| ที่มา | กฎหมายธุรกิจ |
|---|---|
| ผู้เขียน | วิโรจน์ พูนสุวรรณ [email protected] |
สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย เป็นสัญญาที่ถูกควบคุมโดยกฎหมายใหม่ โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2561 ในรูปแบบของประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 สัญญาเช่าใดที่เซ็นกันไว้ก่อนประกาศฉบับนี้ ก็ต้องทำขึ้นใหม่ เซ็นกันใหม่ ให้มีข้อความตามที่กฎหมายกำหนด เงินประกันค่าเช่าและเงินประกันค่าเสียหายในสถานที่เช่า ที่ตามปกติผู้ให้เช่าเรียกไว้ 3 เดือน จะคืนให้เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า และเรียกค่าเช่าล่วงหน้าพร้อมกัน อีก 1 เดือน เมื่อแรกทำสัญญา รวมเป็น 4 เดือน กฎหมายใหม่ไม่ให้ทำแล้ว ให้เรียกเงินประกันได้แค่ 1 เดือน บวกด้วยค่าเช่าล่วงหน้าเพิ่มอีก 1 เดือน รวมเป็น 2 เดือน
ถ้าผู้ให้เช่าฝ่าฝืนถือว่าสัญญาข้อที่ฝ่าฝืนไม่มีผลดำรงอยู่เลย และให้ใช้ข้อความของสัญญาตามกฎหมายใหม่แทน นอกจากนี้ถ้าผู้ให้เช่าทำไขสือ ไม่รู้ไม่ชี้ เพิกเฉย ไม่ยอมทำสัญญาฉบับใหม่ และส่งมอบสัญญาฉบับใหม่ที่ถูกกฎหมายให้ผู้เช่า หากถูกร้องเรียน หรือถูกตรวจพบ ผู้ให้เช่ายังมีความผิดอาญา ถึงกับระวางโทษจำคุก 1 ปี ปรับ ไม่เกิน 1 แสนบาทอีกด้วย
สัญญาเช่าเดิมนอกจากต้องทำขึ้นใหม่หรือแก้ไขใหม่แล้ว ผู้ให้เช่ายังต้องคืนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าที่เรียกไว้เกินในทันทีที่กฎหมายใหม่ใช้บังคับด้วย หรืออย่างช้าก็ไม่ควรเกิน 30 วัน ถ้าผู้เช่ามีมากราย เพราะอพาร์ตเม้นท์ มีหลายสิบห้องหรือเป็นร้อยห้อง ผู้ให้เช่าคงเดือดร้อนต้องหาเงินก้อนใหญ่มาใช้คืนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าที่เรียกไว้เกินให้ผู้เช่าทุกรายพร้อมกัน คงกระทบต่อกระแสเงินสดของผู้ให้เช่าไม่น้อย และหากผู้ให้เช่าเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การที่เงินไหลออกครั้งเดียวเป็นเงินจำนวนมากเช่นนี้ก็ย่อมกระทบต่อประชาชนที่เป็นนักลงทุนในทรัสต์นั้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เรื่องระยะเวลาว่าจะส่งมอบสัญญาใหม่ให้ผู้เช่าเมื่อใดนี้ กฎหมายใหม่ไม่ได้ระบุไว้ชัด แต่ก็ให้ถือเอาตามระยะเวลาที่เป็นทางปฏิบัติปกติของธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย เช่นถ้าเป็นผู้เช่ารายใหม่ ก็ต้องทำสัญญาแบบใหม่ก่อนที่ผู้เช่าจะเข้าอยู่อาศัยในสถานที่เช่า ถ้าจะแก้ไขสัญญาที่มีอยู่เดิมที่ผิดกฎหมาย ให้ถูกกฎหมาย ก็ต้องทำในทันทีในวันที่กฎหมายใหม่ใช้บังคับ หรืออย่างช้าก็ไม่ควรจะเกิน 30 วัน เช่นเดียวกับการคืนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าที่เรียกไว้เกินเช่นกัน
เรื่องเงินประกัน และค่าเช่าชำระล่วงหน้านี้ เป็นเรื่องใหญ่ มีปัญหาว่าถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หรือทำให้สถานที่เช่าเสียหาย จะริบเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้หรือไม่ เพราะวัตถุประสงค์ของเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ก็เพื่อเป็นหลักประกันของผู้ให้เช่าในเรื่องเหล่านี้ ในประเด็นนี้เป็นที่น่าแปลกใจว่า กฎหมายใหม่ ห้ามริบเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ซึ่งก็ตีความได้ว่า ท่านห้ามริบ ระหว่างอายุของสัญญาเช่า คือจู่ๆ ผู้ให้เช่าจะอ้างว่าผู้เช่าผิดสัญญาเช่า จะริบเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า เหมือนแต่ก่อน นั้นทำไม่ได้ แต่ถ้าสัญญาเช่าเลิกกันแล้วไม่ว่าด้วยเหตุใด แล้วผู้เช่าค้างค่าเช่า หรือทำความเสียหายให้สถานที่เช่า ผู้ให้เช่าก็น่าที่จะหักกลบลบหนี้กับเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้
เงินประกันนี้ เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าแล้ว หากไม่มีทรัพย์สินเสียหาย ผู้ให้เช่าต้องคืนให้แก่ผู้เช่าภายใน 7 วัน จะเขียนว่า 30 วัน หรือ 60 วันเหมือนแต่ก่อนไม่ได้หรือถ้าอาคารอยู่ย่านชุมชนมีลูกค้ามากขายดี จะบอกว่าถ้าจองห้อง ต้องมัดจำ 1 เดือน แล้วถ้าไม่มาทำสัญญาเช่าภายใน 30 วัน เจ้าของอาคารเอาห้องออกให้ผู้เช่าอื่นเช่าได้ พร้อมกับริบเงินมัดจำ อย่างนี้ห้ามทำ
ค่าอากรแสตมป์บนสัญญาเช่า 0.1% ของค่าเช่าทั้งสัญญา ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 12.5% ในตัวอาคารและที่ดินที่ให้เช่า และภาษีป้ายของสถานที่เช่า ก็ห้ามผลักภาระไปให้ผู้เช่า เรื่องภาษีและอากรแสตมป์นี้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ไม่ได้ระบุห้ามโดยชัดแจ้ง แต่ก็ถือว่าเข้าข่ายที่ทำให้ผู้เช่าเสียเปรียบผู้ให้เช่าเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และหากผู้ให้เช่าสงสัยเคลือบแคลงใจว่า สัญญาข้อไหนที่ถือว่าตนได้เปรียบ ขัดกับกฎหมายใหม่หรือไม่ ก็ย่อมขอให้คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาวินิจฉัยได้
สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะเพิ่มอัตราค่าเช่า ค่าบริการ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในระหว่างอายุของสัญญาเช่าก็ทำไม่ได้ หรือจะเอาเปรียบด้วยการทำสัญญาเช่าอายุสั้นๆ เช่น 1 ปี ค่าเช่าถูกๆ หลังจากนั้น ถ้าต่อสัญญา อัตราค่าเช่าจะก้าวกระโดด ขึ้นอีก 50% ของค่าเช่าเดิมอย่างนี้ก็ถือว่าเป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค
เมื่อพูดถึงค่าบริการ เคยมีผู้ออกความเห็นว่าในเมื่อกฎหมายใหม่ควบคุมสัญญาเช่า ไม่ได้ควบคุมสัญญาบริการ ก็แยกสัญญาบริการออกมาต่างหากสิ เหมือนกับสัญญาเช่าสำนักงานเพื่อการพาณิชย์ ให้มีข้อความตามที่ผู้ให้เช่าพอใจ อย่างนี้ก็เป็นการเลี่ยงกฎหมายที่ชัดแจ้งเกินไป ไม่มีผลบังคับ
อีกกรณีหนึ่งที่เห็นบ่อยคือ การเรียกเก็บค่าไฟฟ้า น้ำประปา ค่าโทรศัพท์ ที่ผู้ให้เช่ากำหนดขึ้นเอง ค่าเงินประกันโทรศัพท์สายตรงที่เรียกแพงๆ ที่จะคืนให้เมื่อสิ้นสัญญา ค่าติดตั้งโทรศัพท์สายตรงในอัตราสูงเกินส่วน ค่าใช้บริการอินเทอร์เน็ต เหล่านี้จะบวกไม่ได้ต้องคิดราคาต้นทุน ที่มีหลักฐานยืนยัน จะไปคิดเอากำไรเป็นรายได้ต่างหาก เหมือนโรงแรมไม่ได้
หรือที่เห็นเป็นปกติในปัจจุบัน ได้แก่ การเรียกค่าเช่าที่จอดรถบนอาคารที่เช่ากลางใจเมือง ในราคาสูงลิบลิ่ว แต่ที่จอดรถเต็มล้นตลอด เนื้อที่ไม่พอกับรถที่มาใช้บริการ ผู้เช่าต้องเสี่ยงดวง ขับรถวนหากี่รอบก็ไม่มีที่จอด ต้องไปจอดที่อาคารอื่น แล้วเดินมา หรือนั่งแท็กซี่มายังอาคารที่เช่า อย่างนี้ก็ถือว่าหากำไรเกินควรย่อมถูกร้องเรียน หรือถูกฟ้องเป็นคดีต่อศาลได้
การบำรุงรักษา และการซ่อมแซมสถานที่เช่า ซึ่งผู้ให้เช่ามักไม่เต็มใจที่จะเสียค่าใช้จ่ายตรงนี้ ไม่ว่าการซ่อมแซมใหญ่ หรือการซ่อมแซมเล็กน้อย ที่เกิดขึ้นจากการใช้งาน หรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ เช่นมุ้งลวดประตูหน้าต่างที่เก่าขาดคร่ำครึ มีรูโหว่ รอให้ผู้เช่าซ่อมเอง เพราะผู้ให้เช่าเกรงว่าถ้าออกค่าใช้จ่ายทุกห้องจะไม่คุ้มกับค่าเช่า จึงผลักภาระไปให้ผู้เช่า ทั้งหมด อย่างนี้กฎหมายใหม่ถือว่าเป็นการเอาเปรียบกัน ใช้ไม่ได้
การที่ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิ ที่จะเข้าตรวจสอบสถานที่เช่า เมื่อใด ก็ได้ทุกเมื่อ โดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า เป็นสิ่งต้องห้ามข้อหนึ่งที่ผู้ให้เช่าทำไม่ได้
บทบัญญัติในกฎหมายใหม่ที่ผู้ให้เช่าไม่ชอบแน่นอน และกระทบต่อรายได้ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ขาดเสถียรภาพในเรื่องรายได้ มีผู้เช่าย้ายเข้าย้ายออกมากและบ่อย หรือย้ายออกมากกว่าย้ายเข้า ก็ได้แก่ บทบัญญัติที่อนุญาตให้ผู้เช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ก่อนสิ้นสุดอายุของสัญญาเช่าได้ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าให้ผู้ให้เช่าทราบ 30 วัน
ส่วนผู้ให้เช่าเอง จะบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ง่ายๆ จะบอกว่าเพราะผู้เช่าผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าจึงใช้สิทธิเลิกสัญญา อย่างนี้ไม่ได้ ต้องรอให้ผู้เช่าผิดสัญญาในข้อที่เป็นสาระสำคัญเท่านั้น และจะได้ดูได้ว่าข้อสัญญาไหนเป็นสาระสำคัญก็ต่อเมื่อสัญญาเช่าระบุข้อความนั้นไว้ด้วยตัวอักษรสีแดง หรือตัวดำหนา หรือตัวเอน ที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป และก่อนที่ผู้ให้เช่าจะเลิกสัญญา ต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาภายในกำหนด 30 วันเสียก่อน หากผู้เช่าละเลยไม่ปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่าจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
มาตรการเด็ดขาด ของผู้ให้เช่าที่จะบังคับเอากับผู้เช่า เมื่อไม่ชำระค่าเช่า ก็ถูกบัญญัติห้ามไว้ เช่นจะไปล็อคห้อง ไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้อง หรือสิทธิของผู้ให้เช่าในการเข้าไปในห้องเช่าเพื่อยึดทรัพย์สินของผู้เช่า หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากห้องเช่า หรือกระทำการอื่นใดที่เป็นการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้องเช่าได้ อย่างนี้ก็ต้องห้าม
ผู้ให้เช่าต้องอ่านทบทวนสัญญาเช่าของตนดีๆ อย่างระมัดระวังทีละข้อ แล้วดูว่าข้อไหนฝ่าฝืนกฎหมายบ้าง หรือมีแนวโน้มที่จะถูกตีความว่าเอาเปรียบผู้เช่าเกินสมควร ก็ต้องแก้ไขให้ถูกกฎหมายก่อนที่กฎหมายใหม่จะมีผลบังคับ เพื่อลดความเสี่ยงจากการที่ข้อสัญญาจะใช้ไม่ได้ หรือความเสี่ยงที่อาจถูกผู้เช่ารวมตัวกันดำเนินคดีทางแพ่งและมีความรับผิดทางอาญาแถมท้าย
