ว่ากันว่าอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ทำเล “รัชดาภิเษก-พระราม 9” จะเปลี่ยนโฉมครั้งใหญ่ ก้าวสู่การเป็น ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ หรือ New CBD ของกรุงเทพมหานคร เทียบชั้น “ถนนรปปงหงิ” กรุงโตเกียว ย่านธุรกิจ แหล่งช้อปปิ้งและสถานที่ท่องเที่ยวในยามค่ำคืน
หลังจากรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วง “ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี” ที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กำลังก่อสร้าง กดปุ่มเปิดบริการภายในปี 2568 จะเป็นแม่เหล็ก สร้างจุดเปลี่ยนให้กับทำเล
โดยเฉพาะ “สถานีศูนย์วัฒนธรรม” เป็นจุดไข่แดง จะกลายเป็นซุปเปอร์สเตชั่น เพราะเป็นจุดต่อเชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดิน 2 สาย 2 สี ทั้งสายสีส้มและสายสีน้ำเงิน จะเห็นการพัฒนาที่ดินในรัศมีโดยรอบอย่างคึกคัก
ผังเมืองใหม่ หนุนการพัฒนา อัพ ‘รัชดา-พระราม 9’ ศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่
ขณะที่ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงใหม่ กำลังรอการบังคับใช้ จะส่งเสริมการพัฒนา และอัพโซนทำเลนี้ให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ซึ่งขยับขยายมาจากสีลม สาทร
“ชูขวัญ นิลศิริ” รองผู้อำนวยการ สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวว่า ย่านรัชดาภิเษกบริเวณที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินกับสายสีส้มจะมีการพัฒนาใหม่ๆ เกิดขึ้น รองรับการขยายตัวจากในเมือง
จากปัจจุบันศูนย์กลางธุรกิจ หรือย่าน CBD จะอยู่แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส หรือรถไฟฟ้าใต้ดิน ย่านสีลม สาทร พระราม 4 ปทุมวัน เพลินจิต ต่อเนื่องไปถึงพระราม 9 มักกะสัน
เมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มเปิดบริการจะหนุนรัชดาภิเษกและพระราม 9 เป็นทำเล CBD มีศักยภาพมากยิ่งขึ้น จากปัจจุบันเป็นย่านสำนักงานและพาณิชยกรรมอยู่แล้ว รวมถึงยังมีสถานที่สำคัญ เช่น สถานทูตจีน
“ผังเมืองรวม กทม.ที่ปรับปรุงใหม่ จะเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมแยกพระราม 9 และอัพเลเวลบริเวณสถานีศูนย์วัฒนธรรมเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ให้พัฒนาได้มากขึ้น เพื่อเพิ่มศักยภาพของทำเลเป็นศูนย์กลางธุรกิจ เพราะย่านรัชดาภิเษกก่อนจะเกิดโควิด-19 มีพัฒนาใหม่ๆ เกิดขึ้นมาก”
เป็นการตอกย้ำอนาคต “รัชดาภิเษก-พระราม 9” เฉิดฉายขึ้นอีกแน่นอนจากนักวิชาการผังเมือง
‘โบรกเกอร์อสังหาฯ’ชี้ทำเลมีศักยภาพ รถไฟฟ้าดันราคาที่ดินพุ่ง 5 เท่า ขายวาละ 1 ล้าน
ด้าน “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า คำนิยามของคำว่า CBD หรือ Central Business District หรือศูนย์กลางธุรกิจของเมือง จะเป็นศูนย์ธุรกิจที่สำคัญที่สุด และมักตั้งอยู่ใจกลางเมือง โดยศูนย์ธุรกิจมีทั้งสถาบันการเงิน การบริการค้าปลีก และสำนักงานขนาดใหญ่ เพื่อเป็นศูนย์รวมในการติดต่อธุรกิจของเมือง
ในกรณีประเทศไทยศูนย์กลางของเมืองค่อนข้างกระจัดกระจาย เช่น กรุงเทพฯ มีศูนย์กลางการบริหารอยู่ที่เกาะรัตนโกสินทร์ ต่อมากระจายตัวออกสู่รอบนอก และภายหลังมีการสร้างศูนย์ราชการที่ถนนแจ้งวัฒนะ และนนทบุรี แต่มีเพียงส่วนราชการจำนวนหนึ่งที่ได้ไปใช้พื้นที่เท่านั้น
ส่วนศูนย์กลางทางธุรกิจก็กระจัดกระจายเช่นกัน มีสีลม สุรวงศ์ สาทร เป็นศูนย์กลางทางการเงิน มีสถาบันการเงินอยู่รวมกันมากที่สุดถือเป็น Financial District
ด้านกิจการค้าปลีก อยู่ที่ย่านมาบุญครอง สยาม ชิดลม เพลินจิต ถูกแยกจากสีลมเพราะที่ตั้งของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
ขณะที่ย่านบันเทิงคงอยู่ในย่านรัชดาภิเษกและพระราม 9 เพราะมีกิจกรรมบันเทิง เช่น อาบอบนวด และสถานบันเทิงอื่นอยู่รวมกันมากเป็นพิเศษ
“แล้วย่านรัชดาภิเษก จะเป็น CBD ของกรุงเทพฯได้หรือไม่ ในแง่หนึ่งอาจเห็นศักยภาพอยู่พอสมควร เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินอยู่ใต้ดินบนถนนรัชดาภิเษก และยังมีสายสีส้มที่แยกออกไปสู่เขตมีนบุรี ทำให้ย่านนี้มีศักยภาพในการพัฒนาที่ดี”
“โสภณ” ยังบอกอีกว่า ก่อนที่จะมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ราคาที่ดินแถวถนนรัชดาภิเษก ขึ้นเร็วกว่าถนนพระราม 9 มาก เพราะถนนพระราม 9 ยังไม่มีรถไฟฟ้า
ทำให้ราคาที่ดินขึ้นแตกต่างกันมาก โดยในปี 2537 ราคาที่ดินของถนนทั้ง 2 สาย มีราคาใกล้เคียงกัน โดยถนนรัชดาภิเษก มีราคา 200,000 บาทต่อตารางวา ส่วนถนนพระราม 9 มีราคา 165,000 บาทต่อตารางวา ต่างกันเพียง 21%
แต่เมื่อเวลาผ่านไปจนถึงปี 2564 หรือ 27 ปีถัดมา ราคาที่ดินบนถนนรัชดาภิเษกขึ้นเป็นตารางวาละ 1 ล้านบาท ส่วนที่ถนนพระราม 9 ก็ปรับตัวขึ้น แต่ขึ้นเป็นเพียง 500,000 บาท เท่ากับว่าที่ดินบนถนนรัชดาภิเษกเพิ่มขึ้น 5 เท่า หรือขึ้นปีละ 6.1% ส่วนที่ดินบนถนนพระราม 9 เพิ่มเพียง 3 เท่าหรือเพิ่มขึ้นปีละ 4.2% แต่ในอนาคตราคาที่ดินบนถนนพระราม 9 น่าจะขึ้นเร็วกว่านี้
“การที่มีรถไฟฟ้าผ่านในบริเวณนี้ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น มีธุรกิจโยกย้ายมาอยู่มากขึ้น เข่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม เป็นต้น พัฒนาการบนถนนรัชดาภิเษกและพระราม 9 ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่หากจะแทนที่ศูนย์ธุรกิจการเงินที่สีลมคงเป็นไปไม่ได้ เพราะคงไม่มีสถาบันการเงินย้ายมาอยู่รวมกันตรงนี้ หรือจะกลายเป็นศูนย์ค้าปลีก เป็นไปไม่ได้อีกเช่นกัน เพราะศูนย์การค้าคุณภาพขนาดใหญ่ในย่านสยาม ชิดลม เพลินจิต ยังอยู่ที่เดิม”
“โสภณ” จึงประเมินว่ารัชดาภิเษก-พระราม 9 ยังคงเป็นศูนย์ธุรกิจรองของเมือง เช่นเดียวกับย่านบางนาช่วงต้น ย่านแจ้งวัฒนะ หรือย่านปิ่นเกล้า ที่เป็นศูนย์ธุรกิจรอง
‘สถานบันเทิง’ ธุรกิจเริ่มโรยรา ‘โพไซดอน’ เตรียมรีโนเวตเป็นโรงแรม
ในส่วนของสถานบันเทิงต่างๆ บนถนนรัชดาภิเษก “โสภณ” ประเมินว่า ยังคงอยู่ แต่ก็จะค่อยๆ ถูกแทนที่โดยธุรกิจอื่นๆ มากขึ้น
สอดคล้องกับแหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยว่า ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินของ “โพไซดอน” สถานบันเทิงครบวงจรบนถนนรัชดาภิเษก เนื้อที่ 15.4 ไร่ จะสิ้นสุดในปี 2567 โดยบริษัทขอต่อสัญญาออกไปอีก 30 ปี
พร้อมกับขอปรับปรุงดัดแปลงอาคารสูง 11 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 10,656 ตารางเมตร ปัจจุบันประกอบธุรกิจอาบอบนวด เป็นธุรกิจโรงแรมระดับ 3 ดาว ด้วยวงเงิน 200 ล้านบาท
โดยระบุเหตุผลว่า เนื่องจากธุรกิจเข้าสู่ช่วงขาลง ประกอบกับมีภาระต้นทุนมากขึ้น และมีปัญหาการระบาดของโควิด-19 ทำให้ไม่มีนักท่องเที่ยว
จากกรณีของ “โพไซดอน” น่าจะเป็นการสะท้อนภาพธุรกิจนี้ได้เป็นอย่างดีว่าคงเป็นการยากที่จะกลับมาโชติช่วงเหมือนเดิม ท่ามกลางสถานการณ์วิกฤตโควิด-19 ที่ยังระบาดไปทั่วโลก
เปิดพิกัดที่ดินแปลงใหญ่รอพัฒนา ‘เอไอเอ-เซ็นทรัล’ ลุยโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส
จากภาพอนาคต กลับมาดูภาพปัจจุบันของ “ถนนรัชดาภิเษก” ในวันนี้ ยังคงมีความเคลื่อนไหวด้านการลงทุน ซื้อขายที่ดิน แม้จะไม่คึกคักเหมือนหลายปีที่ผ่านมา
ล่าสุดยักษ์ใหญ่ธุรกิจประกัน “บริษัท เอไอเอ ประเทศไทย” ทุบสถิติปิดดีลซื้อที่ดิน 8 ไร่ ติดถนนรัชดาภิเษกและรถไฟฟ้าสถานีศูนย์วัฒนธรรม วงเงิน 3,500 ล้านบาท หรือเฉลี่ยราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท จาก “สาธิต วิทยากร” ผู้ถือหุ้นใหญ่โรงพยาบาลพริ้นซ์และโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ ทำให้ “ถนนรัชดาภิเษก” กลับมาร้อนแรงอีกครั้ง
เมื่อเปิดพิกัดที่ดินในรัศมี “สถานีศูนย์วัฒนธรรม” ยังมีอยู่หลายแปลง กำลังเจรจาซื้อขายมี 2 แปลงของค่ายพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค รวมเนื้อที่กว่า 20 ไร่ แปลงแรกประมาณ 13 ไร่ ใกล้กับห้างสรรพสินค้าบิ๊กซีเอ็กซ์ตร้า อีกแปลงประมาณ 9 ไร่ อยู่ฝั่งตรงข้าม ติดกับปั๊มน้ำมันซัสโก้
โดยตั้งราคาขายตารางวาละ 1 ล้านบาท และคาดว่าจะมีรายได้จากการขายที่ดิน 2 แปลงนี้กว่า 3,000 ล้านบาท ปัจจุบันมีนักลงทุนไทยและต่างชาติ สนใจจะซื้อเพื่อพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส
ยังมีที่ดิน 20 ไร่ ของสาธิตยังเหลืออยู่ กำลังรอจังหวะนำมาลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส หรือขายต่อให้เศรษฐีเงินเย็น เช่นเดียวกับที่ดินอยู่ใกล้กันอีก 28 ไร่ มูลค่าหมื่นล้านของ “กลุ่มแหลมทองค้าสัตว์” ยังคงรอจังหวะเช่นกัน
ขยับไปด้านหลังศูนย์วัฒนธรรม อยู่ในรัศมีไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า มีที่ดิน 50 ไร่ ของ อสมท มูลค่า 5,033 ล้านบาท แว่วว่ากำลังจะเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ตั้งเป้าจะได้ผู้ชนะประมูลไตรมาสที่ 4 นี้ ขณะที่ด้านหน้าศูนย์วัฒนธรรม ติดถนนเทียมร่วมมิตร มีที่ดิน 27 ไร่ของเจ้าสัวเจริญ เตรียมไว้รอพัฒนาโครงการ
ทุกแปลง ทุกโปรเจ็กต์จะเป็นส่วนมาเติมเต็มศักยภาพทำเลรัชดาภิเษก-พระราม 9 ให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจมากยิ่งขึ้น จากปัจจุบันมี “ยักษ์ธุรกิจ-ตระกูลดัง” เข้าไปปักฐานอยู่หลายสาขา ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจประกันชีวิต อสังหาฯ ค้าปลีก
โดยธุรกิจอสังหาฯ มีบิ๊กแบรนด์ เข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอยู่หลายค่าย เช่น โนเบิล พฤกษา อนันดา ศุภาลัย เอพี (ไทยแลนด์)
ขณะที่ธุรกิจประกันก็ไม่น้อยหน้า มีการขยายการลงทุนเพิ่มต่อเนื่อง ล่าสุด “ไทยประกันชีวิต” มีกระแสข่าวว่ากำลังขยับขยายอาคารสำนักงานไปปักหมุดบนพื้นที่ใหม่ถนนพระราม 9 ตรงข้ามอาคารว่องวานิช
ส่วน “เอไอเอ” รุกธุรกิจอสังหาฯให้เช่ามากขึ้น หลังทุ่ม 6,000 ล้านบาท สร้างตึกสูง 34 ชั้น “เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์” อาคารสำนักงานเกรดเอและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า บนเนื้อที่ 9.5 ไร่ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ประชิดติดอาคารตลาดหลักทรัพย์ประเทศไทย ที่ได้ย้ายจากย่านพระราม 4-คลองเตย มาปักหลักที่รัชดาภิเษก
ล่าสุด “เอไอเอ” เตรียมทุ่มเงินก้อนใหญ่ ขึ้นโครงการมิกซ์ยูสระดับหมื่นล้าน บนที่ดินกว่า 8 ไร่ อยู่ฝั่งตรงข้าม สร้างอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า
ฟาก “ธุรกิจค้าปลีก” มีตระกูลดังเข้าไปปักหลักอยู่หลายแบรนด์ เริ่มจาก “แยกเทียมร่วมมิตร” ปัจจุบันเป็นที่มั่นของตระกูลสิริวัฒนภักดี เพราะมีทั้งศูนย์การค้าเดอะสตรีท (โรบินสันเดิม), บิ๊กซีเอ็กซ์ตร้า และอาคารไซเบอร์เวิลด์ ทาวเวอร์ มีสกายวอล์กเชื่อมอาคารและศูนย์การค้า
ไม่ไกลกันมากเป็นศูนย์การค้า “เอสพลานาด” ของ บมจ.สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเม้นท์หรือ SF เจ้าของศูนย์การค้าเมกาบางนา ที่วันนี้ “กลุ่มเซ็นทรัล” ได้เทกโอเวอร์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว เป็นที่จับตาหลังจากนี้จะพลิกโฉมใหม่อีกหรือไม่ เพราะอยู่ในทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าพอดี
ขณะที่ “แยกพระราม 9” มีศูนย์การค้ายักษ์ของ 2 ตระกูลดัง ตั้งประจันหน้า ระหว่าง “เซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9” ของตระกูลจิราธิวัฒน์ กับ “ฟอร์จูนทาวน์” ของตระกูลเจียรวนนท์ เจ้าถิ่นเดิมที่นอกจากเนรมิตศูนย์การค้า ยังมีโรงแรมแกรนด์ฟอร์จูน อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ และเทสโก้ โลตัส (เยาฮันเดิม) รวมถึงอาคารทรูทาวเวอร์ที่อยู่เยื้องๆ กัน
สำหรับศูนย์การค้า “เซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9” ทางกลุ่มเซ็นทรัลได้เช่าพื้นที่ของ บมจ.แกรนด์ คาแนล แลนด์ (จีแลนด์) ของตระกูลบุญดีเจริญ เนรมิตห้างยักษ์ เจาะทะลุสถานีรถไฟฟ้าพระราม 9
ต่อมาในปี 2561 ได้เข้าเทกโอเวอร์ “จีแลนด์” ครอบครองโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 73 ไร่ ที่ภายในประกอบด้วย อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก ที่อยู่อาศัย
แหล่งข่าวจากกลุ่มเซ็นทรัล กล่าวว่า ในปี 2565 จะนำที่ดินที่เหลืออีก 26 ไร่ จากเดิมจีแลนด์จะสร้างอาคาร “เดอะ ซูเปอร์ ทาวเวอร์” สูง 125 ชั้น สูงที่สุดของประเทศและอาเซียน มาปรับแผนใหม่
พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส มีหลายอาคาร เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า สำนักงาน โดยยังมีพื้นที่ใช้สอยเท่าเดิมประมาณ 3 แสนตารางเมตร คาดว่าจะใช้เงินลงทุนหลายหมื่นล้านบาท จะพลิกโฉมย่านพระราม 9 ให้เป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
ซีพีทุ่มแสนล้านพัฒนา ‘มักกะสัน’ 140 ไร่ ผุดตึกสูงที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
จาก “รัชดาภิเษก-พระราม 9” การพัฒนาศูนย์กลางธุรกิจ จะขยับขยายไปถึงย่าน “มักกะสัน” ซึ่งในอนาคตจะเป็นเกตเวย์ของพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) จะมีรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินและแอร์พอร์ตเรลลิงก์ หรือเอราวัน (AERA 1) เป็นตัวเชื่อมการเดินทางเข้าใจกลางเมืองและจังหวัดทางภาคตะวันออก
สำหรับย่าน “มักกะสัน” ทาง บจ.เอเชีย เอราวัน (กลุ่มซีพี) ผู้รับสัมปทานรถไฟความเร็วสูงและแอร์พอร์ตเรลลิงก์ จะได้พื้นที่ด้านหน้าสถานีมักกะสัน ประมาณ 140 ไร่ พัฒนาเชิงพาณิชย์รอบสถานี หรือ TOD เพื่อเป็นการต่อยอด และเพิ่มประสิทธิภาพให้กับโครงการ
ปัจจุบันกลุ่มซีพีอยู่ระหว่างการออกแบบและวางผังการพัฒนาพื้นที่ โดยจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มูลค่าเป็นแสนล้านบาท สร้างเมืองอัจฉริยะ และอาคารสูงที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เป็นแลนด์มาร์กใหม่ของประเทศไทย
เป็นความเคลื่อนไหวที่จะเกิดขึ้นบน “ถนนรัชดาภิเษก” ซึ่งหลั่งไหลมาจากสุขุมวิท เกาะมาตามเส้นทางรถไฟฟ้า มาพลิกโฉม “ถนนเอ็นเตอร์เทนเมนต์” ที่ไม่เคยหลับไหล ให้เป็นศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ หลังเศรษฐกิจและโควิด-19 คลี่คลาย
ประเสริฐ จารึก
