหมายไม่เหมือนกัน คำศัพท์ตรงตัวของคำว่า “ลีส” Lease แปลว่าการเช่าอยู่แล้ว เพราะฉะนั้น ลีสโฮลด์จึงเป็นการครอบครองอสังหาฯ แบบสิทธิการเช่า หรือไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์นั่นเอง
ความจริงคำศัพท์ฟรีโฮลด์กับลีสโฮลด์ไม่ค่อยเป็นประเด็นในหมู่ลูกค้าคนไทยสักเท่าไหร่ เพราะภาษาไทยโครงการพัฒนาที่ดินขายแบบไหนก็ระบุแบบนั้นชัดเจน ซึ่งการรับรู้โดยทั่วไปก็คือที่อยู่อาศัยไม่ว่าคอนโดฯ หรือบ้านเดี่ยว ถ้าซื้อแล้วก็มักจะต้องโอนกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องปกติ กรณีไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์เขาก็จะเขียนคำโฆษณาให้เห็นชัดเจนว่าโครงการนี้ๆๆๆ เช่าระยะยาว 30 ปี หรือเซ้ง 20 ปี เป็นต้น
ประเด็นกลับมาตกอยู่ที่เวลาจะขายโครงการให้กับลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก เนื่องจากกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้คนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยเด็ดขาด ยกเว้นกรณีพิเศษ
มีตัวอย่างที่เคยเกิดขึ้นในอดีตเวลาเศรษฐกิจย่ำแย่หนักๆ รัฐบาลไทยก็ออกมาตรการจูงใจนักลงทุนต่างชาติ โดยบอกว่าถ้าขนเงินมาลงในประเทศไทยเท่านั้นเท่านี้ (รู้สึกจะ 30-40 ล้านบาทขึ้นไป) ก็ให้สิทธิซื้อที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 1 ไร่ มีเงื่อนไขว่าต้องเป็นการซื้อที่ดินสำหรับเป็นที่อยู่อาศัย ห้ามทำอย่างอื่น
แต่เหตุการณ์พิเศษแบบนี้มีไม่บ่อย และมีแบบพ่วงข้อจำกัดเยอะแยะไปหมด
วกกลับเข้าเรื่องต่างชาติไม่มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่กฎหมายก็เปิดช่องให้ชาวต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือคอนโดฯได้ เงื่อนไขคือจะต้องเป็นพื้นที่ห้องชุดในสัดส่วน 49% ของพื้นที่ที่เปิดขาย
หมายความว่า คอนโด 1 โครงการมี 100 ห้อง คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้สูงสุด 49 ห้องนั่นเอง
ดังนั้น ข้อคำนึงของโครงการอสังหาฯ ประเภทฟรีโฮลด์กับลีสโฮลด์จึงแตกต่างกันเพียงแค่ว่า ซื้อแล้วโอนกรรมสิทธิ์ หรือเป็นแค่สิทธิการเช่า เมื่อครบกำหนดสัญญาก็ต้องคืนเจ้าของเขาไป
ตั้งข้อสังเกตให้ก็ละกันนะคะ โครงการไหนที่ขายแบบลีสโฮลด์อาจหมายความได้ดังนี้
1.เจ้าของเสียดายที่ดิน ก็เลยปรับโมเดลการทำธุรกิจ จากเดิมที่พัฒนาโครงการ พอมีลูกค้ามาซื้อก็โอนกรรมสิทธิ์ ตอนหลังไม่ได้ทำโครงการแบบโอนกรรมสิทธิ์ หรืออย่างที่ในวงการพัฒนาที่ดินเรียกว่าเป็นโครงการประเภท “ขายขาด” โดยหันมาเน้นทำแบบอสังหาฯ ให้เช่าเป็นหลัก
2.ผู้พัฒนาโครงการไปขอเช่าที่ดินคนอื่นมา เช่น นายกอไก่ไปเช่าที่ดินนางขอไข่ ถึงเวลาก็ต้องคืน เวลาทำโครงการขึ้นมาก็ต้องบอกให้ชัดเจนว่าเป็นแค่สิทธิการเช่า แต่มีเงื่อนไขต้องเป็นการเช่าระยะยาวด้วยนะ ปกติก็ 30 ปีนั่นแหละ
3.ผู้พัฒนาโครงการไปขอเช่าที่ดินของหน่วยงานรัฐ หรือไปเช่าที่ดินหลวงมาทำ ซึ่งที่ดินของรัฐชาตินี้ทั้งชาติไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ใครได้อยู่แล้ว จึงต้องเป็นการเช่าเท่านั้น เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยให้ห้างมาบุญครอง-ห้างเซ็นทรัลเช่าที่ดินทำห้างสรรพสินค้า เป็นต้น
4.สิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ในโครงการที่อยู่อาศัย จะดึงดูดความสนใจผู้ซื้อโครงการไม่ว่าคนไทยหรือชาวต่างชาติ จำเป็นต้องมีสัญญาเช่าระยะยาว เพราะถ้าซื้อแล้วอยู่เอง ก็มีความมั่นคงว่าได้อยู่ยาว
กับกรณีซื้อเพื่อลงทุนปล่อยให้เช่าอีกต่อหนึ่ง สัญญาเช่าระยะยาวจะเป็นหลักประกันว่าหาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น เพราะการครอบครองอสังหาฯ ยาวนานให้ความรู้สึก และได้รับการคุ้มครอง (ตามกฎหมาย) ใกล้เคียงกับการซื้อนั่นเอง
