| ที่มา | เสาร์ประชาชื่น มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
คํานวณยังไงหว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์ “บ้าน-คอนโดมิเนียม”
หัวข้อชวนคุยวันนี้ยังอยู่ในอารมณ์ของกฎหมายภาษีตัวใหม่ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” หรือ Property Tax หรือภาษีทรัพย์สิน นับถอยหลังอีก 7 เดือน รัฐบาลจะเริ่มจัดเก็บจริงวันที่ 1 มกราคม 2563
ในการเตรียมถอนขนห่าน เอ้ย ไม่ใช่ค่ะ ในการเตรียมตัวเก็บภาษีที่ดินจากเจ้าของทรัพย์สิน 4 ประเภท คือ “ที่ดินเปล่า-ทำการค้า-อยู่อาศัย-ทำเกษตร” ทางรัฐบาลก็มีการเตรียมความพร้อมหลายเรื่อง
หนึ่งในนั้นคือการจัดทำราคาประเมินทุนทรัพย์ใหม่ ถ้าเป็นที่ดินเปล่าก็ง่ายหน่อย เพราะหยิบราคาประเมินมาเข้าสูตรคำนวณภาษี จบแค่นั้น
แต่พอเป็นที่ดินที่มีการนำมาใช้ประโยชน์นี่สิ หนังชีวิตเรื่องยาวกันเลยทีเดียว
ภาษาทางการเขาเรียกว่า “โรงเรือน+สิ่งปลูกสร้าง” ตรงนี้แหละโดนกันหมดทั้งบ้าน คอนโด อพาร์ตเมนต์ หอพัก มอลล์ชุมชนทั้งหลาย ฯลฯ
ข้อมูลชวนคุยต่อไปนี้มาจาก “พี่มด-ฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์” ผอ.สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง
พี่มดเริ่มต้นด้วยการทำความเข้าใจให้ตรงกันว่า สิ่งที่ทำเตรียมไว้คือบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์มี 3 บัญชีด้วยกันคือ 1.บัญชีที่ดินเปล่า 2.บัญชีโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ใช้กับบ้านแนวราบทั้งหลาย) 3.บัญชีคอนโด
บัญชีราคาประเมินที่ดินเปล่าชวนคุยไปแล้วว่ามีรายละเอียดเยอะแยะ เช่น แปลงที่ดินรูปร่างน่าเกลียด ไม่ใช่สี่เหลี่ยมจัตุรัส สูตรคำนวณนำมาใช้เพียง 35-75% ของราคาประเมิน 100%
วันนี้ตามไปดูบัญชีประเมินบ้านกับคอนโดกันดีกว่า
เริ่มต้นที่บัญชีราคาประเมินบ้าน ซึ่งการประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเปล่าทำเป็นรายแปลง แต่พอเป็นที่ดิน+สิ่งปลูกสร้างขึ้นมาไม่สามารถใช้กฎเกณฑ์เดียวกันได้ ก็เลยใช้วิธีกำหนด “แบบมาตรฐาน” เพื่อเป็นตัวแทนอาคารแต่ละประเภท
ยกตัวอย่างเช่น แบบมาตรฐานบ้านเดี่ยว ก็จะกำหนดขึ้นมา 1 แบบแล้วใช้เป็นตัวแทนการคำนวณภาษีบ้านเดี่ยวทั่วประเทศ มีราคาเดียว เพื่อลดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ …โอวว์ ถ้าเป็นจริงดังนั้นก็ต้องปรบมือรัวๆ สิคะ รออะไร
ผอ.ฐนัญพงษ์ย้ำแล้วย้ำอีกว่า เมื่อมีแบบมาตรฐานบ้านเดี่ยวจะใช้เป็นตัวแทนบ้านเดี่ยวได้หมด โดยไม่สนใจว่าเป็นบ้านไม้หรือบ้านปูน
จากนั้น เมื่อได้แบบมาตรฐานแล้ว ก็จะทำการประเมินราคามีรายการวัสดุอะไรบ้าง จากนั้นส่งเจ้าหน้าที่สำรวจราคาวัสดุก่อสร้างในตลาด ปูน เหล็ก ไม้ ค่าแรง ทราย ฯลฯ เพื่อนำมาคำนวณราคาในแบบมาตรฐาน
สำหรับคนขี้สงสัย ก่อนหน้านี้เรามีแบบประเมินสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่กันนะ คำตอบคือมี 69 แบบด้วยกัน ได้แก่ บ้านเดี่ยว 12 แบบ, ทาวน์เฮาส์ 4 แบบ, ห้องแถว 3 แบบ, ตึกแถว 9 แบบ, โรงเรือนอื่นๆ 27 แบบ และสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ 14 แบบ
ของใหม่ราคาประเมินทุนทรัพย์หดเหลือ 31 แบบเท่านั้น ทำให้เหลือน้อยที่สุด มีราคากลางให้มากที่สุด มีราคาเดียวให้มากที่สุด
นั่นหมายความว่า แบบมาตรฐานที่ทำออกมาจะไม่สะท้อนราคาสิ่งปลูกสร้างทุกหลัง เศรษฐีสร้างอาจตารางเมตรละ 2 หมื่นบาท คนกะตังค์น้อยหน่อยอาจสร้างบ้านตารางเมตรละ 5 พันบาท เป็นต้น แต่ก็ต้องทำราคากลางเพื่อให้รัฐบาลมีฐานในการคิดภาษีได้
ได้เวลาพูดดังๆ ในใจ ยุคที่เราไม่เคยมี Property Tax ออกมาใช้ อาจได้ยินคนบ่นว่า เอ๊ะ ทำไมราคาประเมินของรัฐต่ำจังเลย แต่พอมีภาษีเริ่มจะบังคับใช้ ก็เลยมีความเชื่อกันว่าเสียงบ่นเรื่องประเมินทุนทรัพย์ต่ำจะค่อยๆ หายไปในสายลม (ฮา)
สรุป บัญชีประเมินบ้านทำเป็นรหัสคือ รหัส 100 ประเภทบ้านเดี่ยว (ชั้นเดียว-2-3 ชั้น บ้านปูน บ้านไม้ บ้านทรงไทย บ้านสำเร็จรูป ฯลฯ)
รหัส 200 บ้านแถวหรือทาวน์เฮาส์
รหัส 300 ห้องแถว ให้นึกภาพตลาดเก้าห้อง บางปลาม้า จังหวัดสุพรรณบุรี หรือตลาดน้ำอัมพวาที่มีบ้านแถวเป็นบ้านไม้ปลูกเรียงกันเป็นตับ
รหัส 400 ตึกแถว มีตั้งแต่ 1-2-3-4-5-6 ชั้น
รหัส 500 เรียกว่าสิ่งปลูกสร้างเบ็ดเตล็ด เช่น คลังสินค้า สถานศึกษา โรงแรม โรงพยาบาล ห้าง ตลาด อู่ซ่อมรถ อาคารจอดรถ ห้องน้ำสาธารณะ สระว่ายน้ำ ลานคอนกรีต ท่าเรือ โรงกลั่นน้ำมัน แท่นขุดเจาะ โรงโม่หิน คลองประปา ทางด่วน สถานีรถไฟฟ้า รางรถไฟ แม้แต่ป้ายรถประจำทางก็มา
รายละเอียดกว่านี้ คลิกดูในเว็บไซต์กรมธนารักษ์เถอะค่ะ
สุดท้าย บัญชีราคาประเมินคอนโด จะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด สิ่งที่น่าสนใจคือข้อคำนึงมีถึง 8 เรื่อง
เช่น ราคาซื้อขาย ปริมาณและคุณภาพพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก คุณภาพวัสดุ แบบดีไซน์ ระบบบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง ราคาตลาดของที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้างคอนโดในวันจดทะเบียนอาคารชุด
รู้หรือไม่ มนุษย์คอนโดทั้งหลาย ราคาประเมินจากวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เขาใช้เทคนิค W.Q.S-Weighted Quality Score
อธิบายภาษาชาวบ้านก็คือมีองค์ประกอบพิจารณาปัจจัยที่มีผลต่อราคาห้องชุด 5 ด้าน คือ 1.การเข้าถึงโครงการ 2.คุณภาพห้องชุด 3.สิ่งอำนวยความสะดวก 4.สภาพแวดล้อม และ 5.การดูแลทรัพย์ส่วนกลาง
เป็นไงล่ะ ซื้อคอนโดแล้วชอบเบี้ยวค่าส่วนกลางกันดีนัก รู้หรือยังว่าตอนจะขายต่อถ้าพื้นที่ส่วนกลางยังสวยแหล่มเหมือนวันแรกที่รับโอนราคาขายต่อก็จะดีวันดีคืน แต่ถ้ามัวแต่ทะเลาะกัน ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ปล่อยให้เป็นตึกโทรมๆ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดฮวบฮาบน่าใจหาย
กลับเข้าเรื่องราคาประเมินกันดีกว่า ประเด็นที่หยิบยกมาถามกันเยอะมากในหัวข้อราคาประเมินบ้าน-คอนโดก็คือ “บ้านกงสี” ทำยังไงดีล่ะ จะเสียภาษีประเภทที่พักอาศัย ล้านละ 200 บาท หรือเสียภาษีประเภทพาณิชยกรรม ล้านละ 3,000 บาท
เหตุผลเพราะบ้านคนรวยจัดๆ หรือครอบครัวขนาดใหญ่ บ้านหลังใหญ่ที่ใช้อยู่อาศัยมีเทคนิคจดทะเบียนเป็นทรัพย์สินของนิติบุคคลหรือบริษัทของครอบครัว หวังผลเรื่องภาษีหรือการหักค่าเสื่อมอะไรก็ว่าไป
แต่กรณีแบบนี้จะมาสะดุดตอหัวทิ่มก็อีตอนบังคับเก็บภาษี Property Tax นี่แหละ เพราะถ้าบ้านอยู่ในชื่อเจ้าของที่เป็นนิติบุคคลตีความได้สถานเดียวว่าเป็นการค้า ภาษีแพงกว่าบ้านในชื่อบุคคลธรรมดา
อีกเรื่อง บ้านที่อยู่ระหว่างก่อสร้างในโครงการจัดสรร จะเสียภาษีแบบไหน เพราะสร้างบ้านสร้างคอนโดขายจึงน่าจะเป็นที่อยู่อาศัย แต่เนื่องจากยังสร้างไม่เสร็จ ยังไม่ได้โอนให้ลูกค้า สิ่งก่อสร้างติดมือผู้ประกอบการ กลายเป็นต้องเสียภาษีการค้าล้านละ 3,000 หรือเปล่า
ยังมีปัญหาสนุกๆ อีกเยอะ กระทรวงคลังพูดให้กำลังใจว่าทุกปัญหามีทางออกค่ะ ธรรมะสวัสดี
