คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน บ้าน : กู้ก่อนสร้าง vs กู้ก่อนโอน

เก็บตกผลกระทบแบงก์ชาติสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

เคยได้ยินไหม ข้อเสนอการขอสินเชื่อระหว่าง “กู้ก่อนสร้าง” กับ “กู้ก่อนโอน”

เรื่องนี้น่าจะเป็นเรื่องใหม่ ในอนาคตคิดว่าทางผู้ประกอบการน่าจะหันมาพูดเรื่องนี้เยอะขึ้น เยอะขึ้น

ปัจจุบัน ธุรกิจที่อยู่อาศัยในเมืองไทยมีตั้งแต่ราคาต่ำล้านไปจนถึงหลังละ 360 ล้าน อันนี้หมายถึงทำเป็นธุรกิจซื้อมาขายไป ไม่ใช่คนรวยล้วงเงินในไหฝังดินมาปลูกบ้านส่วนตัว

เพราะฉะนั้น เมื่อทำเป็นธุรกิจซื้อมาขายไป ย่อมมีผู้ซื้อกับผู้ขาย ดูเหมือนจะเป็นความสัมพันธ์แค่ 2 เส้า

แต่ปรากฏว่าสินค้าบ้าน-คอนโดมิเนียมเป็นของชิ้นใหญ่ และหนัก ที่สำคัญราคาสูง ทำให้มีคนจำนวนน้อยมากที่จะซื้อด้วยเงินสด

หมายความว่าต้องพึ่งบริการขอสินเชื่อจากแบงก์ ก็เลยเป็นความสัมพันธ์ 3 เส้า ประกอบด้วย “เจ้าของโครงการ-ลูกค้า-ธนาคาร”

ประเด็นต่อมา เมืองไทยใช้ระบบ “กู้ก่อนโอน” กล่าวคือ ถ้าเป็นบ้านหรือคอนโดที่ยังไม่ได้สร้าง ก็ต้องมีการจอง-ทำสัญญา-จ่ายเงินดาวน์ เมื่อสินค้าก่อสร้างเสร็จจึงจะเข้าสู่กระบวนการส่งมอบ-โอนกรรมสิทธิ์

แต่อย่างที่บอกว่ามีคนไม่ถึง 5% ในประเทศนี้ที่ซื้อบ้านด้วยเงินสด เท่ากับคนส่วนใหญ่ 95% ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินกู้

ดังนั้น ในการรับโอนบ้าน-คอนโด จึงต้องมีการขอกู้เงินจากแบงก์มาซื้อ เช่น บ้านราคา 1 ล้าน ดาวน์แล้ว 10% เท่ากับ 1 แสน เหลือค่าบ้านอีก 9 แสนที่ต้องกู้แบงก์มาจ่ายให้กับเจ้าของโครงการ

นี่คือคำว่า “กู้ก่อนโอน” ต้องรอให้สินค้าสร้างเสร็จแล้วค่อยขอสินเชื่อ เป็นกระบวนการเกือบปลายทาง

ระบบนี้มีความเสี่ยงตรงไหน โห ถ้าไปถามดีเวลอปเปอร์คำตอบจะยาวเป็นหางว่าวแน่นอน เช่น ลูกค้าดาวน์คอนโดฯหวังจะอยู่เองหรือเก็งกำไรก็ไม่รู้ล่ะ คอนโดก็สร้างนาน 18-24 เดือน บางโครงการ 36 เดือน

ตัวคอนโดราคา 2.5 ล้าน ตอนซื้อกับจ่ายเงินดาวน์ยังปกติดี ต่อมาเกิดสถานการณ์ถูกเลย์ออฟ ไม่มีงานทำ เศรษฐกิจไม่ดีรายได้น้อยลง พอคอนโดสร้างเสร็จ ต้องตัดสินใจว่าจะรับโอนหรือจะทิ้งดาวน์

ถ้าเป็นลูกค้าซื้อเก็งกำไร ฟันธงได้เลยว่าเลือกทิ้งดาวน์ กลายเป็นภาระให้เจ้าของโครงการต้องนำกลับมาขายใหม่หรือ resale

บางทีปัญหาไม่ได้อยู่ที่ลูกค้าทิ้งดาวน์ แต่ตอนซื้อคอนโด ยังเป็นกระดาษ กว่าจะสร้างเสร็จเจ้าตัวก็ไปสร้างหนี้สินอะไรงอกเงยขึ้นมาอีกเยอะแยะในระหว่างทาง พอถึงเวลาของสร้างเสร็จ แบงก์เช็กเครดิตบูโร อ้าว หนี้เยอะนี่นา กู้ไม่ผ่าน ก็ไม่ได้โอนอีก

ห้องชุดก็ต้องนำกลับมาขายใหม่

ในฟากดีเวลอปเปอร์พอรำคาญหนักๆ เข้าก็เลยเกิดพุทธิไอเดีย นำเสนอต่อแบงก์ชาติคนปัจจุบัน ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ปฏิวัติสินเชื่อบ้าน-คอนโดกันเลยดีไหม

เสนอให้ใช้ระบบ “กู้ก่อนสร้าง” ซะเลย ทำกันตั้งแต่ต้นทางนี่แหละ

หมายถึงถ้าสนใจซื้อบ้าน-คอนโด ก็ให้ทำเรื่องขอสินเชื่อตั้งแต่วันแรกเลย

วิธีการนี้ดีเวลอปเปอร์บอกว่าดีที่สุดในโลก ประเทศเพื่อนบ้านเราเขาก็ใช้อยู่ เช่น มาเลเซีย

ดีที่ 1 ที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าราคาแพง ใช้เงินก้อนโต ใช้เครดิตก้อนใหญ่ ถ้ากู้ก่อนสร้าง หากแบงก์อนุมัติสินเชื่อย่อมเท่ากับการันตีว่าเมื่อสร้างเสร็จลูกค้ารับโอนได้แน่นอน

ดีที่ 2 ประวัติการขอสินเชื่อจะถูกบันทึกในเครดิตบูโร ทำให้ช่วยป้องปรามการใช้เครดิตเกินตัว เช่น ถ้ามีเงินกู้ซื้อบ้านแล้ว จะไปซี้ซั้วซื้อโน่น-นี่หรือก่อหนี้เพิ่มก็ทำได้ลำบาก

ดีที่ 3 ดีต่อผู้บริโภค เพราะซื้อบ้านแล้วได้บ้านแน่นอน เพราะผู้ประกอบการมีกำลังใจเร่งก่อสร้างให้เสร็จเร็วๆ เนื่องจากสินค้าได้รับอนุมัติสินเชื่อไปแล้ว

แต่ถ้าไปเจอโครงการไหนตุกติก อย่างน้อยผู้บริโภคก็จะได้รับเงินงวดคืน (เทียบเท่าเงินดาวน์) ในกรณีที่โครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างและผิดสัญญาส่งมอบให้กับลูกค้า

ดีที่ 4 ดีเวลอปเปอร์บอกว่าปราบนักเก็งกำไรได้ 100% เพราะถูกมัดมือชกให้ขอสินเชื่อตั้งแต่วันแรก

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon