รถไฟเร่งเครื่องพัฒนาที่ดิน 3 แปลงใหญ่ มูลค่าเฉียด 100,000 ล้าน หารายได้ปลดแอกหนี้ ดึงยักษ์ใหญ่อสังหาฯ โรงแรม ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า ร่วมลงทุนโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส ผุดที่อยู่อาศัย สำนักงาน โรงแรม และพาณิชยกรรม เตรียมเสนอบอร์ด PPP เคาะ มี.ค.-เม.ย.นี้ ดีเดย์ 11 ก.พ. เชิญ 40 บริษัท คือ ทีซีซี แลนด์-L&H-คิวเฮ้าส์-เซ็นทรัล-พารากอน-พฤกษา-BTS-แสนสิริ ร่วมมาร์เก็ตซาวนดิ้งที่ดินย่าน กม.11 เนื้อที่ 359 ไร่ ให้สัมปทานยาว 30-60 ปี ขึ้นคอนโดฯเกรด A-B 5 พันยูนิต ออฟฟิศแนวสูงและไซซ์มินิ 10 ตึก ซัพพอร์ตติ้งมอลล์ โรงแรม 4 ดาว ศูนย์แสดงสินค้าเทียบชั้นอิมแพ็ค “บีทีเอส” ผนึก “แสนสิริ” ยึดทำเลทองสร้างอาณาจักรใหม่รับฮับรถไฟฟ้า
แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างเร่งรัดให้ที่ปรึกษาศึกษารูปแบบการร่วมลงทุน หรือ PPP โครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ใน 3 แปลง 3 ทำเล มูลค่า 96,783 ล้านบาท ตามขั้นตอนของ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯปี 2556 ให้แล้วเสร็จโดยเร็ว เพื่อนำเสนอคณะกรรมการ PPP ภายในเดือนมีนาคม-เมษายนนี้ และเปิดประมูลได้ภายในปีนี้ เนื่องจากเป็นนโยบายเร่งด่วนของกระทรวงคมนาคมมอบหมายให้การรถไฟฯเร่งนำโครงการพัฒนาสร้างรายได้ เพื่อแก้ปัญหาภาระหนี้ที่มีอยู่ประมาณ 1.1 แสนล้านบาท
เปิดพิกัดที่ดิน 3 ทำเลทอง
โดยแปลงแรกเป็นที่ดินสถานีกลางบางซื่อ พื้นที่ 218 ไร่ มูลค่าลงทุน 6.8 หมื่นล้านบาท พัฒนาเป็นฮับธุรกิจและที่อยู่อาศัยแห่งใหม่รองรับรถไฟชานเมืองสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ขณะนี้บริษัทที่ปรึกษาได้ศึกษารูปแบบการลงทุนแล้ว คาดว่าเริ่มดำเนินการได้ปี 2559
ทั้งโครงการใช้เวลาพัฒนา 15 ปี แบ่ง 3 ช่วง ระยะสั้น 5 ปีแรก เริ่มโซน A 35 ไร่ ห่างสถานี 50-100 เมตร พัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร อาคารสำนักงานและธุรกิจบริการ เช่น โรงแรม 3-4 ดาว ศูนย์อาหารลงทุน 1 หมื่นล้านบาท, แผนระยะกลาง 10 ปี เป็นโซน B 78 ไร่ อยู่ด้านตะวันออกของสถานี ห่างตลาดนัดจตุจักร 700 เมตร พัฒนาเป็นย่านพาณิชยกรรม ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า ลงทุน 2.4 หมื่นล้านบาท
แผนระยะยาว 15 ปี เป็นโซน C 105 ไร่ อยู่บริเวณสถานีขนส่งหมอชิต 2 และสวนสาธารณะ 3 แห่ง เหมาะพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือเมืองใหม่ มีทั้งโรงพยาบาล โรงเรียน สปอร์ตคอมเพล็กซ์ลงทุน 3.4 หมื่นล้านบาท และโซน D 87.5 ไร่ เป็นพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการเดินทาง เช่น ที่จอดรถ และทางเดินเชื่อม
แหล่งข่าวกล่าวว่า สำหรับแปลงที่ 2 เป็นที่ดินสถานีแม่น้ำ 277 ไร่ มูลค่า 10,413 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษารูปแบบการร่วมลงทุนเช่นกัน รูปแบบการพัฒนาโครงการจะเป็นแบบมิกซ์ยูส และจะทำให้เป็นแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ เนื่องจากแปลงที่ดินอยู่ในทำเลมีศักยภาพและติดแม่น้ำ
มาร์เก็ตซาวนดิ้งที่ดิน กม.11
แปลงสุดท้ายที่โครงการพัฒนาที่ดินย่าน กม.11 จำนวน 359 ไร่ ในวันที่ 11 ก.พ. 2559 จะจัดมาร์เก็ตซาวนดิ้ง (ทดสอบความสนใจ) โดยจะเชิญผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ โรมแรมและศูนย์การค้าจำนวน 40 บริษัทเข้าร่วมรับฟังการชี้แจงรูปแบบการพัฒนาโครงการ เนื่องจากโครงการนี้จะดำเนินการภายใต้รูปแบบ PPP
สำหรับผู้ประกอบการจะเชิญเข้าร่วมงาน อาทิ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา, บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์, บจ.ทีซีซี แลนด์ (ธุรกิจอสังหาฯของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี), บมจ.สัมมากร, บจ.สยามพิวรรธน์ (ศูนย์การค้าสยามพารากอน), บมจ.โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์, บมจ.ดิ เอราวัณ กรุ๊ป, บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้ง, บมจ.แสนสิริ, บมจ.พฤกษาฯ, บมจ.ศุภาลัย, บจ.แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล (กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์), บจ.ภิรัชบุรี (ผู้ประกอบการโครงการอาคารสำนักงานและศูนย์แสดงสินค้าไบเทค) เป็นต้น
เปิดพิมพ์เขียว 359 ไร่
แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า รูปแบบการพัฒนาจะเป็นมิกซ์ยูส เนื่องจากพื้นที่มีขนาดใหญ่มาก โดยการพัฒนาจะประกอบด้วย 1.อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ จำนวน 7-8 อาคาร 2.มินิออฟฟิศ จำนวน 2-3 อาคาร 3.ศูนย์ประชุมขนาดเทียบเท่าอิมแพ็ค พื้นที่ 1.5 แสนตารางเมตร 4.โรงแรมขนาด 4 ดาว จำนวน 250 ห้อง 5.คอนโดมิเนียมเกรด A จำนวน 1,000-2,000 ยูนิต ราคา 140,000-150,000 บาท/ตารางเมตร และเกรด B จำนวน 3,000 ยูนิต ราคา 90,000-100,000 บาท/ตารางเมตร โดยสร้างบางส่วนเป็นที่พักอาศัยเพื่อรองรับพนักงานการรถไฟฯประมาณ 2,500 ยูนิต 6.ซัพพอร์ตติ้งมอลล์หรือพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 1 หมื่นตารางเมตร และมีบางส่วนอยู่ใต้ตึกที่พักอาศัยเป็นสวัสดิการให้พนักงานรถไฟ และ 7.โรงพยาบาลและสนามกีฬา
“มูลค่าโครงการยังไม่นิ่ง เพราะแบบพื้นที่ยังไม่สรุป ล่าสุด ปตท.ขอใช้พื้นที่เพิ่ม ขึ้นอยู่กับโมเดลเอกชนนำเสนอรูปแบบการพัฒนาโครงการ แต่คาดว่าจะมากกว่าที่เคยศึกษาไว้อยู่ที่มูลค่า 18,370 ล้านบาท มีพัฒนาอาคารพาณิชยกรรม สำนักงาน และที่อยู่อาศัย ขณะนี้จ้างที่ปรึกษาศึกษารูปแบบการลงทุนให้สอดคล้องกับ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯปี 2556 คาดว่าจะให้เอกชนเช่าพัฒนายาว 30 ปี, 50 ปี, 60 ปี”
บีทีเอส-แสนสิริจ้องตาเป็นมัน
นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บมจ.ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ หรือบีทีเอสซีกล่าวว่า แม้ว่าการรถไฟฯจะนำที่ดินย่าน กม.11 เข้าสู่กระบวนการ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯปี 2556 บริษัทยังคงสนใจพัฒนาโครงการ และหากมีการลงทุนคอนโดมิเนียม มีความเป็นไปได้สูงจะร่วมกับ บมจ.แสนสิริเข้าร่วมประมูล เนื่องจากมีข้อตกลงร่วมกันจะลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดฯในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า และที่ย่าน กม.11 อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าสถานีกลางบางซื่อของสายสีแดง
ก่อนหน้านี้บริษัทได้เสนอแนวคิดพัฒนาโครงการให้กระทรวงคมนาคมพิจารณาบ้างแล้วโดยพัฒนาในรูปแบบคอนโดมิเนียมจำนวน10อาคาร ประมาณ 1 หมื่นยูนิต สำหรับเป็นสวัสดิการพนักงานการรถไฟฯ 5,000 ยูนิต และให้คนทั่วไปที่มีรายได้ปานกลางเช่าระยะยาว 10-30 ปี รวมทั้งมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า โรงพยาบาล
ลงทุนโมโนเรลพ่วง
นายสุรพงษ์กล่าวอีกว่า อีกทั้งบริษัทสนใจลงทุนก่อสร้างระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (โมโนเรล) เชื่อมการเดินทางรอบ กม.11 และพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อรับส่งคนมายังย่านหมอชิต-จตุจักร จุดต่อเชื่อมกับรถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งมีอยู่ในแผนพัฒนาของการรถไฟฯ โดยสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ออกแบบเสร็จแล้ว
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า บีทีเอสได้เสนอโมเดลพัฒนาเบื้องต้นให้กับกระทรวงคมนาคมมี 5 ส่วน คือ 1.ลงทุน 1 หมื่นล้านบาทสร้างคอนโดฯประมาณ 5,000 ยูนิต รองรับพนักงานการรถไฟฯ 5,000 ครัวเรือน ออกแบบเป็นห้องชุด 2 ไซซ์ 42 และ 56 ตารางเมตร โดยบริษัทสร้างให้ฟรีเพื่อแลกเปลี่ยนกับการพัฒนาพื้นที่ส่วนที่เหลือ 2.พื้นที่ค้าขายสำหรับผู้ประกอบการที่ค้าขายบริเวณ กม.11 เดิม 3.สวนสาธารณะ 4.คอนโดฯให้เช่าสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง และ 5.พื้นที่เชิงพาณิชย์ คาดว่าจะใช้เงินลงทุนร่วม 1 แสนล้านบาท (รวมโมโนเรล)
ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat
