ซื้อตึกแถว-ปั๊มน้ำมัน ทุบทิ้ง สร้างคอนโด : คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน บ้าน

แฟชั่นใหม่เมืองไทย พุทธศักราช 2560 ซื้อตึกแถว-ปั๊มน้ำมันเอาไปทุบทิ้ง

ความจริง ปฏิบัติการไล่ซื้ออาคารพาณิชย์หรือตึกแถว รวมทั้งปั๊มน้ำมันเพื่อนำที่ดินไปรียูส ก่อสร้างเป็นโครงการตึกสูง มีให้เห็นไม่ต่ำกว่า 10 ปีมาแล้วค่ะ

เพียงแต่ปีระกาดูเหมือนอาการจะหนัก สาเหตุก็เพราะราคาที่ดินใจกลางเมืองแสนจะแพง?

โลกใบนี้ก็ไม่มีความบังเอิญเสียด้วยสิ จะสังเกตเห็นว่าเวลาเขาซื้อตึกเก่าเพื่อก่อสร้างของใหม่ทับที่เดิม หวยที่ออกมักไปลงตัวกับตึกแถวและปั๊มน้ำมันนี่แหละ

จุดตรงกันของอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทนี้ก็คือทำเลตั้งอยู่ริมถนนด้วยกันทั้งคู่

ตึกแถวต่อให้มุดไปอยู่ในซอย ทำเลก็ตั้งอยู่ริมถนนซอย

ปั๊มน้ำมันต่อให้มุดไปอยู่ในซอย นอกจากทำเลอยู่ริมถนนซอยแล้ว ยังมีข้อดีพื้นที่เยอะแยะเหลือเฟือ เรียกว่ามากเพียงพอที่จะขออนุญาตสร้างคอนโดฯ ได้ก็แล้วกัน

แถมปั๊มน้ำมันมีข้อดีเหนือกว่าตึกแถวตรงที่ไซซ์ที่ดินแปลงใหญ่กว่า เจรจาซื้อกับเจ้าของคนเดียวจบ

แต่ตึกแถวถ้าอยากทำตึกสูงแท่งใหม่ อาจต้องเจรจากับอาแปะอาเจ็กเถ้าแก่เนี้ยเป็นโหลๆ กว่าจะลงตัว แถมการตัดสินใจก็โลเลอีกต่างหาก (อันนี้ฟังเขาเล่ามาอีกทีค่ะ)

สาเหตุที่ชวนคุยเรื่องนี้ มาจากซุปเปอร์จอยต์เวนเจอร์แห่งปี ระหว่าง 2 ตระกูลดัง คนหนึ่งเป็นเจ้าของโรงแรมดุสิตธานี อีกคนเป็นเจ้าของห้างเซ็นทรัล

คำว่าจอยต์เวนเจอร์หมายถึงการร่วมลงทุนกัน บางทีก็เรียกสั้นๆ ว่า เจวี

กลุ่มดุสิตธานีเขาถนัดทำโรงแรม เป็นผู้ถือสิทธิเช่าที่ดินแปลงหัวมุมสีลมตัดกับถนนพระราม 4 เจ้าของกรรมสิทธิ์บนที่ดินคือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์?

สตอรี่มีอยู่ว่าที่ดินเช่าใกล้หมดอายุการเช่า ตามปกติมักจะมีมารยาทในการต่อสัญญาโดยให้สิทธิผู้เช่าเดิม

นั่นก็แปลว่ากลุ่มดุสิตธานีมีสิทธิได้เช่าเป็นคนแรก

ประเด็นเกิดขึ้นตรงที่สัญญาเช่าแปลงใหม่ได้ที่ดินแปลงใหญ่กว่าเดิม?

ข้อมูลถ้าจำไม่ผิดที่ดินเดิมมีขนาด 18 ไร่ การต่อสัญญาเช่ารอบใหม่มีการนำที่ดินเช่าแปลงข้างเคียงมาโปะเพิ่มให้อีก 5 ไร่ รวมเป็น 22-23 ไร่

แปลงใหญ่กว่าเดิม แถมอยู่ในโซนทำเลทองสุโขทัย (หมายถึงทำเลทองคำแท้ 99% ไม่ใช่ทองตู้แดง เนื้อทองแค่ 96.5%)?

แผนลงทุนจึงไม่ใช่แค่ทำโรงแรมอย่างเดียวอีกต่อไปแล้ว แต่ต้องเป็นโครงการมิกซ์ยูส เช่น ทำโรงแรมด้วย ห้างด้วย สำนักงานให้เช่าอีกต่างหาก

พิมพ์เขียวตอนขอต่อสัญญาเช่า คำนวณตัวเลขกลมๆ มูลค่า 3.6 หมื่นล้านบาท

โครงการสร้างใหม่แพงหูฉี่ขนาดนั้น ทำให้กลุ่มดุสิตธานีต้องทำเจวี หาพันธมิตรธุรกิจรายใหญ่มาแจมความรวยอีกสักคน ซึ่งก็คือกลุ่มเซ็นทรัลนั่นเอง

ตอบโจทย์แผนลงทุน คนหนึ่งทำโรงแรม คนหนึ่งทำห้าง?

หนึ่งในเหตุผลที่มีกูรูผู้เฝ้ามองอยู่ห่างๆ วิเคราะห์ออกมาก็คือ วิน-วินเกม

ถ้าดุสิตธานีทู่ซี้ต่อสัญญาเช่าโดยไม่ทุบตึกเดิม การรีโนเวตห้องให้ทันสมัยก็ทำได้ลำบาก เพราะตัวตึกมีอายุการใช้งานมานานเต็มที

ที่สำคัญไปกว่านั้น ตึกเก่าต่อให้ลงทุนรีโนเวตแค่ไหนก็ตาม แต่การจะอัพราคาค่าห้องยากลำบาก

สู้ทุบทิ้งแล้วสร้างของใหม่ไปเลย ง่ายกว่ากันเยอะ

ในฟากของกลุ่มเซ็นทรัล ทำเลจ๊าบๆ อย่างนั้นถ้าเป็นไปได้ก็คงอยากทำเอง แต่ไม่มีสิทธิการเช่าติดมือ การร่วมทุนถือว่าตอบโจทย์มากที่สุด

ส่วนสาเหตุที่ทำไมไม่รีโนเวต ทำไมต้องทุบทิ้ง อ้อ…เกือบลืมบอกไป โรงแรมดุสิตธานีเขามีกำหนดเริ่มรื้อถอนในปีหน้าเป็นต้นไป?

ใครเคยไปจัดงานแต่งงาน หรือมีประวัติศาสตร์รำลึกอะไรให้รีบไปใช้บริการเสียแต่เนิ่นๆ นะคะ

สาเหตุที่ตัดสินใจทุบทิ้งสร้างโครงการใหม่ทับ เพราะกฎระเบียบในการก่อสร้างเอื้ออำนวยกว่าในอดีต?

มีคำศัพท์ในวงการพัฒนาที่ดินที่อยากจะแนะนำให้รู้จัก นั่นคือคำว่า FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio หมายถึงสัดส่วนที่สามารถก่อสร้างอาคารได้โดยคำนวณจากแปลงที่ดิน

ของเดิมในอดีตตอนเริ่มก่อสร้างดุสิตธานี FAR แค่ 4 : 1?

ปีนี้ที่ดินแปลงเดิมมี FAR ขยับเป็น 10 : 1

บวกกับเด้งที่สอง ราคาที่ดินในอดีตกับปัจจุบัน แตกต่างกันลิบลับ?

ตอนนี้ที่ดินในเมืองทุกคนใช้มาตรฐานตัวชี้วัดจากราคาตารางวาละ 2.2 ล้านบาท ของสถานทูตอังกฤษด้านหลังห้างเซ็นทรัล เอมบาสซี่

เหลียวกลับมาดูแฟชั่นซื้อตึกแถวทุบทิ้ง ซื้อปั๊มน้ำมันทุบทิ้งกันดีกว่า

คำว่าแฟชั่นบางทีก็ใกล้เคียงกับคำว่าโรคระบาด อันนี้คิดเองเออเองนะคะ เพราะการซื้อตึกแถวทุบทิ้งยุคนี้

มีแรงกดดันมาจากราคาที่ดินโค-ตะ-ระแพงเป็นด้านหลัก

เขาบอกว่า (อย่าถามนะว่าเขาน่ะ ใคร?) ที่ดินริมถนน โดยเฉพาะอย่างยิ่งใกล้แนวรถไฟฟ้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้า

ถ้าเห็นราคาตารางวาละ 3 แสน นักพัฒนาที่ดินเขาดีดลูกคิดแล้วคุ้มค่าที่จะซื้อปั๊มน้ำมันไปทำคอนโดฯ หรืออาจจะทำสำนักงานให้เช่า ทำห้างก็ว่าไป

ถ้าเห็นวาละ 5 แสน เริ่มเห็นซื้อตึกแถวทุบทิ้ง

ถ้าเห็นวาละ 7 แสน คิวไล่ซื้อเป็นของตึกเก่าสูง 5 ชั้น

ถ้าเห็นวาละ 1 ล้าน ข่าวที่เคยปรากฏคือซื้อโรงแรม 2-3 ดาวเอามาทุบทิ้ง

และราคาบ้าเลือดตารางวาละ 1.5-2 ล้านในปัจจุบัน จึงได้เห็นการทุบทิ้งโรงแรม 4-5 ดาว

ช่วยกันจับตาดูเขาจะซื้อทุบทิ้งทำเลไหนอีก สนุกดีค่ะ

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่