คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : อสังหา new born

อยากรวยด้วยอสังหาริมทรัพย์ แบบไม่ต้องมโน ทำยังไงดีอ่ะ

วันนี้ไม่พูดพล่ามทำเพลงเพราะคอนเทนต์แน่นมาก ธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นอะไรที่ไม่มีกำแพงใดๆ มาขวางกั้น ไม่มีสัมปทาน ไม่มีโควต้า

คนก็เลยเข้าๆ ออกๆ กันเป็นว่าเล่น เป็นธุรกิจที่ผู้ประกอบการหน้าใหม่ มือสมัครเล่น เกิดขึ้นแทบทุกวัน แต่ไม่ใช่ทุกคนทำแล้วจะสำเร็จ

ธรรมะจัดสรรหรือเปล่าก็ไม่รู้ ได้มีโอกาสรู้จักดีเวลอปเปอร์เกิดใหม่อยู่รายหนึ่ง คุณนิกกี้ ขอบอกว่าไม่ธรรมดา มีความใหญ่ไปซะทุกอย่าง ตัวใหญ่ ใจใหญ่ เอนเตอร์เทนก็เป็นเรื่องใหญ่ (ฮา)

เธอออกตัวว่าเป็นสตรีทเกิร์ลมาก่อน วันนี้ร่วมหัวจมท้ายกับหุ้นส่วนรวม 4 คน พิสูจน์ผลงานตัวเองด้วยคอนโดแท่งแรกปิดโครงการได้ในปี โครงการที่ 2 ยอดขาย 40% ใน 6 สัปดาห์

มูลค่าโครงการ 180 ล้านบาท, ราคาขายตารางเมตรละ 1 แสน ไม่ถูกนะ, โฟกัสลูกค้ารายได้ 4 หมื่น ฯลฯ วันนี้มีคนสนใจฟันดิ้งเงินกองทุนสำหรับพัฒนาโครงการที่ 3-4-5 เพราะเธอให้ดอกเบี้ยฟันดิ้ง 2 ดิจิต สูงจิงซิ

ตัวธนาคารก็เริ่มลดราวาศอกดอกเบี้ยเงินกู้ให้ จากเดิม MLR ตอนนี้เริ่มจะเห็นดอกเบี้ยลบ 0.5% ตอนที่ไปเจอมีสาเหตุเพราะเธอรับจ๊อบที่ปรึกษางานขายคอนโดให้กับกลุ่มชินวะ เรียลเอสเตทด้วย

จั่วข้อมูลมาเรียกน้ำย่อย เริ่มเห็นหรือยังว่าน่าสนใจออกจะตายไป

ป้านิกกี้ (เริ่มตีสนิท จากคุณนิกกี้กลายเป็นป้านิกกี้) เล่านิยายการทำธุรกิจให้ฟัง ขมวดปมได้ดังต่อไปเน้

1.จะเป็นดีเวลอปเปอร์ไม่มีเรื่องบังเอิญ หุ้นส่วน 4 คนแบ่งงานกันทำ ถนัดคนละอย่าง ทำให้บริษัทน้องใหม่รายนี้มี CEO-ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร, CFO-ประธานด้านการเงิน, CMO-ประธานด้านการตลาด และ CAO-ประธานด้านแอดมิน

ธุรกิจแจ้งเกิดใหม่ ที่หุ้นส่วนรู้จริงในงานถนัดตัวเอง รู้จริงชนิดรู้ขั้นเทพด้วยนะ ไม่ใช่เริ่มต้นจากการจ้างดะ จ้างยันเต ย่อมคาดหมายผลลัพธ์ความสำเร็จได้ระดับหนึ่ง

2.ธุรกิจเกิดใหม่ ไม่ได้มองบรรทัดสุดท้ายที่กำไรสุทธิหรือ NP-net profit แต่มอง ROE-return on equity หรือผลตอบแทนลงทุนเป็นหลัก เพราะฉะนั้น ในการขอกู้แบงก์ก็ต้องเลือกนะจ๊ะ ไม่ใช่ต้องง้อแบงก์อยู่ร่ำไป

ป้านิกกี้บอกว่าในโลกแห่งความเป็นจริง แบงก์ที่ให้ดอกเบี้ยลบ 0.5% อาจไม่ใช่ตัวเลือกดีที่สุด เพราะตอนเบิกเงินทยอยเบิกและไม่ได้ใช้เต็มก้อน ดอกเบี้ยก็เลยไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด

แต่สิ่งที่จะเลือกคือ สมาร์ต ดีล เพราะอย่างที่บอก ไม่ได้ซีเรียสดอกเบี้ยมากเท่ากับให้วงเงินสูงหรือต่ำ

ในระหว่างทางที่กำลังก่อสร้างจนถึงตอนโอน แบงก์บีบหนักหรือผ่อนปรน ค่าแป๊ะเจี๊ยะใช้วงเงิน ค่าประกัน จิปาถะบันเทิง ดีดตัวเลขบรรทัดสุดท้ายจะเห็นสมาร์ตดีลที่ดีที่สุด (อืมม์ CFO ขั้นเทพจิงจิง)

3.ทำ feas (feasibility รายงานศึกษาความเป็นไปได้โครงการ) โดยตั้งกำไรสุทธิอยู่ตรงกลางๆ เฉลี่ยคนทั่วไปทำฟีสฯ 16-25%

ป้านิกกี้เลือกทำฟีสฯ 20% เพื่อให้มีความยืดหยุ่นเผื่อมีต้นทุนไม่คาดคิด จะได้ไม่ต้องมานั่งจิตตกทีหลัง ถ้าต้นทุนเพิ่ม 5% ก็ยังเหลือกำไรสุทธิ 15-16% เท่าคนอื่นอยู่ดี

4.เจาะลูกค้ารายได้เดือนละ 40,000 บาท เหตุผลเพราะประเมินพฤติกรรมผู้บริโภค ถ้าเงินเดือน 20,000 บาท อาจเป็นกลุ่มที่ยังค้นหาตัวเองไม่เจอ

แต่คนรายได้เดือนละ 40,000 บาท เริ่มเติบโตในหน้าที่การงานหรือรายได้ วางแผนบริหารการเงินเป็นแล้ว เรียกว่าจับลูกค้ากำลังซื้อมั่นคง ใช้เงินเป็น โป๊ะเชะ

5.สำรวจตลาด เจาะยางคู่แข่งในทำเล กระซิบให้ก็ได้ว่าอสังหาฯ เกิดใหม่ชุกชุมมากในหลายพื้นที่ แต่ที่แจ้งเกิดให้ป้านิกกี้คือทำเลในซอยลาดพร้าว 48 เรียกว่า new born ชนกับ new born สนั่นซอยกันเลยทีเดียว

กฎเหล็กคือไม่ใช่สำรวจของที่ขายได้ แต่โฟกัส ของที่ขายไม่ได้ เพราะไม่ต้องการให้เกิดขึ้นในตึกตัวเอง

สิ่งที่เจอคือห้องชุดคู่แข่งจัดแพคไม่ตรงกับกำลังซื้อ เช่น แบบ 1 ห้องนอนไซซ์ 36 ตารางเมตร ขาย 3 ล้าน แต่ได้ 1 ห้องนอน 1 ส้วม ในขณะที่คนอื่นเขาทำ 2 นอน 2 ส้วมหรือ 2 นอน 1 ส้วมกันหมดแล้ว

6.ห้องใหญ่ไม่จำเป็นต้องอยู่ในโซนดีที่สุดในตึก เพื่อไม่ให้ราคาถูกดันจนแพงเกินไป เช่น ห้องใหญ่ 2 นอน ปกติมักจะวางมุมที่วิวดีทั้ง 2 ห้องนอน ผลลัพธ์คือได้ไปอยู่ในทำเลดีที่สุดของตึก ราคาก็เลยแพงที่สุดด้วย

แต่ถ้าเลือกทำห้องใหญ่ วิวดี 1 ห้อง วิวด้อยลงมาอีก 1 ห้อง เพื่อให้ราคาไม่สูงสุดกู่ ในขณะเดียวกันก็แอบเบียดห้องเล็กไว้ในทำเลดีๆ ของตึก ทำให้ลูกค้าซื้อได้คละโซน

7.ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง มีห้องถูกที่สุดในตึก อาจจะ 23 ตารางเมตร วางในทำเลด้อยของตึก แต่ลูกค้ากู้ผ่าน ซื้อได้ ผ่อนไหว

หลักการอยู่ที่แย่งลูกค้าจากหอพักอพาร์ตเมนต์ เฉลี่ยเช่าอยู่ที่ 7 พัน-1.4 หมื่น/เดือน ถ้ากู้ 2 ล้านผ่อนเดือนละ 1.2 หมื่น บวกค่าน้ำค่าไฟ น่าจะไหวเพราะได้กรรมสิทธิ์ไว้อวดครอบครัว อวดชาวบ้าน

8.ขายตารางเมตรละ 1 แสน ทำยังไงให้ลูกค้าไม่รู้สึกว่าแพง (โปรดใช้วิจารณญาณในการรับข้อมูลค่ะ) แนวคิดหลักคือทำเป็นห้องชุดฟูลลี่เฟอร์นิช เป็นคอนโดพร้อมอยู่ เจ้าตัวบอกว่าให้จุใจจนลูกค้าไม่รู้สึกว่าแพง ไรงี้

รวมทั้งการกำหนดแพคเกจ เช่น ห้องฟูลลี่เฟอร์นิชเหมือนกัน คู่แข่งราคา 6 หมื่น/ตารางเมตร แต่ราคาเต็มห้อง 2.8 ล้าน ในขณะที่ป้านิกกี้ขาย 8.5 หมื่น-1 แสน/ตารางเมตร แต่ราคาเต็มห้องเริ่มต้น 1.75 ล้าน นี่ไงๆ เหตุผลที่ขายดี

9.ช่วงเปิดขายโครงการ เพิ่งรู้เหมือนกันว่าพนักงานขายเขาจะมีตาที่ 3 สกรีนลูกค้าโซนคนรวยซื้อ กับโซนคนรวยน้อยกว่ามาซื้อ มีเรื่องแดดเช้าแดดบ่าย ใกล้ลิฟต์ ติดบันไดหนีไฟ หน้าห้องขยะ ทุกอย่างถูกกำหนดมาหมดแล้ว

ตัวอย่างพอหอมปากหอมคอ อสังหาเกิดใหม่ สำเร็จได้จริง ไม่มโนค่ะ

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้บรรยากาศเลือกตั้งใหม่ “เพชรบูรณ์” เงียบเหงา ไร้เงาผู้สมัครหาเสียง
บทความถัดไป“วิษณุ” ยันจนท.มีอำนาจรื้อบ้านกลางทะเล ไม่วิตกหากยื่นฟ้องศาลระหว่างประเทศ