อาจจะดูเหมือนเป็นเรื่องที่ไกลตัว สำหรับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ต่อเอฟเฟ็กต์ “ภาษีทรัมป์” ที่เขย่าเศรษฐกิจโลก ฟาดมาถึงเศรษฐกิจไทย ที่ถูกเก็บภาษีในอัตรา 36%
แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าจากกำแพงภาษีทรัมป์ มีผลต่อมู้ดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ชะลอตัวออกไปไม่มากก็น้อย แม้จะมี 2 มาตรการรัฐออกมากระตุ้นก็ตาม
“พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สถานการณ์ปัจจุบันทั้งแผ่นดินไหวที่คนยังไม่หายแพนิก กำลังซื้อไม่มี รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากภาษีทรัมป์ที่ปรับขึ้นซึ่งคาดเดาได้ยากต่อผลกระทบ ทำให้ลูกค้าไม่มีความเชื่อมั่นและชะลอการซื้ออสังหาฯออกไป เนื่องจากมาตรการลดค่าโอนและจำนอง 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลพร้อมกันวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 นั้น
คนยังมีเวลาในการตัดสินใจ
“มาตรการมาไม่ถูกจังหวะในช่วงที่คนกำลังแพนิกต่อสถานการณ์ต่างๆ ถ้าหาก 2 มาตรการนี้ออกมาก่อนมีแผ่นดินไหว คงจะช่วยในแง่ของจิตวิทยาได้บ้าง แต่สุดท้ายอยู่ที่การพิจารณาของแบงก์จะปล่อยกู้หรือไม่ โดยเฉพาะกลุ่มกลาง-ล่างหรือแม้แต่กลาง-บนแบงก์ก็พิจารณาเข้มข้นขึ้นว่าลูกค้าที่ขอกู้ทำธุรกิจอะไร เช่น ธุรกิจส่งออก น้ำมัน หลังเศรษฐกิจโลกไม่ค่อยดี ดังนั้นทิศทางตลาดในเดือนเมษายนคนซื้ออาจจะรอดูสถานการณ์ก่อน ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้น่าจะไม่ต่างจากปีที่แล้ว ยอดจองและพรีเซลอาจจะดี แต่ก็ต้องลุ้นยอดโอนอีกที” พรนริศกล่าว
อย่างไรก็ดี “พรนริศ” มองว่า ผลจากภาษีทรัมป์ล่าสุดเก็บจากประเทศจีนในอัตราที่สูงขึ้น เบื้องต้นคาดว่าอาจจะทำให้การย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทยมากขึ้น เพื่อทำการผลิตสินค้าส่งออกไปยังสหรัฐ และทำให้การซื้อขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีความคึกคักมากขึ้นอีก จากก่อนหน้านี้มีการซื้อขายไปแล้วและลังเลไปบ้าง
ขณะที่ “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ผลจากภาษีทรัมป์ ทำให้เศรษฐกิจทั่วโลกผันผวนหนัก ซึ่งสหรัฐเป็นตลาดใหญ่ของไทยในการส่งออก หากการเจรจาต่อรองแก้ไขสถานการณ์การถูกขึ้นภาษีครั้งนี้ออกมาไม่เป็นผลดี การส่งออกของไทยอาจชะลอตัว ซึ่งส่งผลให้จีดีพีของประเทศเติบโตไม่ถึง 2% จะส่งผลต่อกำลังซื้อของอสังหาฯแน่นอน โดยเฉพาะส่งผลให้กลุ่มชนชั้นกลางและผู้ซื้อบ้านหลังแรกลำบากยิ่งขึ้นในการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ต้องการการสนับสนุนเพิ่มเติม เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 3% ที่ยืดออกไปจาก 3 ปี เป็น 6 ปีแรก หรือช่วง 3 ปีแรก 0% ยังไม่คิดดอกเบี้ย ให้ผ่อนเงินต้นได้ เป็นต้น
“กลุ่มที่ยังมีรายได้ดีจะเป็นช่วงจังหวะช้อนซื้ออสังหาฯในราคาถูก ลงทุนไม่มาก เพราะมีทั้งมาตรการรัฐ 0.01% และเลิก LTV ด้วย อย่างไรก็ตามหากเศรษฐกิจโลกชะลอตัวจากสงครามการค้าในครั้งนี้ จะทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทยน้อยลงและกำลังซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างชาติชะลอตัวลงบ้าง” สุนทรกล่าว
ด้าน “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการแผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด มองว่า ผลกระทบภาษีทรัมป์ต่อประเทศไทย จะกระทบหลายภาคส่วนของเศรษฐกิจในประเทศไทย รวมถึงตลาดอสังหาฯ โดยมีปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบ คือ 1.ต้นทุนการผลิตของสินค้าจากประเทศไทยสูงขึ้น เนื่องจากราคาสินค้าที่ถูกนำเข้าไปยังสหรัฐต้องแบกรับภาษีเพิ่ม อาจทำให้ราคาสินค้าหรือวัสดุที่ใช้ก่อสร้างเช่น เหล็ก ซีเมนต์ วัสดุก่อสร้าง สูงขึ้น กระทบโดยตรงราคาบ้านและคอนโดอาจสูงขึ้นและหากเป็นโครงการที่เน้นวัสดุจากต่างประเทศ เช่น อุปกรณ์ตกแต่งหรือเฟอร์นิเจอร์ จะได้รับผลกระทบจากราคาวัสดุที่สูงขึ้น
2.ผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจสหรัฐ ทำให้การค้าสองประเทศซับซ้อนมากขึ้น กระทบส่งออกของไทยลดลง โดยมองว่าความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจส่งผลให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง เกิดการชะลอตัวในตลาดอสังหาฯ เนื่องจากนักลงทุนต่างประเทศอาจลดการลงทุนหรือระมัดระวังในการลงทุน อาจทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาฯในไทยที่พึ่งพาตลาดสหรัฐตกต่ำลงด้วย
3.ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯต่างประเทศ หากราคาสินค้าหรือวัสดุก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้โครงการอสังหาฯที่เน้นส่งออกหรือสร้างบ้านให้แก่ต่างชาติ โดยเฉพาะตลาดอเมริกันหรือตลาดที่มีกำลังซื้อจากต่างประเทศลดลง ดังนั้นตลาดอสังหาฯที่เน้นลูกค้าต่างชาติได้รับผลกระทบโดยตรง จากราคาบ้านหรือคอนโดในไทยมีราคาสูงขึ้น ลูกค้าต่างชาติเกิดความลังเลและหดตัว เพราะเมื่อราคาสูงเกินไปหรือการลงทุนในอสังหาฯในไทยไม่ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า
4.การเปลี่ยนแปลงในสภาพคล่องของตลาดอสังหาฯ ทำให้การบริโภคในภาคอสังหาฯลดลง โดยเฉพาะตลาดที่มีการขายสินค้าราคาสูงหรือสินค้าในระดับพรีเมียม โดยมองว่าความต้องการจากลูกค้าระดับกลางถึงบนอาจลดลงจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่ทำให้ผู้บริโภคต้องระมัดระวังในการใช้จ่าย อาจทำให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ต้องชะลอหรือปรับแผนการลงทุน อาจทำให้สภาพคล่องในตลาดอสังหาฯลดลงในระยะสั้น รวมถึงกระทบต่อเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาฯในหลายด้าน
ดังนั้นรัฐบาลไทยควรดำเนินการเพื่อบรรเทาผลกระทบและฟื้นฟูความเชื่อมั่นในภาคธุรกิจอสังหาฯและเศรษฐกิจโดยรวม โดย 1.รัฐควรเร่งเจรจาการค้ากับสหรัฐเพื่อหาทางออกการขึ้นภาษี ลดภาระภาษีสินค้าของไทย 2.ส่งเสริมการพัฒนาเทคโนโลยีและนวัตกรรมในอุตสาหกรรมอสังหาฯ 3.สนับสนุนธุรกิจอสังหาฯใช้วัสดุก่อสร้างในประเทศ 4.กระตุ้นความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาฯ และพิจารณาให้ความช่วยเหลือด้านการเงินแก่ผู้พัฒนาโครงการให้ปรับตัวและดำเนินโครงการได้ต่อเนื่อง
5.สนับสนุนการลงทุนจากต่างประเทศ โดยการใช้มาตรการจูงใจ เช่น ให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษี ลดข้อจำกัดในการลงทุนจากต่างประเทศ เพื่อดึงดูดการลงทุนในตลาดอสังหาฯของไทย 6.รัฐบาลอาจพิจารณาให้สินเชื่อที่ดอกเบี้ยต่ำหรือช่วยเหลือทางการเงินผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯที่ได้รับผลกระทบจากภาษีที่สูงขึ้น ลดปัญหาสภาพคล่อง 7.พัฒนาทักษะและการฝึกอบรมสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาฯ ในการบริหารจัดการต้นทุน การใช้เทคโนโลยีใหม่ๆ การปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด จะช่วยให้รับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นจากผลกระทบของภาษีที่สูงขึ้นได้
“จากปัจจัยลบรุมเร้าทั้งแผ่นดินไหว ภาษีทรัมป์ ความล่าช้าของมาตรการรัฐ คาดการณ์ภาพรวมการโอนอสังหาฯในปี 2568 อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ 502,000-512,270 ล้านบาท เฉพาะคอนโดอาจจะลดลงมากว่า 5%” ภัทรชัยกล่าวทิ้งท้าย
