พร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ (3) รีดภาษีบ้าน-คอนโดให้เช่า

แฟ้มภาพ

วินาทีวงแตกค่ะ รัฐบาลบอกว่าจะเก็บภาษีจากคนที่นำที่อยู่อาศัยมาปล่อยเช่า

อะไรกันเนี่ย อะไรกันเหรอ ฉันซื้อบ้าน ฉันซื้อคอนโดมิเนียม ตอนโอนก็เขียนชัดๆ ว่าเป็นที่อยู่อาศัย ฉันจะทำอะไรก็ได้ไม่ใช่เหรอ ทำไมอยู่ๆ ต้องเสียภาษี ไม่เข้าใจ วัยรุ่นเซ็ง ฯลฯ

นี่คือหนังตัวอย่างบางส่วน หลังจากที่กฎหมายภาษีตัวใหม่ “ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ….” หรือชื่อเรียกไม่เป็นทางการว่า “พร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์” กำลังจะถูกนำมาบังคับใช้ภายในต้นปี 2561 (อันนี้เป็นความมุ่งมั่นตั้งใจของรัฐบาล คสช.)

ก่อนหน้านี้ ชวนคุยไป 2 ตอนแล้วว่า 1.พร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ จะถูกนำมาทดแทนภาษี

Advertisement

โรงเรือนและที่ดิน-ภาษีบำรุงท้องที่ เพราะมองว่าเป็นกฎหมายล้าสมัย อัตราจัดเก็บก็ต่ำแสนต่ำ ที่สำคัญ หลักการกฎหมายทั่นบอกว่าต้องการลดความเหลื่อมล้ำของผู้ครอบครองทรัพย์สิน จากที่เคยเสียภาษีไม่เท่ากัน หลังจากนี้ไปใครที่ครอบครองทรัพย์สินจะต้องถูกบังคับให้จ่ายภาษี

2.อัตราจัดเก็บประเภทที่อยู่อาศัย บ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี แต่จะเรียกเก็บตั้งแต่บาทแรกสำหรับบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป

เรามาทบทวนความจำกันอีกทีว่า บ้านหลังที่ 2 รัฐบาลตั้งเกณฑ์ผ่อนผันให้ ภาษาเพราะๆ ของทางการเรียกว่า “บรรเทาภาษี” มี 7 ขั้นบันได ได้แก่

บ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท เสียภาษีล้านละ 300 บาท หรือ 0.03%

บ้านราคา 5-10 ล้านบาท เสียภาษีล้านละ 500 บาท หรือ 0.05%

บ้านราคา 10-20 ล้าน เสียภาษีล้านละ 1,000 บาท หรือ 0.1%

บ้านราคา 20-30 ล้าน เสียภาษีล้านละ 1,500 บาท หรือ 0.15%

บ้านราคา 30-50 ล้าน เสียภาษีล้านละ 2,000 บาท หรือ 0.2%

บ้านราคา 50-100 ล้าน เสียภาษีล้านละ 2,500 บาท หรือ 0.25%

และบ้านราคาเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป มีภาระจ่ายภาษีล้านละ 3,000 บาท หรือ 0.3%

ในขณะที่สถิติในโครงการจัดสรร เขาบอกว่าบ้านราคา 3-5 ล้านบาท มีปริมาณมากที่สุดในตลาด ประมาณ 3 ใน 4 หรือ 70-75% นั่นแปลว่าคนมีฐานะอย่างเรา หรืออีกนัยหนึ่ง คนปกติทั่วไปจะครอบครองบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านเยอะ มีฐานภาษีสำหรับบ้านหลังที่ 2 ในอัตราล้านละ 300 บาท

จะรับไหวหรือไม่ไหว ก็ต้องถูกบังคับแล้วละค่ะ

ประเด็นคือ กระทรวงคลังทั่นก็แสบ เห็นหน้าใสๆ ใส่แว่นตาโตๆ ใส่สูทรีดเรียบกริ๊บ พูดจาไพเราะ ไม่กล่าวคำหยาบคาย เสียงเบาๆ เหมือนกระซิบ แต่ที่ไหนได้ ทั่นซ่อนกรงเล็บอันโหดร้ายไว้อย่างแนบเนียน อืมม์…ชักจะเยอะไปแล้ว กลับมาคุยแบบธรรมดาๆ กันดีกว่า

ประเด็นคือ กระทรวงคลังทั่นเล็งเห็นว่า การครอบครองทรัพย์สินถ้าใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย รัฐบาลสมควรแก่กรณีที่จะดูแล แต่ถ้าหากนำไปปล่อยเช่าเพื่อจัดหารายได้ขึ้นมาเมื่อไหร่

ทั่นถือว่าเป็นอัตราพาณิชยกรรมทันที โหย เป็นเรื่องสิคะ เพราะอะไรรู้มั้ย

ก็เพราะภาษีประเภทพาณิชยกรรมถือว่าหนักอึ้งทีเดียวเชียวแหละ อ่านละเลียดตามไปช้าๆ ชัดๆ นะคะ เพดานภาษีสูงสุด 2% หรือล้านละ 20,000 บาท อุตส่าห์มีเกณฑ์ผ่อนผันให้ 6 ขั้นบันได ดังนี้

มูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 20 ล้านบาท โดนภาษี 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท …อุ๊ย ขอโทษค่ะ ลืมอธิบายว่า อสังหาริมทรัพย์ราคา 1 ล้านบาท สัดส่วน 1% เท่ากับ 1 หมื่นบาท ดังนั้น 0.3% จึงเท่ากับ 3 พันบาท

ราคา 20-50 ล้าน จ่ายภาษี 0.5% หรือล้านละ 5,000 บาท

ราคา 50-100 ล้าน จ่ายภาษี 0.7% หรือล้านละ 7,000 บาท

ราคา 100-1,000 ล้าน จ่ายภาษี 0.9% หรือล้านละ 9,000 บาท

ราคา 1,000-3,000 ล้าน จ่ายภาษี 1.2% หรือล้านละ 12,000 บาท

และราคาทรัพย์สินเกิน 3,000 ล้านบาท จ่ายภาษี 1.5% หรือล้านละ 15,000 บาท

พอจะมองออกหรือยังว่าทำไมถึงวงแตก แนะนำให้ดูภาษีบรรทัดแรกของประเภทที่อยู่อาศัย กับบรรทัดแรกของประเภทพาณิชยกรรม จากนั้นนำมาวางเปรียบเทียบกัน เราก็จะค้นพบความลับของจักรวาลที่ว่า ที่อยู่อาศัย (บ้านหลังที่ 2) ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จ่ายภาษีล้านละ 300 บาท

แต่ถ้านำที่อยู่อาศัยมาปล่อยเช่า จะถูกคำนวณภาษีสวอปมาเป็นอัตราพาณิชยกรรมโดยอัตโนมัติ บรรทัดแรกราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท เสียภาษีล้านละ 3,000 บาท

จากที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ภาษีหลังละ 300 ถ้าปล่อยเช่าจะเป็นพาณิชยกรรม จ่ายภาษีล้านละ 3,000 บาท ไม่ต้องจบปริญญาโทก็รู้ว่ามีข้อแตกต่างทางภาษี 10 เท่า ถ้ามองจากมุมนี้ดูเหมือนจะสูงเนาะ แต่พอมาคำนวณในภาพใหญ่ของการปล่อยเช่า เข้าใจว่าจะมีค่าเท่ากับถูกหักรายได้ 1 เดือนจากการปล่อยเช่า 12 เดือน

ลองมองย้อนกลับไปดูวงการปล่อยเช่ากันบ้าง เขาบอกว่าปกติคอนโดมิเนียม 1 ห้อง เวลาปล่อยเช่าจะทำสัญญาระยะยาว ถ้าปล่อยเช่าผ่านโบรกเกอร์ 12 เดือนหรือ 1 ปี ถูกหักค่าตัว 1 เดือน เช่น ปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท ทำสัญญา 12 เดือน เท่ากับมีค่านายหน้า 1 หมื่นบาท (รายได้ปีละ 1.2 แสนบาท) แต่ถ้าทำสัญญาเช่า 6 เดือน ถูกหักค่านายหน้าครึ่งเดือนหรือ 5 พันบาท (รายได้ครึ่งปี 6 หมื่นบาท)

วงการปล่อยเช่ายังสอนวิธีคำนวณด้วยว่า การซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า ให้ตั้งอัตราผลตอบแทนที่เราต้องการ เช่น ปีละ 5-6% กรณีนี้สมมุติต้องการผลตอบแทน 5% เมื่อได้ตัวเลขในใจแล้วให้คำนวณออกมาตั้งค่าเช่าตามราคาอสังหาฯ โดยผลตอบแทนปีละ 5% หมายความว่า อสังหาฯ ราคา 1 ล้านบาท ควรตั้งค่าเช่าให้ได้เดือนละ 5,000 บาท

ดังนั้น ในที่นี้ ถ้าปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท แปลว่าอสังหาฯ ชิ้นนี้น่าจะมีราคา 2 ล้านบาท ถ้าจ่ายภาษีที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ล้านละ 300 บาท เท่ากับปีละ 600 บาท แต่ถ้าจ่ายภาษีพาณิชยกรรม ล้านละ 3 พัน เท่ากับปีละ 6 พันบาท จ่ายไหวไหมเอ่ย

บรรทัดสุดท้ายแล้ว ไม่รู้ว่าสบายใจขึ้นบ้างหรือเปล่า แต่ก็ขอให้โชคดีทุกท่านค่ะ

QR Code
เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่
Line Image