ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : ฟองสบู่ 2561 บังคับดาวน์บ้าน 20%

ก่อม็อบซะเลยดีมะ แบงก์ชาติบังคับเงินดาวน์บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ 20%

มีเรื่องเล่าขำๆ กำลังสอนงานน้องใหม่ในออฟฟิศประชาชาติธุรกิจ เด็กผู้ชายชื่อ “น้องเดียร์” คนรุ่นใหม่เป๊ะมาก

ให้น้องเวิร์กช็อปด้วยการทำแบบสอบถามผลกระทบจากมาตรการแบงก์ชาติสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ คำตอบมีทั้งผู้กู้ตัวจริง กับผู้กู้ไก่กาค่ะ

ผู้กู้ตัวจริง คำนิยามคือเป็นผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซื้อเพื่ออยู่ไม่ใช่ซื้อเพื่อลงทุน กำลังมองหาสินเชื่อผ่อนปรนเยอะๆ ยิ่งไม่ต้องดาวน์ยิ่งดี

ส่วนผู้กู้ไก่กา เจอ 1 ราย คำตอบถึงผลกระทบ

ที่ได้รับ นางบอกว่าชิล ชิล เพราะพ่อแม่ออกเงินซื้อคอนโด ใกล้ที่ทำงานราคาล้านกว่าบาทให้ ผ่อนกับบุพการีชักดาบได้ตลอด ตลอด แถมในช่วง 10 ปีหน้าไม่มีแผนซื้ออสังหาฯใหม่อีกต่างหาก

เพราะฉะนั้น แบงก์ชาติจะบังคับเงินดาวน์กี่เปอร์เซ็นต์ก็ไม่สะดุ้งสะเทือน กรณีแบบนี้จะมีสักกี่คนเพราะคนส่วนใหญ่ของประเทศยังต้องพึ่งเงินกู้ในการซื้อบ้าน-คอนโดอยู่ดี

ทั้งนี้ แบงก์ชาติบังคับผ่านมาตรการ LTV-Loan to Value แปลตรงตัวเป็นการกำหนดเพดานสินเชื่อคำนวณจากหลักประกัน ซึ่งในที่นี้หลักประกันสินเชื่อก็คือบ้าน-คอนโดมิเนียม

สาระสำคัญรอบนี้ 1.ใช้บังคับกับการซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป

2.ของใหม่จะลด LTV เหลือ 80% ทั้งบ้านและคอนโด หมายความว่าต่อไปนี้จะซื้อต้องจ่ายเงินดาวน์ 20% หรือล้านละ 2 แสนบาท

จากปัจจุบัน แบงก์ชาติกำหนด LTV สินเชื่อบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) ไว้ที่ 95% ส่วนต่าง 5% ผู้กู้ต้องควักจ่ายเป็นเงินดาวน์ และคอนโดมี LTV 90% เท่ากับผู้กู้ต้องควักเงินดาวน์ 10%

3.บ้าน-คอนโดราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ก็บังคับเงินดาวน์ 20% เช่นกัน

ซึ่งในกลุ่มอสังหาฯราคาแพง จิงจิงแล้วบังคับดาวน์ 20% ตั้งแต่หลังแรก หลายคนก็เลยงงว่าเขียนข้อนี้ออกมาทำไม ! ตอนหลังแบงก์ชาติชี้แจงว่าก่อนหน้านี้เป็นแค่คำปรารภ ไม่ได้บังคับเป็นกิจจะลักษณะ เอ้า! อย่างนี้ก็ได้ด้วยเหรอ

สำหรับเหตุผลที่แบงก์ชาติบังคับให้ซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไปต้องจ่ายเงินดาวน์เยอะๆ เพราะเชื่อว่าถ้าดาวน์เยอะแล้วลูกค้าจะเกิดความเสียดาย พอบริษัทสร้างเสร็จก็กู้เงิน-รับโอนแต่โดยดี รวมทั้งจะทำให้ลูกค้ามีวินัยในการผ่อนเงินกู้เพราะจ่ายดาวน์ก้อนโตไปแล้ว

เท่านั้นไม่พอ แบงก์ชาติชี้เป้าไปด้วยว่า ตอนนี้หนี้เสียมีปัญหาเป็นดินพอกหางหมูมากขึ้นทุกวันๆ เก็บตัวเลข 1 ปีเต็มตั้งแต่ไตรมาส 3/60 จนถึงไตรมาส 3/61 หนี้เสียทั้งระบบจาก 2% กว่า เพิ่มเป็น 3% กว่า มาจากพวกซื้อเก็งกำไรกับซื้อลงทุนให้เช่านี่แหละ

ที่เห็นว่าหนักข้อเกินงามน่าจะเป็นเหตุผลที่แบงก์ชาติแบเบอร์ว่า กลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ผู้กู้คนเดียวกันมีการขอกู้พร้อมกัน 2-5 สินเชื่อ และเป็นกลุ่มมีหนี้เสียปูดโปนออกมาผิดปกติ

นึกออกหรือยังว่าปัญหาที่แท้ทรูอยู่ตรงไหน ปัญหาน่าจะอยู่ที่ “ตลาดแมส” โดนหางเลขเต็มๆ

ของเดิม บ้าน-คอนโดราคาไม่ถึง 10 ล้านบาท การขอสินเชื่อถูกบังคับให้จ่ายเงินดาวน์ 5-10% แบ่งเป็นซื้อบ้านดาวน์ 5% หรือล้านละ 50,000 บาท ซื้อคอนโดดาวน์ 10% หรือล้านละ 1 แสนบาท

ต่อไปนี้ ซื้อบ้าน-คอนโดทุกราคาต้องจ่ายเงินดาวน์ 20% หรือล้านละ 2 แสนบาท

สมมุติ ราคา 2 ล้านเท่ากับต้องดาวน์ 4 แสนบาท แบบนี้คอนโด นอนตีพุงได้เลย เพราะใช้เวลาก่อสร้างนานกว่าเยอะ อาจจะ 1-3 ปีหรือ 12-36 เดือน งวดเงินดาวน์จะถูกแบ่งจ่ายเหลืองวดละ 11,000-33,000 บาท

(ซึ่งก็ยังโค-ตะ-ระสูง)

แต่ถ้าเป็นการซื้อบ้าน 2 ล้าน รู้ชิมิว่าใช้เวลาก่อสร้างแป๊บเดียว 4-6 เดือนเท่านั้น แปลว่าต้องจ่ายดาวน์งวดละ 66,000-1 แสนบาท

คำนวณให้ฟังแค่นี้เพื่อนต่างวงการฟังแล้วบอกว่าอยากจะขำกลิ้ง มนุษย์เงินเดือนรายได้เท่าไหร่นะ ปริญญาตรี 1.5 หมื่น ค่าแรงขั้นต่ำวันละ 300 บาท

ต่อมซาดิสม์ยังคงทำงานต่อไป หางเลขที่โดนกระทบตามไปโฟกัสตลาดแมสกันดีกว่า มีคนนิยามให้ฟังว่าตลาดแมสของบ้านเดี่ยวหมายถึงสร้าง 100 หลังมีคนซื้อ 70 หลังหรือ 70% อยู่ในกลุ่มราคา 4-6 ล้านบาท

ส่วนตลาดแมสของทาวน์เฮาส์ ทุกวันนี้นิยามกลุ่มราคาไว้ที่ 2.5-5 ล้านบาท

แปลว่าซื้อบ้าน 4-6 ล้าน ต้องจ่ายเงินดาวน์ 8 แสน-1.2 ล้านภายใน 6 เดือน (เดิมจ่ายดาวน์ 2-3 แสนบาท)

แปลว่าซื้อทาวน์เฮาส์ 2.5-5 ล้าน ต้องจ่ายเงินดาวน์ 5 แสน-1 ล้านภายใน 6 เดือน (เดิมจ่ายดาวน์ 1.25-2.5 แสนบาท)

ทั้งๆ ที่สินค้าบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ ได้รับการประกาศเป็นเขตปลอดการเก็งกำไรโดยสิ้นเชิง มีตัวชี้วัดจากพฤติกรรมการซื้อแล้วอยู่จริง 100% เรียกว่าเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์

งานนี้ถ้าแบงก์ชาติไม่ลดราวาศอก รับรองมนุษย์เรียลดีมานด์ได้น้ำตาเช็ดหัวเข่าแน่นวล

บทความก่อนหน้านี้อดีต รมช.เกษตรฯ ค้านหัวชนฝา แก้ กม.อ้อย ชี้ ทำลายสามัคคีชาวไร่
บทความถัดไปสนมั้ยถามใจดู ‘ข้าวหลามทุเรียนป่าละอู’ รสชาติละมุน