| ที่มา | เสาร์ประชาชื่น มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
คนไทยชินกับการอยู่บนตึกสูงเสียดฟ้าหรือยัง ?
หัวข้อชวนคุยวันนี้เท่มาก (อันนี้คิดเอาเองค่ะ)
ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม เช่น ราคาที่ดินโค-ตะ-ระแพง อยากขายวิว ต้องการสร้างจุดขาย ฯลฯ สารพัดแล้วแต่ดีเวลอปเปอร์จะหยิบมาอธิบาย
ก่อนหน้านี้ นั่งทานข้าวร่วมโต๊ะกับสถาปนิกระดับเกจิ “พี่ชัยยุทธ เทียนวุฒิชัย” เอ็มดี แลนด์สแคป แพลนนิ่ง พี่เขากระตุกต่อมขี้สงสัยว่า ตอนนี้คอนโดมิเนียมเอย ตึกสูงเอย สร้างใหม่สูงเกิน 40 ชั้นกันทั้งนั้น
แบบว่าแค่หลับตานึกภาพอนาคต เรื่องการจราจรหน้าโครงการคงดูไม่จืดแน่ๆ เลย บทสนทนาจบลงแค่นั้น
ทำยังไงดีล่ะ เรื่องนี้ทำให้นอนไม่หลับเป็นเดือนๆ ก็เลยไปเจาะข้อมูลการพัฒนาตึกสูงในกรุงเทพฯ ดูซิว่าจิงไม่จิง
เวลาจะถกเรื่องตึกสูงทำให้นึกไปถึงตึกเตี้ย วงการอสังหาริมทรัพย์มีเรื่องแปลกแสนแปลกอยู่อย่างหนึ่ง การทำตึกสูงถ้าไม่เตี้ยก็สูงสุดกู่ไปเลย เหตุผลมาจากกฎหมายผังเมือง
ซึ่งข้อจำกัดในการทำตึกสูง ผังเมืองบอกว่าพื้นที่คุมตึกสูงคือพื้นที่สร้างได้สูงสุดไม่เกิน 23 เมตร เวลาคำนวณออกมาเป็นชั้นหรือฟลอร์-floor จะใช้ความสูงประมาณ 3 เมตรเป็นตัวหาร เท่ากับ 23 เมตรหารด้วย 3 เมตรก็เลยเป็นความสูงไม่เกิน 8 ชั้น
แต่ถ้าไม่มีกฎคุมสร้างตึก 23 เมตร เราแทบไม่ได้เห็นตึกสูง 9-10 ชั้น แต่ความสูงจะดันไป 20-30-40 ชั้นไปเลย เอาให้คุ้ม
เพราะฉะนั้น เวลาเราไปซื้อคอนโดแล้วพนักงานขายอธิบายว่าโครงการนี้สร้างตึกสูงแค่ 8 ชั้น เรียกว่าคอนโดโลว์ไรส์ เนื่องจากไม่อยากให้ลูกค้าอยู่กันแออัดมากเกินไป …แสดงว่าบริษัทรักลูกค้ามากเลย หรือแปลว่า แปลว่า… เขาบอกเราไม่หมด (ฮา)
และสำหรับแฟนคลับฮาร์ดคอร์ ความรู้แน่นพุง ขอให้หลับตาข้างนึงเพราะวันนี้ไม่ได้หยิบสถิติเก่ามาเวียนเทียนเล่าใหม่ แต่ตั้งใจเลยว่าต้องการดูโครงการใหม่ๆ ความสูงเป็นยังไงบ้าง
ข้อมูลจากสำนักวิจัยเจ้าประจำ “คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย” สำรวจพบในรอบปี 2550-2561 เฉพาะพื้นที่มหานครกรุงเทพจังหวัดเดียวมีคอนโดฯ เกิดใหม่ 994 โครงการ เยอะนะ เกือบพันโครงการ
เกินครึ่งมาจิ๊ดนึงหรือสัดส่วน 50.3% เป็นตึกสูงหรือตึกไฮไรส์ อีกครึ่งเป็นตึกเตี้ยไม่เกิน 8 ชั้น สัดส่วน 49.7%
โฟกัสให้แคบลง ช่วงปี 2560-2562 ตึกสูงเกิดใหม่ 10 อันดับแรก เราจะพบมีความสูงแตะ 50-60 ชั้นทั้งนั้นเลย
ทำเลกระจุกอยู่ในโซนดงเศรษฐี ไม่ว่าจะเป็นสุขุมวิท เพลินจิต ทองหล่อ สาทรใต้ มีกระเด็นกระดอนออกมาชายขอบนิดหน่อยแถวพญาไท เพราะมีจุดตัดรถไฟฟ้า กับย่านราชเทวีติ่งซีบีดี (CBD-central business district ย่านศูนย์กลางธุรกิจ)
ขนาดที่ดินก็น่าสนใจ ใหญ่สุดต้องยกให้เขา โครงการ “วัน แบ็งคอก” ของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ให้ลูกชายคนเล็ก “คุณยอด-ปณต สิริวัฒนภักดี” หรือท่านประธานของกลุ่มเฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทยเป็นคนทำ
วัน แบ็งคอกเช่าที่ดินสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ขนาด 104 ไร่ หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดถนนสาทร หรือเริ่มต้นถนนวิทยุนั่นแหละ ความใหญ่ของแปลงที่ดินทำให้เป็นอภิมหาเมกะบิ๊กโปรเจ็กต์ไม่มีใครล้มแชมป์ได้
ในโครงการวัน แบ็งคอกจะมีตึกสูง 58 ชั้น ถือว่า same same ไม่มากไม่น้อย
ความน่าสนใจของขนาดที่ดินน่าจะเป็นโครงการอื่นๆ มากกว่า เช่น ศุภาลัย ไอคอน สาทร สูง 55 ชั้น สร้างบนที่ดิน 7 ไร่เศษ ประมูลซื้อจากสถานทูตออสเตรเลีย จ่ายเงินสดค่าที่ดิน 4,000 กว่าล้าน ทำโครงการออกมาขายมูลค่า 20,000 กว่าล้าน
โครงการ “ยูนิคอร์น พญาไท” ชื่อโครงการใหม่มาก ฟังแล้วงงกันทั้งบาง เป็นของกลุ่มบีทีเอส โฮลดิ้ง รถไฟลอยฟ้าสายสีเขียวนั่นเอง งานนี้ส่งเข้าประกวดตึกสูงกับเขาด้วยคน สูง 51 ชั้น
รายละเอียดท็อป 10 ตึกสูงเกิดใหม่ ถ้าอยากรู้รายละเอียดเพิ่มเติม นิมนต์ตามไปอ่านในหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ฉบับวางแผงวันเสาร์ 8 มิถุนายน แต่เขียนวันที่ฉบับวันที่ 10-12 มิถุนายน 2562 ค่ะ (ฮา)
แม้แต่ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท เพิ่งเปิดสำนักงานใหญ่แห่งใหม่ “เพิร์ล แบ็งคอก” รถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีสนามเป้าเมื่อต้นปี เห็นบอกว่าปลายปีนี้จะส่งคอนโดลักเซอรี่แท่งใหม่ ยี่ห้อ “ไอวี่ สุขุมวิท 18” ดันความสูงขึ้นไป 64 ชั้น สร้างบนที่ดิน 3 ไร่
ที่บอกว่าขนาดที่ดินน่าสนใจ เพราะ 1 ใน 10 อันดับ เราพบยี่ห้อใหม่ “991 สุขุมวิท-ทองหล่อ” ของคนไทยร่วมทุนกับสิงคโปร์ อันนี้พูดให้ถูกต้องเป๊ะ เป๊ะตามกฎหมาย แต่อันที่จริงในทางข่าวเราก็เรียกว่าเป็นโครงการของกลุ่มทุนสิงคโปร์นั่นแหละ
เป็นโครงการร่วมทุนของบริษัทเรชา เอสเตท ออกแบบมามีความสูง 60 ชั้น ฟังปุ๊บ เบ้ปาก กรอกตาบน ไม่เห็นจะแปลกตรงไหน
ประเด็นอยู่ที่เขาสร้างบนที่ดิน 355 ตารางวา ใช่ค่ะ ไม่ถึง 1 ไร่แต่ดันความสูงไปถึง 60 ชั้น เพราะฉะนั้น ดีไซน์ออกมาก็เลยเป็นคอนโดมิเนียมที่ผอมมากถึงมากที่สุด เข้าใจว่าหุ่นคอนโดจะสลิมกว่าทุกๆ ตึกก็ว่าได้
กลับเข้าสู่โหมดอสังหาฯ คำถามคือทำไมต้องสร้างสูงเยอะแยะขนาดเน้ มีคำอธิบายจากหลายดีเวลอปเปอร์ คำถามเดียวกันแต่คำตอบไม่เหมือนกัน หนุกดีเหมือนกัน
คำอธิบายของบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บอกว่าตึกยิ่งสูง คนอยู่อาศัยยิ่งรู้สึกมีเกียรติยศศักดิ์ศรี มีความภูมิใจในที่อยู่ที่กิน เรียกว่าขายวิว ถ้าตึกเตี้ยคงมีแต่วิวหลังคาบ้าน ผนังโรงงาน แต่วิวสูงไม่มีอะไรบังสายตา
CEO ออริจิ้นฯ ฟันธงว่าวิวสูงในคอนโดถือเป็น asset อย่างหนึ่ง ตีมูลค่าได้ ขายได้ เพราะฉะนั้น ตึกยิ่งสูงก็ยิ่งแพงเพราะบวกค่าวิวเข้าไปด้วย ทั่นใช้คำว่าในประดาตึกสูงด้วยกันอยู่ที่ดีไซน์ให้มีวิวสวยได้มากน้อยแค่ไหน ถือเป็น “…asset ใคร asset มัน”
บางบริษัทอย่างกลุ่มทุนจีน บริษัท Rise Land ตามไปคุยกับคนออกแบบ ให้มุมมองมาว่าถ้าทำตึกสูงนำไปสร้างแบรนด์ได้เพราะถือเป็น Iconic Landmark เช่น เวลาจะนัดไปกินหมูกระทะกับเพื่อนเราก็บอกว่าร้านอยู่ข้างๆ ตึกไรส์แลนด์ อะไรแบบนี้ (ฮา)
มุมมองที่เป็นสาระสำคัญคือการทำตึกยิ่งสูงยิ่งใส่ลูกเล่นพื้นที่ส่วนกลางได้มาก เทียบกับตึกเตี้ยแทบจะไม่เหลือพื้นที่ให้เล่นอะไรได้มากนัก
สิ่งที่เห็นจากหลายๆ โครงการมีจุดร่วมอย่างหนึ่งคือเขาสามารถทำสวนสีเขียวในโครงการแบบสารพัดนึก ในอนาคตเป็นสเปซที่มีคุณค่าและมีมูลค่ามหาศาล
โม้เพลินอีกแล้ว สรุปเลยละกันค่ะ ตึกสูงระฟ้าเป็นเทรนด์ของการพัฒนาโครงการในโลกยุคใหม่ ไม่ว่าเราจะชินกับการอยู่ตึกสูงหรือไม่ก็ตาม
