คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : รัดเข็มขัดกันเถอะเรา

ภาพโดย Nattanan Kanchanaprat จาก Pixabay

2563 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ปีที่สดใส

อันนี้ไม่ได้กล่าวเอง “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้บริหารศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ทำนายไว้ว่าจะให้กลับสู่ภาวะซื้อได้-โอนได้ด้วยตามปกติคงต้องรอ 3 ปี หมายถึงปี 2565

เอ๊ะ ทำไมตรงกับเจ้าพ่อแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ “เฮียตึ๋ง-อนันต์ อัศวโภคิน” เพิ่งขึ้นเวทีพูดเรียกแขกชวนคนมาเรียนหลักสูตร The Next Real รุ่นที่ 9 และ 10 หลักสูตรนี้ เจ้าพ่อสื่อพร็อพเทค “พี่เตี้ยม-บริสุทธิ์ กาสินพิลา” เป็นผู้ร่วมก่อตั้งคู่กับเฮียตึ๋ง

ปกติคนระดับอนันต์ อัศวโภคิน พูดอะไรออกสื่อล้วนแต่มีสาระสำคัญทั้งนั้น (ถึงแม้ว่ามีแมงเม้าในวงการแอบกระซิบว่าเฮียชอบสับขาหลอกก็ตาม-ฮา)

เฮียบอกว่า 2 ปีนี้ตลาดไม่ดีนัก น่าจะหมายความว่าปี 2563-2564 ปัจจัยลบยังมีเยอะกว่าปัจจัยบวก ฟ้าจะเปิดอีกทีน่าจะเป็นปี 2565 ซึ่งตรงกันเป๊ะกับศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ

หัวข้อชวนคุยวันนี้ โฟกัสเรื่องคาถาในการทำธุรกิจสำหรับดีเวลอปเปอร์ เฮียบอกว่า เด็กๆ บรรยากาศปีนี้ให้ถือโอกาสกลับไปปัดกวาดภายในองค์กร

ค่าใช้จ่ายประจำหรือฟิกซ์คอสต์ เรียกอีกทีว่าโอเวอร์เฮดทั้งหลาย สูตรบริหารคือคุมไม่ให้เกิน 15% ถ้าเกินกว่านี้สูจะอยู่ลำบากแล้วล่ะ

เชื่อว่าหลายคนฟังต้องมีสะดุ้งเพราะปี 2560-2561 ขยายลงทุนกันซะเพลินเชียว เข้าใจว่ามีการรับสมัครพนักงานขนานใหญ่

ก็แหม๋ เนาะ ใครจะไปรู้ว่าปี 2562 จะมีผี LTV-loan to value (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพง) มาหลอกหลอน ก็เลยพากันเล็งผลเลิศไปทั้งตลาด

หันกลับมาดูวงการรับเหมาก่อสร้าง ปลายปีที่แล้วมีโอกาสนั่งในวงสนทนาวงเล็ก (ไม่ใช่ว่าเราเป็นคนสำคัญ แต่เป็นเพราะพีอาร์เขาจัดผู้บริหารให้คุยกับสื่อหลายกรุ๊ป แบ่งกรุ๊ปเล็กๆ อ่ะค่ะ-ฮาฮา)

คุยกับ “หมอเชิดศักดิ์ อัมพรสุขสกุล” เอ็มดีกลุ่มแสงฟ้าก่อสร้าง ชื่อนี้ติดอันดับท็อป 5 วงการผู้รับเหมาก่อสร้างอาคารของเมืองไทย แต่เวลาคุยกับเจ้าตัวจะออกตัวว่าอยู่ในอันดับท็อป 10

ปัจจุบัน แสงฟ้าก่อสร้างมีสัญญาก่อสร้างคอนโดในมือ 20 โครงการ มีแบ็กลอกหรือสัญญาที่รอสร้างเสร็จแล้วเบิกเงินร่วมๆ 10,000 ล้านบาท

แสงฟ้าเป็นคนที่พูดเรื่องการควบคุมต้นทุน-cost control หนักมาก

20 ไซต์ก่อสร้างที่กำลังตอกเข็ม-เทปูนโป๊ก โป๊ก มีแรงงานก่อสร้าง 5,000 คน แต่มีฟิกซ์คอสต์ค่าจ้างพนักงานแค่ปีละ 200 กว่าล้านบาท

สูตรธุรกิจของคุณหมอ แรงงาน 5,000 คน ปล่อยให้บริษัทรับช่วงหรือซับคอนแทร็กเตอร์รับหน้าที่ปวดหัวไป

เรื่องวัสดุต่างๆ มี 20 ไซต์ไม่ได้ให้บริการกันเอง แต่มีระบบซื้อกลางอยู่ที่สำนักงานใหญ่ซึ่งทำหน้าที่เป็นโปรฟิตเซ็นเตอร์ด้วย กล่าวคือวัสดุที่จะใช้ส่งรายการมาที่ส่วนกลาง รวมจัดซื้อล็อตใหญ่ ได้มาร์จิ้นก้อนโต จากนั้นส่งวัสดุไปตามไซต์ในราคาปกติ

โดยจัดซื้อส่วนกลางทำหน้าที่เหมือนซัพพลายเออร์รายหนึ่งที่ป้อนวัสดุให้กับแต่ละไซต์ก่อสร้าง ในขณะที่มาร์จิ้นจากการซื้อล็อตใหญ่ก็ทอนคืนกลับมาดูแลเป็นเงินเดือน สวัสดิการและโบนัส

ที่หน้าไซต์งานล่ะ คาถาหลักคือ saving wasted ทุกๆ การสูญเสียของไซต์ก่อสร้าง ยิ่งเซฟยิ่งประหยัดได้เท่าไหร่ก็กลายเป็นรายได้มากเท่านั้น

เหนือกว่าการมีรายได้เพิ่มจากการประหยัดต้นทุนหลังบ้าน เป็นเรื่องความสามารถในการแข่งขัน เพราะงานรับเหมาโครงการภาคเอกชนยังมีการประมูล ซึ่งคนที่เสนอราคาต่ำสุดจะถูกเจ้าของโครงการเชิญมาต่อรองกดราคาลงไปอีก

เพราะฉะนั้น ถ้าลดการสูญเสียในไซต์ก่อสร้างได้ มาร์จิ้นบริษัทเพิ่มที่ “หลังบ้าน” แล้วเอามาหนุนหลังให้ “หน้าบ้าน” สามารถไปแข่งขันประมูลกับคู่แข่งยักษ์รับเหมารายอื่น

วกกลับมาแนวโน้มตลาดงานประมูลสร้างคอนโดปี 2563 ดังที่ทราบกันว่าปีที่แล้วมีการยกเลิกลงทุน 30-40 โครงการ ทำให้งานประมูลเอกชนแทบจะถึงทางตัน อาจดูเว่อร์ไปหน่อยแต่หมายถึงงานสร้างคอนโดมีน้อยลงเยอะ

จากเดิม แสงฟ้าบอกว่าเป็นองค์กรรับเหมาที่ไม่มีนโยบายจ่ายจุ๊กจิ๊กจุกจิก เพราะฉะนั้นจึงไม่ค่อยได้เข้าไปแข่งขันงานประมูลภาครัฐ

แต่ปีนี้เป็นปีพิเศษ งานประมูลเอกชนเหือดแห้ง งานประมูลภาครัฐที่แหยงๆ ก็ต้องกัดฟันแหย่ขาเข้าไปเพราะวงการรับเหมารู้ดีว่าเป็น save heaven มีข้อดีตรงความปลอดภัยในการเรื่องการเบิกเงิน ไม่มีเบี้ยวแน่นอน

แถมให้อีกสักราย วันก่อนยกหูคุยกับซีอีโอ “พี่ปิยะ ประยงค์” แห่งพฤกษา เรียลเอสเตท คุมพอร์ตคอนโดมิเนียมกลาง-ล่างกับบ้านเดี่ยว

พฤกษาฯ เป็นบริษัทอสังหาฯ ที่ประกาศเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในตลาด และมีการปรับลดแผนลงทุนไปบางส่วนเพราะไม่สามารถฝืนตลาดขาลงได้

ปฏิบัติการของคนตัวใหญ่ก็คือพฤกษาฯ ไหวตัวตั้งแต่หัววัน งัดกลยุทธ์รัดเข็มขัดองค์กรมาใช้ตั้งแต่กลางปี 2562 มาแล้ว

พนักงานพฤกษาฯ 3,000 คนสบายใจได้ค่ะ บริษัทเก็บไว้ทุกคนเพราะมีงานให้ทำอีกเยอะ แต่อัตรากำลังคนก็ถือว่าเต็มเอี้ยดแล้ว ที่เหลือก็ไปสแกนค่าใช้จ่าย ปรับลดอะไรได้ก็ไม่รีรอ ทำทันที

สูตรสำเร็จรูปเวลาธุรกิจไม่สดใสมากนัก เชื่อว่าบริษัทรัดเข็มขัดมาหลายปีแล้ว แต่ปีหนูท่าทางจะรัดแน่นกว่าปกติ ธรรมะสวัสดี

บทความก่อนหน้านี้‘พช.-สภาสตรีฯ’ เอ็มโอยูพ่อเมืองมหาสารคาม รณรงค์สวมใส่ผ้าไทย ดันศก.ฐานราก
บทความถัดไป‘ธรรมนัส’ ลงพื้นที่เชียงรายมอบส.ป.ก. 4- 01 แก่เกษตรกรลดความเหลื่อมล้ำ