| ผู้เขียน | เมตตาร ทับทิม [email protected] |
|---|---|
| เผยแพร่ |
มาละเหวย มาละวา ลีสโฮลด์มาแล้วจ้า
เรื่องของเรื่องราคาที่ดินแพงผิดมนุษย์มนา ซื้อขายกันเข้าไปได้ยังไง
ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท งานนี้บ่นโอ้กอ้ากกันทั้งวงการ
ผู้บริโภคได้แต่งง ต้นทุนที่ดินขนาดนี้จะทำสินค้าออกมาขายราคาเท่าไหร่ฟะเนี่ย
ผู้ประกอบการงงหนักกว่าอีก อยากทำคอนโดขาย เจอต้นทุนที่ดินวาละ 3 ล้าน ราคาขายก็ต้องขยับไปค้างเติ่งอยู่บนตารางเมตรละ 5 แสน
จะมีเศรษฐีกระเป๋าหนัก ซึ่งรวยอย่างเดียวไม่พอต้องฉลาดๆ ด้วย จะมีแบบนี้สักกี่คนมาอุดหนุน
หัวข้อชวนคุยวันนี้ ไปทำการบ้านสัมภาษณ์ธุรกิจโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นบริษัทข้ามชาติ “คุณโก้-รัชภูมิ จงภักดี” ผู้บริหารรูปงาม นามเพราะ
จากคอลลิเออร์ส ประเทศไทย
ได้ความรู้มาอีกหนึ่งกระบุงโกย หลักๆ คือเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ด พอเห็นการสถาปนาราคาที่ดินขึ้นไปสูงแบบนี้ บางคนเอามือปาดปาก มองหาโอกาสอัพราคาที่ของตัวเองมั่ง
ในขณะที่อีกหลายคนเห็นราคา 3.1 ล้านน่าจะยากแล้วล่ะ ทำใจยากที่จะขายหลุดมือไป อย่ากระนั้นเลย “ปล่อยเช่า” ดีกว่าไหม
คำว่าปล่อยเช่าหรือให้เช่าก็คือ “ลีสโฮลด์-leasehold” นั่นเอง
ก่อนอื่นเรามาปรับพื้นฐานกันก่อน แต่ไหนแต่ไรนักพัฒนาที่ดินเขาชอบซื้อขายที่ดินแบบสิทธิขาด หรือฟรีโฮลด์ (freehold) เพราะฉะนั้น เวลาเอกชนซื้อที่ดินจากเอกชนด้วยกันไปพัฒนาโครงการ จึงเป็นการซื้อขายแบบฟรีโฮลด์หรือโอนกรรมสิทธิ์
ในขณะที่ยังมีที่ดินอีกประเภทหนึ่งคือที่ดินของรัฐ ไม่ว่าเจ้าของจะเป็นหน่วยงานองค์กรใดก็ตาม ขึ้นชื่อว่าที่ดินของรัฐมี
กฎเหล็กว่าขายออกไปไม่ได้ ถ้าอยากพัฒนาโครงการบนที่ดินของรัฐจึงมีออปชั่นเดียวคือต้องเช่าเท่านั้น
สรุปแว่ เอ้ย สรุปว่าธรรมเนียมปฏิบัติดั้งเดิม การเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ หากเป็นการเช่ารู้ได้ทันทีว่าเป็นที่ดินรัฐ
แต่โลกใบนี้อะไรๆ ก็เปลี่ยนแปลงได้ แหม น้ำหยดลงหินทุกวันหินมันยังกร่อนเลย เนาะ
เทรนด์นับตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป จึงจะเห็นโมเดลใหม่เปลี่ยนจากขายเป็นให้เช่า
ดังนี้
เริ่มต้นจาก “ทำเล” ต้องไพรม์แอเรียเท่านั้น ไม่ว่าจะอยู่มุมไหนของกรุงเทพฯ
ตัวตั้งในการคำนวณค่าเช่า ให้วัดเทียบจากราคาซื้อขาย แล้วทอนออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ สนนราคาที่ดินแปลงนั้นๆ
เห็นบอกว่าอยู่แถวๆ 3,000 ล้านบาทขึ้นไป เป็นตัวเลขที่การตัดสินใจให้เช่าและอยากเช่าของเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าจะมาบรรจบกัน
ส่วนค่าเช่าจะเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ให้ดูว่า
จะเช่าไปทำอะไร เช่น ถ้าเช่าทำคอนโด
มิเนียม ผู้เช่าที่ยอมรับห้องชุดลีสโฮลด์ได้ ส่วนใหญ่เป็นคนต่างชาติ เพราะฉะนั้น ทำเลต้องเจ๋งบวกเจ๋ง ทราบมาว่าให้ชำเลืองไปที่ย่านสยาม ราชดำริ เพลินจิต ชิดลม โอนลี่
ค่าเช่าเขาบอกว่าจะมีสัดส่วน 60% ของราคาซื้อขาย เช่น ถ้าบอกขาย 3,000 ล้านบาท แปลว่าถ้าอยากเช่าก็ต้องตั้งค่าเช่าอยู่ที่ 1,800 ล้าน ไรงี้
แต่ถ้าเช่าไปทำการค้า มีทั้งห้าง มอลล์ สำนักงาน หรือทำโครงการมิกซ์ยูส ค่าเช่าจะลดหลั่นลงมาอยู่ที่เริ่มต้น 30% ไปจนถึง 50%
ซึ่งค่าเช่าทำการค้าต่ำเตี้ยกว่าเช่าทำคอนโด เหตุผลอาจเป็นเพราะนิติกรรมตามกฎหมายไทย เปิดช่องสัญญาเช่าทำที่อยู่อาศัยยาวสุดได้เพียง 30 ปี ในขณะที่ทำการค้าเช่ายาวได้ถึง 50 ปี
เช่ายาวกว่า ถ้าแพงกว่าอาจไม่ดึงดูดผู้เช่าก็ได้มั้ง อีกอย่าง หลังหมดสัญญาเช่าแล้วสิ่งปลูกสร้างจะตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ความคุ้มค่าระหว่างคอนโดกับมิกซ์ยูสก็ต่างกันเยอะอยู่ อันนี้คิดเอาเอง
นะคะ
ส่วนที่เหลือก็เป็นเรื่องจิ๊บๆ จ้อยๆ เช่น ผู้เช่าต้องจ่ายก้อนแรกหรือ upfront 30% ที่เหลือไปคุยกันเอาเองจะจ่ายรายเดือนหรือรายปี ฯลฯ
ว่ากันว่า “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ที่กำลังจะบังคับใช้ต้นปีหน้า เป็นเหตุผลส่วนหนึ่งที่แลนด์ลอร์ดทนอยู่บนหิ้งไม่ไหว ต้องลุกขึ้นมาสร้างรายได้จากที่ดินเพื่อหาเงินไปจ่ายภาษีตัวใหม่อีกที
แหม อิจฉาวุ้ย จบเลยดีกว่าค่ะ
