คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : ฟองสบู่กำลังซื้อ

ภาพโดย moerschy จาก Pixabay

อะไรเอ่ย อยากได้บ้านใจจะขาด ซื้อได้แต่โอนไม่ได้

เอ๊ะ ยังไงกัน มีปัญญาซื้อ แต่ไม่มีปัญญาโอนกรรมสิทธิ์

หนังชีวิตเรื่องยาว ถึงแม้ว่าการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง=มีความมั่นคงในชีวิต

ปรากฏว่ามีเรื่องแปลกประหลาดพิสดารที่กำลังเกิดขึ้นในวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

หัวข้อชวนคุยวันนี้ นำเสนอคำประดิษฐ์ “ฟองสบู่กำลังซื้อ” โดยทั่วไปเราเจอคำศัพท์ฟองสบู่เศรษฐกิจ-economic bubble ใช้อธิบายสินค้าหรือสินทรัพย์อยู่ๆ ก็มีการขึ้นราคาสูงกว่าความเป็นจริง

เรื่องนี้ถ้าไปแหย่รังแตน เอ้ย ไม่ใช่

ถ้าไปแหย่ถาม “พี่ตุ้ม-อธิป พีชานนท์” อภิกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย จะได้รับคำตอบฟองสบู่คือมีการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วโดยไม่ได้มีพื้นฐานมาจากต้นทุน

อธิบายอีกที ราคาขายต่อ (รีเซล) เมื่อปรับราคาขึ้นมาแล้วก็มีคนซื้อต่อไปเรื่อยๆ เพราะตลาดมี under suply, over demand ของออกมาขายน้อยกว่าความต้องการซื้อ

เอ๊ะ เอ๊ะ เอ๊ะ

ยุคนี้เท่าที่ทราบ ดีมานด์อยากได้บ้านสูงลิบลิ่ว และขอประทานโทษ ซัพพลายไม่ได้น้อยลงแต่อย่างใด เฉลี่ยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลสร้างใหม่ปีละ 1.5 แสนยูนิตบวกลบ มูลค่าตลาดเฉลี่ยปีละ 3.5-4 แสนล้านบาทบวกลบ

แต่มีกลไกอะไรไปขวางกั้นทำให้ดีมานด์ค้างเติ่งอยู่บนฟ้า แถมซัพพลายซึ่งทำออกมาใกล้เคียงค่าเฉลี่ยตลาด แต่วันนี้กลายเป็นโอเวอร์ซัพพลาย

ดีมานด์อยากซื้อบ้านปี 2563 เหตุใดถูกทำให้กลายเป็นดีมานด์ที่ล่องลอยอยู่ในอากาศ บางเบาเหมือนฟองสบู่ พัฒนากลายเป็นฟองสบู่กำลังซื้อในที่สุด (คิดเอง เออเองค่ะ)

ได้เวลาวกกลับเข้าเรื่องสักที หัวข้อชวนคุยวันนี้ หยิบมาเล่าต่อจากคำพูดคำกล่าวของปรมาจารย์ในวงการต่างกรรมต่างวาระ

มีการประเมินทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ปีหนูเทวดาทั้งภาพดีและไม่ดี ที่แปลกก็คือปัจจัยบวกมาคู่กับปัจจัยลบ เหมือนปาท่องโก๋ยังไงยังงั้น

ปัจจัยฝั่งดีมีเยอะ เรื่องแรกเลยยุคนี้เงินสดล้นธนาคาร เรียกกันว่าสภาพคล่องล้นระบบ แบงก์เองก็อยากปล่อยกู้เยอะๆ จะได้ดอกเบี้ยเยอะๆ แถมประเทศไทยอยู่ในยุคดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งแบงก์ชาติออกมาตัดพ้อว่าดอกเบี้ยต่ำมากเป็นเวลาน้าน นาน

สำหรับการซื้อบ้าน ด้วยความที่นายธนาคารเขาแข่งขันกันเพราะฉะนั้นก็เลยมีคำว่า “ดอกเบี้ยโปรโมชั่น” 3 ปีแรก

ซึ่งต้องบอกว่าเป็นดอกเบี้ยลวงตาเพราะถูกผิดปกติ แต่หลังจากปีที่ 4 เป็นต้นไปจนจบสัญญากู้ แบงก์จะย้อนศรกลับมาฟันดอกเบี้ยกันที่เรต MRR ซึ่งปัจจุบันอยู่แถว 6% บวกลบ

เรามาดูซิว่าเกิดอะไรขึ้นในบรรยากาศสภาพคล่องล้น ดอกเบี้ยโค-ตะ-ระต่ำ

เราจะพบว่าข้อเท็จจริงในทางปฏิบัติคนกู้ที่มี 2 เวอร์ชั่นคือรายย่อยกู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมเรียกว่า “สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์”

ปี 2562 มียอดกู้ไม่ผ่านหรือยอดปฏิเสธสินเชื่อทำสถิตินิวไฮ เห็นว่าปาเข้าไป 50-60-70% กันเลยทีเดียว

อีกเวอร์ชั่นคือเงินกู้ผู้ประกอบการเรียกว่า “สินเชื่อพรีไฟแนนซ์” ตัวนี้แหละที่นักธุรกิจงงเป็นไก่ตาแตก แบงก์ปฏิเสธสินเชื่ออย่างไม่ไยดี ทั้งๆ ที่สภาพคล่องล้นแบงก์

ในฝั่งผู้กู้รายย่อย พอจะมีเหตุผลเข้าใจได้ว่าหนี้ครัวเรือน 78-80% ของจีดีพี สูงจนแบงก์ใจสั่นไม่กล้าปล่อยกู้

เคราะห์ซ้ำกรรมซัด ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของตาสีตาสาถูกลงโทษจากแบงก์ชาติด้วย LTV-loan to value มาตรการบังคับเงินดาวน์แพง 20% ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2

LTV จะอยู่กับเราไปอีกนาน เพราะฉะนั้นอย่าเพิ่งเบื่อถ้าจะหยิบมาอธิบายบ่อยๆ

เขาบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 เวลาผ่านไป 8 เดือน แบงก์ชาติออกมาโชว์สถิติถึง 30 พฤศจิกายน 2562 ยอดกู้ไม่ผ่านระเนระนาด

สินเชื่อก้อนใหญ่ยังโตได้ …ซึ่งโตจากอะไรก็ไม่รู้ ภาพรวมทุกแบงก์ปล่อยสินเชื่อโต 6.3% แบ่งเป็นเงินกู้บ้านโต 11.8% แต่คอนโดติดลบ -7.4%

แบงก์ชาติบอกว่าเงินกู้หลังแรก ซื้อบ้านโต 5% คอนโดติดลบ 1.9%

แต่พอเป็นเงินกู้สัญญาที่ 2 บ้านติดลบ -10.4% ส่วนคอนโดน่ะเหรอ โน่นเลย -25.3%

ความพยายามหลังไมค์ทาง 3 สมาคมอสังหาฯ เทียวไล้เทียวขื่อขอให้ยกเลิกการบังคับใช้ LTV ออกไปก่อน แต่ผู้บริหารแบงก์ชาติว้ากกลับมาแล้วว่ายกเลิกไม่ได้ แต่ผ่อนปรนได้

ซึ่งแว่วๆ ว่าแบงก์ชาติจะขยับการบังคับเงินดาวน์แพง 20% ไปใช้กับการขอสินเชื่อซื้อหลังที่ 3 แทน (เดิมบังคับตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไป)

เอิ่ม มีคนบอกว่าถ้าทำแค่นี้น่าจะยังไม่สุดทาง เปรียบเหมือนเราเข้าส้วมแล้วแต่การระบายของเก่ายังไม่สุดสุด ยังมีอะไรตกค้างอยู่ในลำไส้เล็กลำไส้ใหญ่

ประมาณว่าถ้าแน่จริงแบงก์ชาติผ่อนปรนเรื่องเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อด้วยดิ ตอนนี้เป็นเรื่องใหญ่กว่าบังคับเงินดาวน์แพงซะอีก

สาเหตุที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงปรี๊ดก็มาจากแบงก์เข้มงวดการให้สินเชื่อนี่แหละ ตอนนี้หน้าดำหน้าเขียวกันหมดทั้งผู้กู้รายย่อย-ผู้กู้บริษัท

สาเหตุที่นายแบงก์เข้มงวดสินเชื่อ ก็มาจากแบงก์ชาติถือไม้เรียวอยู่หลังเคาน์เตอร์นี่แหละ ดุยิ่งกว่าครูไหวใจร้าย (ฮา)

อ้าว หมดเวลา ปีหนูเทวดาอยากเห็นภาพนี้จังเลย คนไทยซื้อที่อยู่อาศัยทุกหลัง-โอนได้ทุกยูนิต โอม เพี้ยง

บทความก่อนหน้านี้ส.ส.อนาคตใหม่ภาคเหนือตอนล่าง ลั่นถึงยุบพรรคแต่เดินหน้างานการเมืองต่อ
บทความถัดไปเฮงเฮงลูกโป๊งเหน่งถูกเลขท้าย 2 ตัว หวยอ่างน้ำมนต์ฤๅษีเณร 25 ใบ