| ที่มา | เสาร์ประชาชื่น มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
ชอบจัง เวลาผู้ประกอบการเขาแข่งขันกันแรงๆ
ประมาณกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2562 มีน้องใหม่ชื่อ “ออลอินสไปร์” ของ เสี่ยกอล์ฟ-ธนากร ธนวริทธิ์ บริษัทนี้หลายคนแอบอิจฉาเพราะโตเร้ว เร็ว ขายคอนโดสี่ซ้าห้าปี กำลังจะเข้าตลาดหลักทรัพย์
เฉพาะคอนโดมิเนียมปีนี้ตั้งเป้าเปิด 1.5 หมื่นล้านบาท ถือว่าไม่ธรรมดาอย่างยิ่งสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่
แต่ทีเด็ดชวนคุยวันนี้มาจากการลงทุนทำทาวน์เฮาส์ครั้งแรกของเขา ชื่อโครงการ “เดอะวิชัน ลาดพร้าว-นวมินทร์” อยู่ในซอยนวมินทร์ 85 ลึกเข้าไป 900 เมตร
เขาจั่วหัวว่าโมเดลธุรกิจในการทำทาวน์เฮาส์ ทุกอย่างต้องใหญ่ไว้ก่อน ก็เลยเป็นที่มาของคำว่า ทาวน์เฮาส์ XL
เหมือนเวลาเราซื้อเสื้อผ้า คนตัวเล็กตัวจ้อยก็ใส่เบอร์ S ใหญ่ขึ้นมาหน่อยก็เบอร์ M ถ้าตัวใหญ่บึ้มก็ต้องเสื้อไซซ์ XL
ฟังดูเหมือนเป็นเรื่องธรรมด้า ธรรมดา ใครๆ เขาก็ทำทาวน์เฮาส์ขายกันเกร่อเมือง มีตั้งไม่รู้กี่ยี่ห้อ
จุดโฟกัสมีอย่างนี้ค่ะ บนราคาเดียวกัน ในที่นี้คือราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แปลว่าทำเลต้องอยู่โซนรอบเมือง แต่ไม่ใช่ชานเมือง บางคนเรียกว่าโซน connecting คงหมายถึงไม่ได้อยู่ในเมืองจัดๆ อย่างสีลม-สาทร-สุขุมวิท แต่อยู่โซนทำเลเกรดบีลงมาบนราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ตามไปดูของจริงมาแล้วขออนุญาตลงความเห็นว่า เฮ้ย! เจ๋งจิงอ่ะ
เจ๋งแรก ไซซ์บ้านให้ใหญ่ตามคำโฆษณา ไม่ได้นึกเอาเองแต่ลองเปรียบเทียบดูกับโครงการทาวน์เฮาส์บนเซกเมนต์ราคาเดียวกัน หลายยี่ห้อก็มีหลายไซซ์ เริ่มต้นตั้งแต่ 100-195 ตารางเมตร
แบรนด์ “เดอะวิชัน” มี 2 ไซซ์คือ ตัวเล็กเริ่มต้น 180 ตารางเมตร กับตัวใหญ่พื้นที่ใช้สอย 220 ตารางเมตร
เวลาเราพูดถึงตารางเมตรย่อมหมายถึงขนาดเล็กใหญ่ของตัวอาคารหรือตัวบ้านนั่นแหละ กล่าวได้ว่าขนาดเทียบเท่าบ้านเดี่ยวไซซ์กลางๆ ขึ้นไปกันเลยทีเดียว
เจ๋งที่สอง เป็นเรื่องถนนในโครงการ ปกติถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง จะให้ “มาก” หรือ “น้อย” ทุกอย่างเป็นต้นทุน แล้วมาเฉลี่ยในราคาขายทุกหลังในโครงการอยู่แล้ว
ประเด็นอยู่ที่กฎหมายจัดสรรบังคับไว้ว่า ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์อยู่ในกรุงเทพมหานครจังหวัดเดียว “ถนนซอย” หรือถนนย่อยในโครงการอนุญาตให้มีขนาดเล็กสุดได้ที่ความกว้าง 9 เมตร
ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ในต่างจังหวัด 76 จังหวัดที่เหลือ กฎหมายบอกว่าถนนซอยในโครงการเริ่มต้นได้ 8 เมตร
ในขณะเดียวกัน กฎหมายจัดสรรก็ล็อกเงื่อนไขอื่นๆ ประกบตามไปด้วย เช่น ถ้าทำโครงการละไม่เกิน 99 หลัง ถนนหลักต้องกว้าง 12 เมตร, ถ้าทำ 99-299 หลัง ถนนซอยต้องกว้าง 16 เมตร และถ้าเกิน 299 หลังถนนหลักต้องกว้าง 18 เมตร เป็นต้น (ผิดตกยกเว้นอย่าว่ากันนะคะ จำเขามาอีกทีค่ะ)
ไหนๆ ก็ไหนๆ มีเกร็ดเล็กเกร็ดน้อยอีกเรื่องคือ เราจะพบว่าทาวน์เฮาส์ต่อให้โครงการใหญ่แค่ไหนเขาก็ไม่ทำเกิน 499 หลังเพราะขี้เกียจทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA-Environment Impact Assessment เรื่องเยอะ ผ่านก็ยาก ใช้เวลาทำนานเป็นชาติ เสียเวลาทำมาหากิน (ฟังคล้ายเสียงบ่น เนาะ)
กลับเข้าเรื่องกันดีกว่า พิจารณาบทบัญญัติกฎหมายจัดสรร หมายความว่า ถ้าเจ้าของโครงการดันไปซื้อที่ดินรูปร่าง 4 เหลี่ยมผืนผ้า ยาวเป็นกิโลเมตรแต่ความกว้างดันมีขนาดเดียว สมมุติ 30-40 เมตรก็แล้วกัน
แปลว่าถนนในโครงการนี้ไม่มีทางเลือกต้องมีอยู่เส้นเดียว ความกว้างถูกบังคับให้ทำ 12 เมตร เพราะเป็นถนนหลักของโครงการ
แต่ถ้าโครงการสามารถทำ “ถนนซอย” ได้ แปลว่าโครงการมีทั้ง “ถนนหลัก” กับ “ถนนซอย” จะพบว่าร้อยทั้งร้อยทุกบริษัททำเหมือนกันหมดคือเริ่มต้นกันที่ความกว้าง 9 เมตร (ย้ำว่าในเขตกรุงเทพฯนะจ๊ะ)
โครงการทาวน์เฮาส์ของน้องใหม่อย่างออลอินสไปร์ เจ๋งตรงไหนเหรอ?
คำตอบคือเขาบอกว่า “ถนนซอย” เขาจัดให้ เริ่มต้นก็ 12 เมตรไปเลย มีไรป๊ะ
ฟังอย่างนี้ ถ้าเป็นนักพัฒนาที่ดินอาจร่วงตกเก้าอี้ไปเลย เพราะขนาดความกว้างของถนนถ้าทำ 9 เมตรได้ก็จะทำ เพราะที่ดินที่เหลือจะได้นำมาเป็นพื้นที่ขายหรือแบ่งแปลงเพิ่มจำนวนหลัง เรียกว่า salable area หรือ trade area ก็ตามแต่
ประเด็นอยู่ตรงที่โครงการเดอะวิชันฯดังกล่าว เขาสามารถทำถนนซอย 9 เมตรได้ เพราะทั้งโครงการที่ดินรูปร่างสี่เหลี่ยมคางหมู แต่รักผู้บริโภคมากก็เลยขยายถนนซอยให้กว้าง 12 เมตร
เหตุผลที่ขยายถนนซอย 12 เมตร (เขาขอเคลมด้วยว่าทำโครงการแรกในประเทศไทย) เพราะตัวเองเคยอยู่อาศัยในทาวน์เฮาส์หลังเล็ก-หลังใหญ่ บ้านเดี่ยวหลังเล็ก-หลังใหญ่ คอนโดห้องเล็ก-ห้องใหญ่ พักมาหมดแล้วทุกรูปแบบ
ปัญหาของการพักอาศัยในทาวน์เฮาส์ที่พบคือมีการจอดรถหน้าบ้าน กลายเป็นปัญหากระทบกระทั่งระหว่างเจ้าของบ้านกับเพื่อนบ้านอยู่เนืองๆ
กรณีถนน 9 เมตร หากมีการจอดรถหน้าบ้านขึ้นมา เวลาเพื่อนบ้านสัญจรย่อมมีความลำบากใจกันนิดนึงเพราะขับรถสวนไม่ได้ ต้องมีคนใดคนหนึ่งจอดเปิดทางให้อีกคนหนึ่งขับผ่านไปก่อน
ถ้าอารมณ์ดีก็ถ้อยทีถ้อยอาศัยกันดีอยู่หรอก
แต่ถ้าบังเอิญวันหวยออกแล้วถูกหวยรับประทาน ความหวังเป็นเศรษฐีลอตเตอรี่พังพาบ แถมถูกเมียด่า-แม่ยายเยาะเย้ยอีกต่างหาก อารมณ์คงไม่ดีเท่าไหร่ มาเจอรถขับสวนทางกันไม่ได้อีก ก็อาจมีเรื่องกระทบกระทั่งกันได้ง่ายๆ
สิ่งนี้เขาเรียกว่า pain point ของผู้บริโภคทาวน์เฮาส์ ดังนั้น ทางแก้ง่ายนิดเดียว ขยายถนนซอยจาก 9 เมตรเป็น 12 เมตรซะเลย แก้ปัญหาการจอดรถหน้าบ้านแล้วยังขับสวนทางได้ไม่เดือดร้อนใคร
การทำถนนซอยเริ่มต้น 12 เมตร จึงทำให้ทาวน์เฮาส์กลายเป็นโครงการมหัศจรรย์ด้วยประการ ฉะนี้แล
ถ้าเป็นข้อสอบ ให้คะแนน 3 ผ่าน เพราะผลประโยชน์ตกกับผู้บริโภคเต็มๆ ค่ะ
