ผู้เขียน | เมตตา ทับทิม [email protected] |
---|
เหลือเวลา 2 เดือนครึ่งจะหมดปี 2562 ซื้อบ้านกันดีมั้ย
เข้าใจว่าผู้บริโภคทั้งหลายคงได้ซึมซับข่าวสารวงการอสังหาริมทรัพย์มาบ้าง ไม่มากก็น้อย
โหย ปีนี้ข่าวลบท่วมตลาด พ่อคุณแม่คุณเอ๊ย ยอดขายใหม่ติดลบ ส่วนยอดขอสินเชื่อคงไม่ต้องพูดถึง เพราะตัวเลขเดี้ยงกันระนาว
เดี้ยงขนาดที่สมาคมคอนโดเพิ่งจัดสัมมนาตอนปลายเดือนกันยายน 2562 ต้องอัญเชิญกระดูกเบอร์ใหญ่ “พี่เล็ก-ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกกิตติมศักดิ์ขึ้นมายำใหญ่บนเวทีสัมมนา
เวลาเราอ่านข่าวแล้วเห็นคำว่า “นายกกิตติมศักดิ์” ขอให้เข้าใจตรงกันว่าท่านผู้นั้นเคยเป็นประธานหรือเป็นนายกสมาคมมาก่อน
ฉายากระดูกเบอร์ใหญ่ อันนี้แอบตั้งให้เองเพราะเป็นผู้บริหารอยู่กับค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท
ข้อมูลสำรวจวิจัยแน่นปึ้ก ที่สำคัญ กล้าชนข้อมูลกับรัฐบาล
ความจริงพูดตั้งเยอะแยะหลายเรื่อง แต่คัดเนื้อๆ เน้นๆ เกี่ยวกับเรื่องการขอสินเชื่อ
หัวข้อชวนคุยวันนี้ พระเอกคือมาตรการ LTV-loan to value อธิบายให้ง่ายสุดคือเป็นมาตรการที่แบงก์ชาติออกมาบังคับใช้ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม
เดิมขอสินเชื่อมีเงินดาวน์แค่ 5-10% ล่าสุดเพิ่งว้ากผ่านทางนายแบงก์ทั้งหลาย ถ้าขอเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็นต้นไป บังคับเงินดาวน์แพงขึ้น 20%
ได้ผลหรือเปล่าก็ไม่ทราบ แต่แบงก์ชาติตีปี๊บไปหลายรอบแล้วว่ามาตรการ LTV ประสบความสำเร็จอย่างสูง เพราะสกัดเก็งกำไรอยู่หมัด
เหตุผลเพราะยอดขอสินเชื่อซื้อคอนโดสัญญาที่ 2 ซึ่งก็ฟันธงโดยอัตโนมัติว่าเป็นการซื้อบ้านหลังที่สอง ยอดขอสินเชื่อหายวับครึ่งหนึ่ง หรือติดลบ -48%
แต่ภาพรวม ยอดขอสินเชื่อครึ่งปีแรก 2562 ไม่ได้ติดลบนะจ๊ะ เป็นบวกอีกต่างหาก แม้จะปริ่มน้ำก็เถอะ
จุดนี้เองที่สมาคมคอนโดออกมาร้องกรี๊ดๆ โดยชำแหละตัวเลขว่า ยอดขอสินเชื่อที่ยังเป็นบวก 1-2% ไม่ใช่ผลงานแบงก์ชาติ
แต่เบื้องลึกเบื้องหลังเพราะยอดกู้และโอนในครึ่งปีแรก เป็นยอดขายที่เขาเร่งขายกันตั้งแต่ปีมะโว้ หมายถึงเป็นยอดขายก่อนวันที่ 31 ตุลาคม 2561
คำถามคือ ทำไมต้องเป็นยอดขายก่อนวันที่ 31 ตุลาฯ
คำตอบคือเป็นช่วงที่แบงก์ชาติเพิ่งออกมาพูดเป็นครั้งแรกๆ ว่ากำลังจะมีมาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์แพง
อธิบายอีกที ยอดขายก่อนวันที่ 31 ตุลาคม 2561 ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม ยังเป็นยอดขายที่สามารถขอสินเชื่อแบบเดิมได้
กล่าวคือ กู้ได้ 100% แถมขอสินเชื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ สินเชื่อซ่อมแซม-ตกแต่ง-ต่อเติมได้อีกต่างหาก
เคยไปเดินเล่นในงานมันนี่เอ็กซ์โป จำชื่องานไม่ได้แล้วค่ะ ปลอมตัวเป็นผู้บริโภคเดินไปขอสินเชื่อจะซื้อคอนโด พนักงานแบงก์บางแห่งบอกว่าถ้าทำงานในบริษัทที่มั่นคงม้าก มาก แบงก์ยินดีปล่อยกู้ 120%
ภาพเหล่านี้เป็นอดีตไปแล้ว เพราะนับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 แบงก์ชาติริบสิทธิประโยชน์ต่างๆ ซะเหี้ยนไปเลย
นอกจากบังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% ในการกู้ซื้อหลังที่สอง เพราะนโยบายต้นทางต้องการสกัดนักเก็งกำไรอสังหาฯ แล้ว
แบงก์ชาติทำเลยเถิดไปนิดนึง (กุมารทองกล่าวไว้) ตรงที่ไปออกกฎเหล็กเพิ่มเติมอีกหลายเรื่อง
เช่น ห้ามกู้ 100% ห้ามสินเชื่อเฟอร์นิเจอร์-ตกแต่ง-ต่อเติม
และตีขลุมให้ “การกู้ร่วม” แม้คนถูกยืมชื่อจะไม่ใช่ผู้กู้หลัก แต่เวลาจะไปซื้อบ้านหลังแรกของตัวเองถูกตีความว่าเป็นการซื้อหลังแรกร่วมกับคนอื่นไปแล้ว
ดังนั้น ถ้าซื้อของตัวเองก็ต้องเข้ากฎเหล็กบ้านหลังที่สอง เงินดาวน์ 20%
สมาคมคอนโดบอกว่าครึ่งปีแรก ตัวเลขตลาดทั้งหลายแหล่ เป็นการกินบุญเก่าทั้งสิ้น สิ่งที่เห็นตัวเลขติดลบไปบ้างเรียกว่าเผาหลอก
แต่ครึ่งปีหลังปีนี้ ท่านฟันธงว่าเผาจริง
ถัดมา ไม่ใช่มาตรการตรงๆ แต่เป็นเรื่องหนี้ครัวเรือน ตอนนี้ประชาชนคนไทยทั้งประเทศช่วยกันคนละไม้คนละมือ สร้างหนี้ครัวเรือนจนมียอดรวมกัน 13 ล้านล้านบาท
ปรากฏว่าแบงก์ชาติก็เหมือนเป็นคุณหมอ ภาวะเศรษฐกิจที่เกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อก็เหมือนเป็นโรค
ก่อนหน้านี้ โรคนักเก็งกำไรอสังหาฯ ทำให้แบงก์ชาติออกกฎ LTV บังคับเพิ่มเงินดาวน์แพงเพื่อสกัดเก็งกำไร
ล่าสุด โรคหนี้ครัวเรือนสูง สัดส่วน 78% ของจีดีพี แบงก์ชาติก็เลยจะให้ยาแรงว่าด้วยกฎ DSR-debt service ratio หมายถึงสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้
อธิบายจิ๊ดเดียว คนมีเงิน 100 บาท DSR ถ้ากำหนด 35% แปลว่าอนุญาตให้มีหนี้ได้ 35 บาท ถ้าเครดิตดีขนาดนี้แล้วมาขอกู้ ก็สามารถให้กู้ได้
แต่ชีวิตจริง ผู้บริโภคตาดำๆ ยิ่งเป็นกลุ่มตลาดแมสด้วยแล้ว DSR หรือหนี้สินน่าจะท่วมรายได้
แม้แต่ผู้เขียนเอง วันที่ 1 เป็นวันต้นเดือน (เงินเดือนออก) ย่างเข้าวันที่ 2 ก็เป็นวันปลายเดือนแล้ว เพราะเงินเดือนหมด (ฮา)
ประเด็นอยู่ที่แบงก์ชาติว้ากนายแบงก์อีกรอบ
กฎพิจารณาสินเชื่อหนี้สินต่อรายได้ต้องเข้มงวด
เหอ เหอ เสียงหัวเราะฝืดๆ ของดีเวลอปเปอร์ เพราะยอดกู้ไม่ผ่านสูงปรี๊ดกันอีกรอบโดยไม่ต้องรอให้เกาหลีเหนือยิงขีปนาวุธขย่มขวัญคนแต่อย่างใด
แค่เข้มงวดเกณฑ์คำนวณหนี้สินต่อรายได้นี่แหละ คนซื้อ-คนขายก็ร้องจ๊ากกันหมดแล้ว
จบเลยดีกว่า ตลาดอสังหาฯ ขาลง ผู้บริโภครอให้บ้านลดราคา แต่ไปถามดีเวลอปเปอร์ร้อยครั้ง
คำตอบเหมือนกันเป๊ะ …no way เด้อคับ