คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : บ้านเดี่ยวครึ่งปีแรก ตลาดแมสขยับ 5-7 ล้าน

ตลาดบ้านเดี่ยวก็โดนหางเลขเศรษฐกิจตกต่ำด้วย

เรายังอยู่ในซีรีส์ดาต้าเบสกุมารทอง หมายถึงข้อมูลสรุปภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรก 2562 สาระเน้นๆ จำกัดโซนเฉพาะเขตมหานครกรุงเทพกับติ่งปริมณฑล 5-6 จังหวัด

ซึ่งเป็นที่ยอมรับในวงการว่า กทม.+จังหวัดปริมณฑลคือตลาดกว้างใหญ่ไพศาลที่สุดของตลาดบ้าน-คอนโดมิเนียม

ในกระบวนสินค้าที่อยู่อาศัย ซึ่งประกอบด้วยแนวสูงคือคอนโดมิเนียมอย่างเดียว กับแนวราบซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์

norm ของคนเรา แปลตรงตัวคือบรรทัดฐานของคนเรา มองข้ามเรื่องมีเงิน-ไม่มีเงิน ถาม 100 คนจะได้ 100 คำตอบว่าอยากมีบ้านเดี่ยว เพราะมีอาณาบริเวณของตัวเอง ฝาผนังไม่ติดบ้านใคร เวลาสามีจะหือกับภรรยาและพ่ายแพ้ในที่สุด…ก็ไม่ต้องอับอายใคร (ฮา)

เพราะฉะนั้น สินค้าบ้านเดี่ยวจึงเป็นสินค้าที่ 1 ในใจ

ผู้บริโภคตลอดกาล ส่วนจะมีสติปัญญาซื้อหามาครอบครองได้แค่ไหนถือเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

สินค้าบ้านเดี่ยวแต่ไหนแต่ไรแรงดีไม่มีตก ต่อมาเจอปัญหาอยู่ๆ ที่ดินถูกปั่นให้แพงไม่มีเหตุผล บ้านเดี่ยวซึ่งกฎหมายบังคับว่าต้องมีที่ดินเริ่มต้น 50 ตารางวาก็เลยกลายเป็นของแพงแสนแพง แต่ก็ยังขายได้ขายดี

ครึ่งปีแรก 2562 เกิดอะไรขึ้น ขายได้ 7,600 กว่าหน่วย มูลค่าฟาดเข้าไป 5.1 หมื่นล้าน ถ้าไม่มีอะไรเปรียบเทียบฟังดูเหมือนเยอะ

แต่กุมารทองบอกว่าในด้านมูลค่าโครงการติดลบ -12% ยูนิตก็ติดลบ -15% เรียกว่าตกทั้งตลาด เพราะไปเทียบกับครึ่งปีแรก 2561 ที่มีมูลค่าตลาด 5.8 หมื่นล้านบาท

ปีนี้คำว่าตกทั้งตลาดหมายถึงเซ็กเมนต์ราคาต่ำ 2-3 ล้านก็ตก ราคากลางๆ 5-10 ล้านก็ตก และราคาแพงๆ เกิน 15 ล้านยอดก็ตก

มีดาวรุ่งอยู่เซ็กเมนต์เดียวคือกลุ่มราคา 10-15 ล้าน กุมารทองเอาข้อมูลไปเทียบกับครึ่งปีแรก 2561 บ๊ะ เป็นไปได้ยังไง ยูนิตโต 12% มูลค่าโต 19%

มันแปลว่าของถูกไม่มีหรือหายากขึ้นทุกวัน ใช่รึปล่าวนะ

สินค้าบ้านเดี่ยวเราจะเห็นเป็นพันโครงการ พันยี่ห้อก็ว่าได้เพราะมีทั้งเจ้าใหญ่-รายเล็ก-รายจิ๋วเข้ามาลงทุนเยอะ

บริษัทรับเหมารุ่นพ่อสงสารลูกไม่อยากให้ทำงานหนักก็ให้มาทำอสังหาฯ นี่แหละ เพราะคิดว่าง่ายดี ส่วนชีวิตจริงเวลาคุยกับอสังหาฯรุ่นลูก ยังไม่เห็นมีใครบอกว่าทำงานสบายสักคน

ครึ่งปีแรก พี่ใหญ่วงการอสังหาฯ ค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บริษัทที่ขยันเป็นข่าวน้อยที่สุด แต่ไหง๋กลับคว้าชิ้นปลามันไปได้ กลุ่มราคา 5-7 ล้านบี้กันอยู่กับยี่ห้อเอพี (ไทยแลนด์)

ราคา 15 ล้านซึ่งหลายปีก่อนยี่ห้อเอสซี แอสเสทฯ จะป่าวประกาศว่าเป็นเจ้าตลาด ปีนี้ถูกแลนด์แซงคิวมายืนเบอร์ 1 แทน

เรามาดูคนที่อยู่ในท็อป 3 เขาทำงานสบายจิงหรือปล่าว

ยอดขายเบอร์ 1 เป็นของแลนด์ 6.6-6.7 พันล้าน กว่าจะได้มาต้องลงทุนทำและขายถึง 29 โครงการ

ยอดขายเบอร์ 2 เป็นของแสนสิริ ค่ายนี้เขาส่งข่าวเฉลี่ยวันละชิ้น อืมม์ ถ้าไม่ใช่ก็ใกล้เคียงแหละ จ้องหน้าจอคอมพ์มีข่าวมั่งหมายเชิญมั่ง ส่งมาได้ทู้กวัน แอ๊กทีฟ (อยู่ระหว่างเปิดขาย) 38 โครงการ ได้สตังค์ลูกค้ามา 5.8 พันล้าน

ยอดขายเบอร์ 3 พฤกษา เจ้าพ่อพรีคาสต์-ระบบก่อสร้างสำเร็จรูป บริษัทนี้ต้องให้กำลังใจเยอะๆ เพราะปั๊มยอดขายใกล้เคียงแสนสิริแต่จำนวนโครงการมากกว่าเป็นเท่าตัว อยู่ที่ 67-68 โครงการ

เจาะตัวเลขจากตลาดรวมครึ่งปีแรก 5.8 หมื่นล้าน มี 3 ราคาที่มูลค่าตลาดเกินหมื่นล้าน (แปลว่าทำสินค้าออกมาเยอะที่สุด)

ได้แก่ ราคา 3-5 ล้าน อันนี้พฤกษาครองแชมป์ เรียงลงมามียี่ห้อศุภาลัย, แสนสิริ, แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ฯลฯ

ราคา 5-7 ล้าน นำโด่งกลายเป็นเอพี (ไทยแลนด์), แสนสิริ, แลนด์, พฤกษา, ควอลิตี้เฮ้าส์, เพอร์เฟค ฯลฯ

และราคาเกิน 15 ล้าน ยอดขายไม่เยอะ 2 พันกว่าล้านแต่ก็ทำให้เอสซีฯ หนาวไปเหมือนกันเพราะโดนแลนด์แย่งตำแหน่งแชมป์ เรียงลงมาก็มีเอสซี แอสเสทฯ, แสนสิริ, โกลเด้นแลนด์, เอพี, ควอลิตี้เฮ้าส์

มีเซ็กเมนต์หลุมดำคือราคา 2-3 ล้าน มูลค่าตลาดสัก 2.1 พันล้าน ถือว่าไม่เยอะ บิ๊กแบรนด์กัดฟันทำตลาดอยู่ 2 ค่ายคือลลิล พร็อพเพอร์ตี้กับศุภาลัย รวมกันคิดเป็นสัดส่วน 1 ใน 4

ในขณะที่บ้านเดี่ยวต่ำ 3 ล้าน ส่วนใหญ่เจ้าของโครงการเป็นบริษัทอสังหาฯ นอกตลาด ทุนท้องถิ่น ทุนนอกวงการ รับเหมาลงทุนคร่าเวลา สัดส่วน 74-75%

โซนเปิดตัวใหม่มากสุด 5 ทำเลแรก กุมารทองชี้เป้าไปที่ “วัชรพล-คู้บอน” มีตัวช่วยทางด่วนใหม่กับรถไฟฟ้ากำลังสร้าง คึกคักกระดี๊กระด๊ากันยกใหญ่

เรียงลงมาทำเลสุขาภิบาล 2-3, รัตนาธิเบศร์-ท่าอิฐ, บางนา-ตราด กม.1-30 และพัฒนาการ-ศรีนครินทร์

ชวนคุยเรื่องบ้านเดี่ยว ถ้าไม่เหน็บข้อมูลบ้านแฝดมาด้วยคงดูกระไรอยู่

ข้อแตกต่างอยู่ที่ขนาดที่ดิน บ้านเดี่ยวต้องเริ่มต้น 50 ตารางวา, บ้านแฝดหลวงทั่นอนุญาตให้เริ่มต้น 35 ตารางวา เวลาเศรษฐกิจไม่ดีเราก็เลยเห็นสินค้าบ้านแฝดฟูเต็มตลาด ภาษามาร์เก็ตติ้งเรียกว่าบ้านเดี่ยวไซซ์เล็กก็มี

ท็อป 5 ที่อสังหาฯ ทำบ้านแฝดแข่งบ้านเดี่ยวอยู่ที่ทำเลกาญจนาภิเษก-มหาสวัสดิ์, บางนา-ตราด ไม่เกิน กม.30, บางบัวทอง, รังสิตไม่เกินคลอง 7 และเอกชัย-บางบอน

ส่วนทำเลบ้านแฝดเปิดตัวใหม่ชุกชุมที่สุด 5 อันดับแรก ย้ายไปทำเลศรีนครินทร์-อุดมสุข, บางนา-ตราด, ลำลูกกา, อ้อมน้อย และศรีนครินทร์-เทพารักษ์

บ้านเดี่ยวตลาดแมส ท่าทางตัวเลขจะขยับสูงขึ้นไปอีกแล้ว สมัยสาวๆ เคยมีคนบอกว่าตลาดแมสบ้านเดี่ยวคือ 3-5 ล้าน, ก่อนหน้านี้สัก 5-10 ปีบอกว่าตัวเลขขยับเป็น 4-6 ล้าน

ปีนี้ จะบอกยังไงดีล่ะ แอบเห็นราคา 3-5 ล้านมากสุด แต่เดาว่าเขารวมบ้านแฝดเข้าไปด้วย ในขณะที่บ้านเดี่ยวเพียวๆ ตลาดแมสราคาน่าจะอัพเป็น 5-7 ล้านเข้าไปแล้ว

โทษใครดีล่ะบ้านเดี่ยวราคาแพงขึ้นทุกวัน

กุมารทองไม่พูดตรงๆ แต่ทำท่าชี้โบ๊ชี้เบ๊ไปที่มาตรการ LTV-loan to value (บังคับเงินดาวน์แพง) อันนี้ไม่ฟันธงค่ะ

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้พลิกโฉม ‘นางสาวไทย’ งามสง่าสู่สากล
บทความถัดไปเด้ง 5 เสือ สภ.เมืองสุโขทัย เซ่นผับ คลับ 64 ปล่อยเด็กเที่ยว 154 คน