| ที่มา | คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน บ้าน มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
มีคนบอกว่าลงทุนทั้งที 1-2 ปีกำไร 10-20 ล้าน สนป่ะคะ
20 ล้านบาทด้วยนะ ไม่ใช่ 20 ล้านด่อง (สกุลเงินเวียดนาม) หรือ 20 ล้านเปโซ (สกุลเงินอินโดนีเซีย)
เมื่อเร็วๆ นี้ ไปนั่งคุยกับโบรกเกอร์วงการอสังหา
ริมทรัพย์รายหนึ่ง เป็นบริษัทลูกในเครือแสนสิริ (คนที่ทำคอนโดฯ ? ตารางเมตรละ 7 แสนบาท)
ชื่อบริษัท “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” เขียนกันจะจะ
แบบนี้แหละ มีอะไรเกิดขึ้นมาอยากชมเชยหรือสรรเสริญจะได้รู้ว่าข้อมูลมาจากไหน
(ขอเมาธ์มอยสักหน่อย ถ้าสังเกตให้ดีบริษัทที่รวยๆ ไม่ใช่เพราะเก่ง+เฮงอย่างเดียว แต่ต้องทำทุกอย่าง เก็บทุกเม็ด ภาษาชาวบ้านอาจเรียกว่ากินรวบ แต่ถ้าถามเจ้าตัวคงอธิบายว่าทำธุรกิจครบวงจร-ฮา)
ตามประสาโบรกเกอร์เขาก็ทำมาหากินของเขาไปเรื่อย ส่วนใหญ่บริษัทโบรกเกอร์จะมีหลายขา (หมายถึงทำงานหลายอย่าง) ตั้งแต่รับฝากซื้อฝากขายบ้าน-คอนโดมิเนียม
รับเป็นที่ปรึกษาสารพัดตั้งแต่ไม้จิ้มฟันยันเรือรบที่เกี่ยวกับธุรกิจพัฒนาที่ดิน รายได้เขามาจากค่าฟีหรือค่าธรรมเนียม อัตรามาตรฐานของตลาดอยู่ที่ 3% บวกลบ (จริงหรือปล่าวไม่รู้ เขาบอกตัวเลขมาอย่างนี้)
สมมุติว่าคุณไม่มีคอนเน็กชั่น ไม่มีที่ดิน ทำก่อสร้างไม่เป็น ออกแบบก็ไม่เป็น ขายก็ไม่เป็น ซื้อวัสดุก็ไม่เป็น เรียกว่าไม่เป็นอะไรซ้ากอย่าง
ขอแค่คุณมีสตางค์ ธุรกิจโบรกเกอร์เขาทำงานแทนคุณได้ครบวงจร จากที่ดินแปลงรกๆ เขาช่วยคุณเนรมิตทุกสิ่งอย่างกลายเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์หรูเริ่ดแค่ไหนก็ได้
เขาทำให้คุณแม้กระทั่งวิธีเขียนพรรณนาโวหารขอเงินกู้จากแบงก์ เขียนแผนโครงการยังไงให้นายแบงก์รักใคร่เอ็นดู และยอมอนุมัติสินเชื่อให้ในที่สุด
แหม! แบบนี้ก็ถูกจริตกับเศรษฐี เมียเศรษฐี ลูกเศรษฐี ญาติเศรษฐี เพราะถ้าจำไม่ผิด คุยกับดีเวลอปเปอร์หลายท่านพูดตรงกันว่าแปลกแต่จริง “ใครๆ” ก็อยากเป็นเจ้าของ
อสังหาฯ ถ้าหากรวยถึงระดับหนึ่ง
ย้อนหลังไปสัก 10 ปีบวกลบ ยุคที่ลูกหลานเศรษฐีเกิดและโตพร้อมกัน ไปเรียนเมืองนอกพร้อมกัน เท่านั้นไม่พอยังหอบกันกลับเมืองไทยพร้อมกันอีกต่างหาก
หลายคนกลับบ้านยังตระเวนเที่ยวไม่ครบด้วยซ้ำ บ้างก็ถูกพ่อแม่จับมาทำธุรกิจให้เป็นเรื่องเป็นราว บ้างก็ขอเจียดเงินจากกองมรดกพันล้านหมื่นล้านของครอบครัวมา
ลงทุนทำอสังหาฯขาย
อาจมีบ้างแหละที่ขาดทุน แต่บังเอิญเคสขาดทุนเขาปิดข่าวกันเก๊ง เก่ง หรือสายป่านยาวก็เลยไม่เดือดร้อน
ในขณะที่มีจำนวนไม่น้อยตั้งโต๊ะแถลงข่าวกันครึกโครม ฉายภาพความสำเร็จ
ยุคนั้น กระจิบข่าวสายอสังหาริมทรัพย์เมาธ์กันลับหลังว่าโครงการโน้น-นี้เป็นของทายาทตระกูลนี้-โน้น ส่วนใหญ่หน้ายังเอ๊าะๆ ก็เลยเรียกว่าเป็น CEO หน้าเด็ก
นิยาม CEO หน้าเด็กยังกินความไปถึงนักลงทุนทำโครงการอสังหาฯประเภทหน้าใหม่ มือสมัครเล่นอีกด้วย
ซึ่งปรากฏการณ์ CEO หน้าเด็ก …เกิดขึ้น ตั้งอยู่ ดับไป อยู่ตลอดเวลาในวงการอสังหาฯ เพียงแต่วันนี้ถูกหยิบมาเรียกชื่อใหม่ว่าเป็น “young developer”
แปลให้เพราะๆ ว่าหมายถึงนักพัฒนาที่ดินคนรุ่นใหม่ละกัน
เหตุผลที่ชวนคุยเรื่องนี้เพราะโบรกเกอร์ไปทำสถิติย้อนหลัง 5 ปี อ้าวเฮ้ย! ทำไมมีกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ หน้าใหม่เกิดเยอะแยะไปหมด
เฉพาะที่ปิดดีลไปของพลัส พร็อพเพอร์ตี้เจ้าเดียวก็ 12 โครงการ เฉลี่ยโครงการละพันล้าน ปาเข้าไป 12,000 ล้านบาทแล้ว
ทำให้พบว่ามีสูตรสำเร็จบางประการสำหรับใครก็ตามที่สนใจอยากลงทุนทำบ้านหรือคอนโดมิเนียมขาย
เริ่มต้นจากระดับฮาร์ดคอร์ ในที่นี้ขอเรียกว่าเป็นกฎเหล็กของการลงทุน มีดังนี้ 1.ต้องมีทุนประเดิมเป็นของตนเอง หมดยุคจับเสือมือเปล่าแล้วล่ะคุณ
ทุนประเดิมก้อนที่ว่า ต้องมีมากหรือน้อยแค่ไหน วิธีการคำนวณคือต้องมีอย่างน้อย 30-50% ของค่าก่อสร้าง ขีดเส้นใต้สามเส้นว่าคำนวณจากวงเงินค่าก่อสร้าง
โครงการ
เช่น ปกติเขาจะช่วยคุณทำเน็ตโปรฟิตหรือกำไรสุทธิ 10% เพราะฉะนั้น อยากมีกำไร 20 ล้านบาท แปลว่ามูลค่าโครงการต้อง 200 ล้านบาท
สมมุติ ค่าก่อสร้างเป็น 1 ใน 3 ของมูลค่าโครงการ เท่ากับประมาณ 70 ล้านบาท ดังนั้น ทุนประเดิมที่จำเป็นต้องมีตุนในกระเป๋าอย่างน้อย 30-50% ของค่าก่อสร้าง เท่ากับต้องมีอย่างน้อย 20-35 ล้านบาท
เหตุผลไปตะล่อมถามมา เป็นทุนเผื่อสำรองไว้ให้โครงการสามารถเดินหน้าต่อไปได้ เพราะถ้าวางแผนมาดิบดีแต่เกิดนายแบงก์ป๊อดขึ้นมาไม่ยอมปล่อยกู้ ก็ควักเงินตัวเองนี่แหละมาก่อสร้าง (คนส่วนใหญ่เห็นของแล้วมักใจชื้น ตามมาซื้อทีหลัง)
2.การลงทุนโครงการต้องทำถูกต้องตามกฎหมาย เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ของการดำรงชีวิต ผู้บริโภคบางคนอาจมีความสามารถซื้อบ้านได้เพียงครั้งเดียวในชีวิต จึงต้องการผู้ประกอบการที่มีจริยธรรมเข้ามาทำธุรกิจ ต้องไม่โลภ ไม่เห็นแก่ได้ใดๆ ทั้งสิ้น
ประมาณว่าเขาออกแบบให้กำไร 10% แต่พวกโลภอยากได้เยอะๆ ใช้วิธีลดสเปกวัสดุมั่งไรมั่ง แบบนี้ไม่ควรทำนะจ๊ะ
3.ถ้ามีที่ดินอยู่ในมือแล้วเดินมาหาโบรกเกอร์เขาจะกราบเบญจางคประดิษฐ์กันเลยทีเดียว (อย่างไรก็ตาม ถ้าแปลงที่ดินเห่ยมากๆ ทำอะไรไม่ขึ้นเขาก็ปฏิเสธรับงานเหมือนกัน)
4.ทำเล กฎเหล็กคือต้องใกล้ชิดอินฟราสตรัคเจอร์
ริมถนนใหญ่ใกล้ทางด่วน กรณีอยู่ในแนวรถไฟฟ้าให้ท่องไว้เลยว่า ขอแค่อยู่ไม่ไกลรถไฟฟ้าก็พอ
เพราะทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าปล่อยให้บิ๊กแบรนด์เขาสหบาทากันเอง เราตัวเล็กตัวน้อยอย่าไปแข่งกับเขาเลย เกิดชนะขึ้นมามันน่าเกลียด (ฮา)
กรณีทำเลต้องหลบเข้าไปในซอย ไม่ใช่ปัญหาถ้าหากมีตัวช่วยคือใกล้แหล่งช็อปปิ้งได้ เช่น ใกล้ซุปเปอร์มาร์เก็ต ถือเป็นกุญแจความสำเร็จของโครงการก็ว่าได้
5.ขนาดแปลงที่ดิน เริ่มต้น 1 ไร่ก็ทำได้แล้ว แต่ถ้าจะให้ดีควรมี 3-5 ไร่ ซึ่งขนาดที่ดินมีความสัมพันธ์กับขนาดโครงการ+ทำเลโดยอัตโนมัติ (ที่ดินไข่แดงใจกลางเมืองเห็นเขาทำกันแค่ 200 วาเอง)
6.ทั่นบอกว่าทำได้ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ แต่ถ้าจะให้สวยทำคอนโดฯสัก 18 เดือนจบโครงการ หมายถึงโอนเกลี้ยงโครงการ (อืมม์ สังเกตให้ดี 18 เดือนจบแปลว่าต้องเป็นตึกสูงไม่ใช่ตึกเตี้ยเพราะสร้างนาน เงินทุนต้องหนาพอสมควร)
กฎเหล็กข้อสุดท้าย ไม่ได้ตั้งใจจะดับฝันกลางวันของใคร แต่ทุกๆ การลงทุนมีความเสี่ยง ต้องใช้วิจารณญาณในการตัดสินใจค่ะ
