จับสัญญาณ “ตลาดอพาร์ตเมนต์” กำลังจะ “ตาย” สินค้ากำลังจะ “เอาต์” จริงหรือไม่? ท่ามกลางการเปลี่ยนผ่านของตลาด เทรนด์ ผู้บริโภค และภาวะเศรษฐกิจ ที่ยิ่งนานวัน ยิ่งไม่เหมือนเดิมอีกต่อไปแล้ว
มีเสียงสะท้อนจาก “วสันต์ คงจันทร์” ประธานคณะทำงานกรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ซึ่งระบุว่า จุดเปลี่ยนตลาดอพาร์ตเมนต์ คือ ต้นทุนที่ดินแพงขึ้น ถูกคอนโดมิเนียมแย่งตลาด หลังคนหันเช่าคอนโดมิเนียมอยู่อาศัยแทนการซื้อ เนื่องจากด้วยภาวะเศรษฐกิจ ทำให้กำลังซื้อของคนอ่อนแรง ระมัดระวังการเป็นหนี้ระยะยาวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์
• ยุคนี้ต้องคิดให้ดีก่อนลงทุน
ถามว่า ทำเลไหนที่ถูกคอนโดมิเนียมตีตลาด “วสันต์” ชี้พิกัดอยู่ในทำเลใกล้แหล่งงาน และมหาวิทยาลัย อย่างเช่น บางนา รังสิต ศาลายา ที่คอนโดมิเนียมเข้าไปบุกตลาด นับตั้งแต่ปี 2556 ซึ่งเป็นยุคบูมของตลาดคอนโดมิเนียมต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน และมีแนวโน้มจะค่อยๆ ซบเซา เนื่องจากห้องว่างในตลาดยังมีอยู่จำนวนมาก ขณะที่ธนาคารไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจนี้มากนัก
“ยุคนี้จะลงทุนทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ต้องคิดให้ดี ถ้าไม่มีเงินเย็นจริงๆ เหนื่อย เพราะผลตอบแทนลดลงเหลือ 4-5% ต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้อีก ถ้ากู้เงินมาลงทุน ค่อนข้างลำบาก จะคืนทุนต้องใช้เวลา 20 ปี อีกทั้งยังต้องมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอีกด้วย แม้มีคนอยู่เต็มตึกหรืออยู่ไม่เต็มหรือว่างทั้งตึก ต้องเสียภาษีเท่ากัน เพราะภาษีใหม่นี้คิดตามมูลค่าทรัพย์สิน” วสันต์กล่าว
ด้าน “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ได้ฉายภาพว่า จากสำมะโนประชากรและเคหะล่าสุดในปี 2563 พบว่าแฟลต อพาร์ตเมนต์ หอพัก มีจำนวนรวมกันอยู่ที่ 632,497 หน่วย หรือนับเป็น 22.7% หรือราว 1 ใน 5 ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด นับว่าสูงมาก จากที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯที่มีอยู่ 2,787,638 หน่วย
“อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยเช่า ไม่ได้มีเฉพาะแฟลต อพาร์ตเมนต์หรือหอพัก ยังมีการเช่าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวหรืออื่นๆ ด้วยเช่นกัน ทำให้จำนวนผู้เช่าบ้านในกรุงเทพฯ มีสูงถึง 38.5% หรือมากกว่า 1 ใน 3 ในขณะที่เจ้าของที่อยู่อาศัยแท้ๆ มี 52.8% โดยเป็นเจ้าของและพวกเช่าซื้อรวมกัน” โสภณอธิบาย
• ใช้เวลาคืนทุน 15-18 ปี
ขณะเดียวกันยังเปิดผลการสำรวจ โดยพบว่าสัดส่วนการครอบครองที่อยู่อาศัยประเภทเช่าโดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์มีสูงถึง 85% โดยเฉลี่ย ยิ่งในกรณีในเขตใจกลางเมืองและตามสถานศึกษาต่างๆ อัตราการครอบครองจะสูงกว่านี้ ขณะที่ในการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ หากคิดต้นทุนราคาที่ดินและสิ่งก่อสร้างทั้งหมด ระยะเวลาที่จะคืนทุนจะกินเวลาประมาณ 15-18 ปี อย่างไรก็ตาม ในกรณีเจ้าของที่ดินไม่ได้คิดราคาที่ดิน คิดแต่สิ่งก่อสร้างที่สร้างขึ้นมาหารายได้ จะกินเวลาคืนทุนประมาณ 7-9 ปีเท่านั้น
“โสภณ” ย้ำว่า จะเห็นได้ว่าอพาร์ตเมนต์เป็นการพัฒนาที่เกิดขึ้นในระยะต่อจากช่วงการให้เช่าที่ดินปลูกสร้างบ้าน เปลี่ยนมาเป็นการสร้างห้องแถวไม้ให้เช่า การพัฒนาหอพัก จนมาถึงอพาร์ตเมนต์ในที่สุด อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันอาจมีคู่แข่งเป็นห้องชุดพักอาศัย เพราะมีลักษณะที่เป็นส่วนตัวสูงกว่า และโดยที่มีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงมีห้องชุดจำนวนมากแปลงเป็นห้องเช่า ในแง่หนึ่งการเช่าห้องชุดจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า แต่การเช่าห้องชุดมีต้นทุนที่สูงกว่าโดยเฉพาะค่าส่วนกลาง ดังนั้นอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ปรับตัวได้ ยังสามารถแข่งขันกับห้องชุดได้ดีและโดยที่มีการบริหารจัดการนับหลายสิบหรือนับร้อยๆ ห้อง การบริหารจัดการน่าจะดีกว่าห้องชุด
“โสภณ” บอกอีกว่า อย่างไรก็ตาม อพาร์ตเมนต์มีข้อจำกัดตรงที่ผู้เช่ามักจะ “แพ้ของใหม่” พอมีห้องเช่าใหม่เกิดขึ้น ผู้เช่าจะย้ายออกไปห้องเช่าใหม่ แต่กรณีนี้ขึ้นอยู่กับการดูแลห้องเช่า ถ้าดูแลได้ดี ผู้เช่าจะไม่ย้ายออก แต่ถ้าการดูแลไม่ดี มีข้อพึงตำหนิมากอาจจะไม่มีผู้เช่า แม้แต่อพาร์ตเมนต์ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัย บางแห่งแทบไม่มีผู้เช่า ทั้งที่อยู่ในที่ตั้งที่ดี แต่ที่ไม่มีผู้เช่า เป็นเพราะว่าการบริหารจัดการไม่ดี ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยเท่าที่ควร
• เปิดโพยทำเลทอง
สำหรับทำเลที่ควรลงทุนในอพาร์ตเมนต์ที่จะประสบความสำเร็จ “โสภณ” เปิดโพยแยกเป็นรายกลุ่ม ตามศักยภาพของทำเล ประกอบด้วย กลุ่มที่ 1 เขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองที่ดีเยี่ยม ได้แก่ เขตคลองเตย เขตบางรัก เขตปทุมวัน เขตพญาไท เขตราชเทวี เขตวัฒนา เขตสาทร
กลุ่มที่ 2 เขตศูนย์ธุรกิจเดิมที่ประชากรหนาแน่นสูง ได้แก่ เขตคลองสาน เขตบางกอกใหญ่ เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เขตพระนคร เขตสัมพันธวงศ์
กลุ่มที่ 3 เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก ได้แก่ เขตดินแดง เขตดุสิต เขตธนบุรี เขตบางกอกน้อย เขตบางคอแหลม เขตบางแค เขตบางซื่อ เขตบางพลัด เขตพระโขนงเขตยานนาวา เขตห้วยขวาง
กลุ่มที่ 4 เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอพาร์ตเมนต์พอสมควร ได้แก่ เขตจตุจักร เขตจอมทอง เขตตลิ่งชัน เขตทุ่งครุ เขตบางกะปิ เขตบางเขน เขตบางนา เขตบึงกุ่ม เขตประเวศ เขตภาษีเจริญ เขตราษฎร์บูรณะ เขตลาดพร้าว เขตวังทองหลาง เขตสวนหลวง
กลุ่มที่ 5 เขตรอบนอกซึ่งมีการพัฒนาตามพื้นที่ที่มีแหล่งงาน ได้แก่ เขตคลองสามวา เขตคันนายาว เขตดอนเมือง เขตทวีวัฒนา เขตบางขุนเทียน เขตบางบอน เขตมีนบุรี เขตลาดกระบัง เขตสะพานสูง เขตสายไหม เขตหนองแขม เขตหนองจอก และเขตหลักสี่
“โสภณ” ทิ้งท้าย โดยสรุปแล้วการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ ยังเป็นเสมือน “เสือนอนกิน” การดูแลก็ไม่ซับซ้อน แต่ต้องใส่ใจและถ้าเป็นไปได้ต้องพึงสร้าง “แบรนด์” ให้เกิดความแข็งแกร่ง จะได้มีมูลค่าของทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้ (แบรนด์) นอกเหนือจากที่ดินอาคารและสังหาริมทรัพย์ เช่น โต๊ะ ตู้ เตียง ด้วย
