| ที่มา | เสาร์ประชาชื่น มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
| เผยแพร่ |
นักเก็งกำไรอสังหาฯ สบายดีม้ายยย
ซีรีส์ดาต้าเบสกุมารทองเดินทางมาถึงตอนสุดท้าย ว่าด้วยตลาดคอนโดมิเนียม เป็นสถิติในช่วงครึ่งปีแรก 2562 จำกัดขอบเขตในพื้นที่มหานครกรุงเทพฯ-จังหวัดปริมณฑลเท่านั้น
เหตุผลเพราะหลายคนบอกตรงกันว่าเป็นตลาดใหญ่มหึมามหาศาล ประมาณว่าคอนโดถ้าสร้างขึ้นมา 100 ห้อง เป็นยอดขาย 70 ห้องที่กระจุกอยู่ใน กทม.-ปริมณฑล 6-7 จังหวัด เฉลี่ยจังหวัดละ 10 ห้อง
ที่เหลือ 30 ห้องต้องไปหารเฉลี่ยกับตลาดต่างจังหวัดที่เหลืออีก 70 จังหวัด เฉลี่ยจังหวัดละ 0.428 ห้อง หรือไม่ถึงครึ่งห้อง (อันนี้คำนวณแบบศรีธนญชัยค่ะ)
ในโลกแห่งความเป็นจริงเราไม่สามารถคำนวณแบบศรีธนญชัย หมายถึงหยิบตัวเลขรวม 30 ห้องแล้วมาหารเฉลี่ยด้วย 70 ต่างจังหวัด เพราะธุรกิจที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดที่มีศักยภาพหรือมีขนาดตลาดที่พอจะทำบ้านจัดสรรได้มีแค่ 20 จังหวัดเองมั้ง
อันนี้ไม่ได้พูดเอง แต่มาจาก “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.” เขาพูดมาอีกที ประมาณว่าจังหวัดอื่นที่เหลือขนาดธุรกิจจัดสรรเล็กน้อยมาก จนไม่คุ้มกับการทุ่มทุนจ้างคนสำรวจ
และครึ่งปีแรก 2562 ต่างจังหวัดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง -7% จำนวนหน่วยลดลง -28%
สถานการณ์แบบนี้กระมัง ทำให้ดีเวลอปเปอร์หลายคน แอบถามว่าสนใจไปลงทุนต่างจังหวัดหรือเปล่า ส่ายหัวกันด๊อกแด๊ก บอกว่าชาตินี้ไม่เคยคิดจะไปลงทุนพัฒนาโครงการนอกเขต กทม.และพวก
คำว่า กทม.และพวก ยืมศัพท์แสงทางกฎหมาย สำนวนฟ้องคดีเขาจะใช้คำว่า นาย ก.และพวก เป็นต้น ในที่นี้จึงหมายถึง กทม.และปริมณฑล เข้าใจตรงกันนะ
กลับมาดูดาต้าเบสรัวๆ กันดีกว่า ครึ่งปีแรก 2562 กุมารทองบอกว่ามีโครงการห้องชุดเปิดตัวใหม่รวมกัน 1.04 แสนล้านบาท ฟังเดี่ยวๆ เหมือนไม่น้อย แต่ไปเทียบกับปีที่แล้ว น้อยลงแฮะ
เทียบกับครึ่งปีแรก 2561 มูลค่าเปิดตัวลดลง -17% ส่วนจำนวนยูนิตก็ลดลง -9%
หยิบตลาดของแพงมาบอกต่อให้อิจฉาเล่นกันดีกว่า ห้องชุดขายดีไม่ต้องเดา อยู่กลางใจเมืองกรุง ราคาเกิน 15 ล้านขึ้นไปขายดีหลุดโลก ขายดีเหมือนแจกฟรี
ทำเลท็อป 5 เริ่มจากย่านพร้อมพงษ์-เอกมัย-ทองหล่อ, สีลม-สาทร-สุรวงศ์-บางรัก อันนี้ไม่แปลก
แต่ที่แปลกคืออีก 3 อันดับ ประกอบด้วย บางซื่อ, รัชดา-ลาดพร้าว, คลองสาน
เห็นดาต้าเบสกุมารทองแล้วกลับมานั่งนึกหาเหตุผล ทำเลบางซื่อเป็นอินเตอร์เชนจ์รถไฟฟ้า โอเค รับได้, ทำเลรัชดา-ลาดพร้าว หลายสำนักพยายาม build หรือสร้างให้เป็น new CBD-central business district แปลว่าย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
ถ้าสีลม-สาทร-สุขุมวิทตอนต้นเป็น CBD รุ่นพี่, ทำเลรัชดา-ลาดพร้าวก็เป็น CBD รุ่นน้อง แต่จะเรียกว่าจูเนียร์ซีบีดีก็ไม่เพราะ คำศัพท์ออกจะน่าเกลียดด้วยซ้ำไป ก็เลยเรียกขานเป็นนิวซีบีดี โอเค รับได้
และทำเลคลองสาน ทำไมห้องชุด 15 ล้านขายดีไปได้ อ้าว ลืมไปมีไอคอนสยามอยู่ในพื้นที่ โห๋ย ถ้ายังงั้นก็ไม่แปลกอะไรเลย
คอนโดแพงมีประเด็นน่าสนใจอยู่ที่มี “หน้าใหม่-มือสมัครเล่น-ตัวจิ๊บตัวจ๊อย” โผล่มาลงทุนขายแข่งบิ๊กแบรนด์ โซนที่แข่งก็ไม่ธรรมดาอยู่ที่ “ราชดำริ-ชิดลม” ไข่แดงเศรษฐีชัดๆ
เช่น ต้นสน วัน เรสซิเดนซ์ (ชื่อยี่ห้อคอนโดไม่ต้องคิดมาก ไปหยิบๆ ยืมๆ มาจากยี่ห้อโครงการบิ๊กแบรนด์ที่อยู่ในละแวกเดียวกัน แล้วสมาส-สนธิเป็นชื่อตัวเอง อันนี้แซวเล่นค่ะ-ฮา) เดอะไพรเวท เรสซิเดนซ์ ราชดำริ เป็นต้น
ก่อนที่จะลืมกำพืดตัวเองว่าเป็นประชาชนหาเช้ากินค่ำ เลี้ยวกลับมาดูห้องชุดราคามนุษย์เงินเดือนสามารถจับต้องได้ในชีวิตจริง
ห้องชุด 1-2 ล้าน อยากรู้ว่าอยู่ตรงไหน แนะนำให้หยิบแว่นขยายมาส่องในแผนที่ เพราะอยู่ไกลสายตามาก ทำเลกระเด็นไปอยู่นอกเมือง
อืมม์ ไหนๆ ก็พูดถึงนอกเมืองแล้ว นักพัฒนาที่ดินเขาก็ช่างเอาใจ มีการประดิษฐ์คำพูดขึ้นมาใหม่เพื่อหลอกให้ผู้บริโภคตายใจ ไม่เรียกว่าชานเมือง ขอบเมือง นอกเมือง แต่เรียกว่าเป็นทำเล “คอนเน็กติ้ง-connecting”
จริงๆ แล้วก็หมายถึงทำเลนอกเมือง แล้วมีเส้นแบ่งบางๆ คั่นระหว่างกลางเป็นตัวเชื่อมกับทำเลเมือง (ยังไม่ใช้คำว่าในเมือง)
นาทีนี้เขาไม่พูดถึงทำเลโดดๆ อีกต่อไปแล้ว แต่ต้องดึงเส้นทางรถไฟฟ้ามาอธิบายทำเล เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม-สีชมพู โซนบางนากับรามคำแหง 209
สำหรับคนไม่คุ้นพื้นที่ อธิบายว่าทำเลรามคำแหง 209 อยู่หลังเขาลูกที่ 15 ถ้านับจุดเริ่มต้นที่มหา?ลัยรามคำแหง แต่ถ้ามือซ้ายแตะซอย 209 มือขวายื่นออกไปก็แตะเขตมีนบุรี สุวินทวงศ์ เพราะใกล้กันนิดเดียว
ถัดมา ห้องชุดราคา 2-3 ล้านที่มียอดขายดี กุมารทองบอกว่าอยู่ที่ย่านบางซื่อ, อ่อนนุช-ศรีนครินทร์ และปู่เจ้าสมิงพราย-เทพารักษ์
ส่วนห้องชุดราคา 3-5 ล้าน ยังเป็นเอกสิทธิ์ของคนเป๋าหนัก ทำเลได้เห็นโซนรัชดา-ลาดพร้าว, สยาม-จุฬา และวิภาวดี-ดินแดง
อันนี้ละไว้ในฐานเข้าใจว่าไซซ์ห้องไม่ได้วิลิศมาหรากว้างขวางอะไร ห้องชุดเริ่มต้นหลัก 20 กว่าๆ ตารางเมตรขึ้นไป ถ้าชอบทำเลก็แนะนำให้กัดฟันซื้อโดยเน้นดูพื้นที่ส่วนกลางมาเปรียบเทียบกันก็แล้วกัน
เวลาพูดถึงตลาดคอนโด มีเจ้ากรรมนายเวรติดมาด้วยคือลูกค้านักเก็งกำไร เป็นสินค้าที่อยู่อาศัยเกือบจะประเภทเดียวเลยมั้งที่มีลูกค้าซื้อเพื่อเก็งกำไร จนแบงก์ชาติต้องออกมาตรการ LTV-loan to value
LTV เป็นมาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในกรณีขอสินเชื่อซื้อห้องชุด เดิมดาวน์แค่ห้องละ 10% แถมไม่ต้องมีเงินก้นถุงก็ได้เพราะแบงก์แกล้งปล่อยกู้ 100%
ปรากฏว่าแบงก์ชาติดัดสันดาน อุ๊ย แรงไป แบงก์ชาติดัดหลังห้ามปล่อยกู้ 100% กับบังคับซื้อหลังที่ 2 ดาวน์ 20% หลังที่ 3 เป็นต้นไปดาวน์ 30% เริ่มใช้ 1 เมษายน 2562
เดิมต้นทุนเก็งกำไรแทบจะไม่มี (กู้ 100%) หรืออย่างมากดาวน์ล้านละ 1 แสน กลายเป็นดาวน์ล้านละ 2-3 แสน
ในงานสัมมนาครบรอบ 15 ปี ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2562 แบงก์ชาติขึ้นเวทีและสรุปตัวเลข 3 เดือนแรก (เมษายน-พฤษภาคม-มิถุนายน 2562) ยอดปล่อยสินเชื่อซื้อคอนโด หลังที่ 2 ร่วงผล็อย -48%
เคยปล่อยกู้ผ่าน 100 ห้อง บัดนี้เหลือ 52 ห้อง
เงินโอนลูกค้าต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยเมืองไทย ไตรมาส 1/62 ติดลบ -16.4% มาจากปัญหาเทรดวอร์
ไตรมาส 2/62 ติดลบมากขึ้นเป็น -30.4% เป็นเพราะอสังหาฯ ไทยราคาแพงขึ้น
และตัวเลข 2 เดือน (กรกฎาคม-สิงหาคม 2562) ต่างชาติโอนเงินน้อยลงจนเหลือ -49.3% เคยโอนข้ามประเทศ 100 บาท เหลือ 50.7 บาท คราวนี้แพ้ภัยตัวเอง โฟกัสตลาดจีนเพราะโดนรัฐบาลจีนสกัดการขนเงินออกนอกประเทศ
นาทีนี้ ลูกค้านักเก็งกำไรคอนโดยังแข็งแรงสบายดีหรือไม่ how are you today ?
เวลาอ่านสำเนียงปกติอังกฤษอเมริกัน อ่านว่า ฮาว อาร์ ยู ทู-เดย์
แต่ถ้าใจร้ายหน่อยก็อ่านออกสำเนียงอังกฤษออสเตรเลียน
อ่านว่า ฮาว อาร์ ยู ทู-ดาย …how are you to-die (ฮา)
