คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : ‘Property Tax’ ยกเว้น-ลดหย่อน-ผ่อนปรน

1 มกราคม 2563 เริ่มเก็บภาษี Property Tax แว้ว กฎหมายใหม่ที่ตั้งไข่ตั้งแต่ยุครัฐบาลชวน หลีกภัยเมื่อปี 2537 ซึ่งคำว่า Property Tax เป็นชื่อเล่น มีชื่อเป็นทางการคือ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”

โซ้ยกันมาหลายรอบแล้วเกี่ยวกับข้อมูลพื้นฐาน เช่น เป็นกฎหมายใหม่ที่ยุบรวม 2 กฎหมายเก่า (ภาษีบำรุงท้องที่+ภาษีโรงเรือน)

หลักสูตรติวเข้มระยะสั้น เขาจัดเก็บ 4 ประเภททรัพย์ หลักการยืนพื้นคือเป็นทรัพย์สินที่มีที่ดินด้วย

1.เกษตรกรรม เพดานสูงสุดล้านละ 1,500 บาท หรือ 0.15% แต่เริ่มเก็บจริงล้านละ 100-1,000 บาท หรือ 0.01-0.1%

2.ที่อยู่อาศัย เพดานสูงสุดล้านละ 3,000 บาท หรือ 0.3% แต่เริ่มเก็บจริงล้านละ 200-3,000 บาท

3.พาณิชยกรรม ตอนนี้แปลงร่างเป็นคำว่า “อื่นๆ” เพดานสูงสุดล้านละ 12,000 บาท หรือ 1.2% แต่เก็บจริงเริ่มล้านละ 3,000-7,000 บาท

4.ที่ดินเปล่า เพดานสูงสุดล้านละ 3 หมื่นบาท แต่เริ่มเก็บจริงไม่รู้เสกกันมายังไงคิดเท่ากับพาณิชยกรรมเฉยเลย เริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท หรือ 0.3%

ที่ดินเปล่าทุก 3 ปี ถ้าแลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของที่ดินยังเฉย ทำหยิ่ง ไม่ทำประโยชน์ บวกเพิ่ม 0.3%

หัวข้อชวนคุยวันนี้ เน้นเรื่องสิทธิประโยชน์ 3 ด้าน คือ “ยกเว้น-ลดหย่อน-ผ่อนปรน”

เริ่มจากทรัพย์ที่ได้รับ “ยกเว้น” ไม่ต้องจ่ายภาษี มีคำอธิบาย 5 รายการ ได้แก่

1.ทรัพย์สินรัฐที่ไม่ได้หาประโยชน์ พูดภาษาชาวบ้านก็ที่ดินว่างเปล่าแต่เป็นที่ดินรัฐนั่นแหละ กับที่ดินเพื่อประโยชน์สาธารณะทั้งของรัฐและเอกชน

2.ที่ดินสหประชาชาติ สถานทูต อันนี้เป็นกฎสากล เข้าใจได้

3.ทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดมิเนียม หมู่บ้านจัดสรร นิคมอุตสาหกรรม เรื่องนี้ไม่ใช่รัฐใจดีให้มาเลย แต่ทางภาคเอกชนต้องต่อสู้เรียกร้องแทบตาย

ประเด็นคือ พื้นที่ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนกลางในโครงการจัดสรร มีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษารายเดือนจากสมาชิกในโครงการอยู่แล้ว เป็นการลดภาระหน่วยงานรัฐในการดูแลสาธารณูปโภค ถ้ามี Property Tax อีกจะกลายเป็นรายจ่ายซ้ำซ้อน อันนี้ก็เข้าใจได้อีก

4.ที่อยู่อาศัย คำเทคนิคของกฎหมายเรียกว่า “บ้านหลังหลัก” จะเป็นบ้านจริงๆ หรือเป็นคอนโดก็ได้ทั้งนั้น

มี 2 ฐานภาษี คือ เจ้าของบ้าน+ที่ดินราคารวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท ไม่ต้องจ่ายภาษี

อีกฐาน กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้าน (ที่เช่า หรือที่พ่อแม่ สร้างบ้านตัวเองในรั้วเดียวกัน) ราคาไม่เกิน 10 ล้าน ก็รอดภาษีเช่นกัน

เหตุผลที่เรียกว่าบ้านหลังหลัก เพราะกฎหมายกลัวถูกต่อต้านก็เลยต้องดูแลเจ้าของบ้านให้ดี ยกเว้นภาษี “บ้านหลังแรก” เพราะบ้านเป็นปัจจัย 4 การมีบ้านหนึ่งหลังเพื่ออยู่อาศัยถือว่าสมเหตุสมผล

แต่ถ้ามีบ้านมากกว่า 1 หลังแบบนี้เรียกว่าคนมีอันจะกิน จ่ายภาษีมาซะดีๆ

ตอนแรกกฎหมายเขียนไว้ว่าคนที่มีบ้านหลายหลังสามารถเอาหลังแรกมาขอยกเว้นภาษีได้ ต่อมามีคนเจ้าคิดแย้งขึ้นมาว่า ตอนซื้อหลังแรกฐานะจ๊น จน ทำงานยี่สิบปีซื้อบ้านหลังใหม่แพงกว่าเดิม ทำใจลำบาก

รัฐบาลก็เลยบอกว่าหยิบบ้านหลังไหนก็ได้ที่แพงที่สุด 1 หลัง แล้วมาขึ้นทะเบียนเพื่อขอยกเว้นภาษี และให้เรียกว่า “บ้านหลังหลัก” จบนะ

5.บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินเกษตร มูลค่ามากมายแค่ไหนก็ตาม ได้รับยกเว้นให้ดีใจ 3 ปีแรก หลังจากนั้น ปีที่ 4 เป็นต้นไปถ้าราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท กฎหมายบอกว่าได้รับยกเว้นภาษี “เป็นการถาวร”

มาดูเรื่องการลดหย่อนกันบ้าง อัตราลดหย่อนอยู่ที่ 90%

ได้แก่ บ้านอยู่อาศัยที่ได้รับมรดกก่อน Property Tax บังคับใช้ (แต่ถ้ารับมรดกมาแล้วมีการขายต่อ คนรับซื้อไปไม่ได้รับยกเว้นแล้วหนา ต้องจ่ายภาษีปกติ) กับกิจการสาธารณะ เช่น โรงเรียน

กรณีแลนด์แบงก์ทั้งหลายในโครงการจัดสรร ทั้งหมู่บ้านและนิคมอุตสาหกรรม ใช้เวลาขายนานแน่ๆ

ลดหย่อนให้ 3 ปีแรก

สำหรับทรัพย์ยึดรอขายทอดตลาดหรือ NPA-non performing asset ที่กองพะเนินเทินทึกอยู่ในแบงก์ทั้งหลายแหล่ เอาไปเลยลดหย่อน 5 ปีแรก

มาถึงคิวการผ่อนปรนภาษีกันบ้าง

หลักการถ้าเก็บปีแรกเต็ม 100% เดือดร้อนแน่ๆ ก็เลยมีภาษีผ่อนปรนให้ 3 ปีแรก เริ่มเก็บเป็นขั้นบันได 25%, 50%, 75%

และภายในปีที่ 4 จัดเก็บร้อยเปอร์เซ็นต์เต็ม ชัวร์ไม่มั่วนิ่ม

บทความก่อนหน้านี้อดีตจ่าทหารเรือวัย 79 โดนลูกสาว-ลูกเขยไล่ออกจากบ้าน พ้อไม่รู้สาเหตุ เผยขอไปอยู่กับน้องชาย
บทความถัดไปสาวผวาโจรขโมยชุดชั้นในอาละวาด วอนให้ตำรวจเร่งจับ