นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเชียพลัส จำกัด เปิดเผยในสัมมนา “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ ปี 2562” ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิต์ จัดโดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ว่า ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ปี 2562 ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์คาดว่าการเปิดโครงการจะชะลอลง และต้องต้องระมัดระวังติดตามดูแลสต็อกสินค้าที่อยู่ระหว่างการขายและสร้างเสร็จเหลือขายอย่างใกล้ชิด โดยมูลค่าสต็อกสินค้าที่อยู่ระหว่างการขาย ณ สิ้นไตรมาส 3/2561 อยู่ที่กว่า 530,000 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 230,000 ล้านบาท และแนวราบ 300,000 ล้านบาท ซึ่งพบว่าอัตราการขายสต็อกอยู่ที่เพียง 30% จากก่อนหน้าช่วงปี 2555-2556 ที่อยู่ที่ 60%
นายเทิดศักดิ์ กล่าวว่า ยังมีผลกระทบผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลการสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดอัตราสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) หรือเพิ่มเงินดาวน์ ที่จะบังคับใช้ใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 รวมทั้งกำลังซื้อของลูกค้าชาวจีนที่ต้องติดตามว่าจะชะลอตัวลงมากน้อยเพียงใด เนื่องจากเศรษฐกิจได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า ส่วนลูกค้าจีนที่มีการซื้อไปแล้วคาดว่าจะยังมีการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะมีการจ่ายเงินดาวน์ค่อนข้างสูง 30% ของมูลค่ายูนิต อย่างไรก็ตาม ด้านสถานการณ์การเงินของผู้ประกอบการยังมีความแข็งแกร่ง เนื่องจากอัตราส่วนหนี้ต่อทุน(ดีอี) ยังต่ำ เพราะผู้ประกอบการมีการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ และผู้ประกอบการส่วนหนึ่งมีการพัฒนาโครงการแบบร่วมทุน(เจวี) ทำให้ไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงทั้งหมด ทั้งนี้ สัดส่วนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมลดลง และเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น ทำให้สามารถแบ่งลงทุนเป็นเฟส ๆ ไม่ต้องลงทุนทั้งโครงการทำให้ผู้ประกอบการบริหารเงินทุนได้ดีขึ้น
นายนริศ สถาผลเดชา ผู้บริหารศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า ช่วงกลางปี 2562 สมาคมธนาคารไทยและธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) จะมีการกำหนดมาตรฐานอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม จะเป็นปัจจัยกดดันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องการการปล่อยกู้ของธนาคารจะต้องมีความระมัดระวังมากขึ้น ส่วนมาตรการแอลทีวีที่จะออกมาบังคับใช้จะทำให้ยอดโอนกรรมสิทธ์ในช่วงไตรมาสแรก 2562 ขยายตัวสูง และคาดว่าจะเห็นผลกระทบตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2562 เป็นต้นไป ในตลาดกลางและบน เพราะเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อและอาจจะมีการซื้อเพื่อลงทุน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ด้านสภาพคล่องของธนาคารยังมีสูง แต่อาจจะระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อป้องกันความเสี่ยง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยไทย มีโอกาสที่จะปรับขึ้นปีนี้เพียง 1 ครั้ง เป็น 2.00% จากปัจจุบัน 1.75% ซึ่งต้องติดตามว่าธนาคารพาริชย์จะตอบรับอย่างไร เพราะปัจจุบันหลังจากที่มีการปรับดอกเบี้ยขึ้นในช่วงปลายปีที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ยังไม่ได้ปรับดอกเบี้ยเงินกู้ตาม แต่มีบางธนาคารปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินฝากแล้ว
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2562 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากมีความไม่แน่นอนในหลายประเด็น โดยเฉพาะการเลือกตั้ง หน้าตาของรัฐบาลใหม่ และนโยบายด้านเศรษฐกิจที่จะออกมาเป็นอย่างไร ดังนั้น จะเห็นการนำสต็อกเดิมที่มีอยู่มาจัดโปรโมชั่น เพื่อระบายสินค้าเพราะไม่มีการเปิดโครงกรใหม่ และเป็นการระบายสต็อกก่อน มาตรการแอลทีวีบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าการระบายสต็อกไม่ใช่เรื่องง่ายในภาวะเศรษฐกิจขณะนี้ ซึ่งหากผู้ประกอบการยังมีสต็อกเหลือขายไปหลังมาตรการแอลทีวีบังคับใช้ เพราะจะขายยาก เนื่องจากไม่มีระยะเวลาผ่อนดาวน์แต่ต้องเพิ่มเงินดาวน์มากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอาจจะใช้รูปแบบการให้เช่าแล้วซื้อ โดยช่วงที่ให้เช่าเหมือนจ่ายเงินดาวน์ เพื่อรอโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากลุกค้าดาวน์แล้วไม่โอนก็ถือว่าเช่าไป และนำยูนิตกลับมาขายใหม่
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้จะเติบโตประมาณ 4% ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยง โดยเฉพาะเศรษฐกิจโลกและการเลือกตั้งของไทยที่มีผลต่อผู้ประกอบการที่เตรียมจะลงทุน โดยเฉพาะโครงการพื้นที่พัฒนาเสรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ทั้งในพื้นที่อุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัยโดยรอบ ที่อาจชะลอตัวดูความชัดเจนของนโยบายรัฐบาลใหม่ รวมไปถึงผู้ลงทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่ใช้เงินจำนวนมาก
นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้เติบโตในอัตราชะลอตัวแต่ไม่ติดลบ เพราะการเพิ่มขึ้นของจำนวนสถานีรถไฟฟ้าสายใหม่เริ่มสร้างแล้ว ทำให้เกิดความต้องการซื้อ(ดีมานด์) ในหลายพื้นที่ โดยทำเลมองว่ายังสามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้เช่น จัตุจักร ห้วยขวาง พญาไท ราชเทวี ส่วนพื้นที่ควรหลีกเลี่ยง คือ สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายฝั่งธนบุรี สายสีม่วง เพราะมีโครงการเกิดขึ้นจำนวนมาก แต่ละโครงการเปิดมีจำนวนยูนิตค่อนข้างมากอย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการลงทุน ขณะเดียวกันต้องเร่งระบายสต็อกส่วนโครงการใหม่ ต้องเน้นความแตกต่าง และตอบสนองตลาดเฉพาะกลุ่ม(นิชมาร์เก็ต) รวมทั้งตอบสนองลูกค้าใหม่และสร้างความพึงพอใจลูกค้าเดิมให้เป็นสร้างซุปเปอร์แฟน จะมาเป็นเบาะกันกระแทกได้บางส่วนหากเศรษฐกิจชะลอตัว
