“ถนนราชดำริ” จากถนนสายประวัติศาสตร์ ถูกสร้างขึ้นเมื่อปี 2445 ด้วยพระราชดำริของพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว ปัจจุบันกลายเป็นถนนเศรษฐกิจสายสำคัญ เชื่อมศูนย์กลางการค้าย่านราชประสงค์ทอดยาวไปถึงถนนสีลม โดยมีรถไฟฟ้าบีทีเอสเป็นจุดต่อเชื่อม
แม้จะมีระยะทางเพียง 2 กิโลเมตร แต่ก็ได้ชื่อว่าเป็นถนนมีราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยแพงระยิบติดชาร์ตของประเทศ และยังได้รับความสนใจจากนักพัฒนาที่ดิน เข้ามาพัฒนาโครงการมิกซ์รูปแบบ “ลีสโฮลด์” (กรรมสิทธิ์เช่าระยะยาว)
เนื่องจากส่วนใหญ่ที่ดินบนถนนสายนี้จะเป็นพื้นที่เช่าและอีกเหตุผลสำคัญอาจจะเป็นเพราะที่ดินกลางเมืองติดแนวรถไฟฟ้าเริ่มหายากและราคาซื้อขายก็ทะยานไปไกลจนจับไม่ลง เลยทำให้ที่ผ่านมาที่ดิน “ลีสโฮลด์” ตอบโจทย์นักลงทุน
‘ราคาคอนโดฯ-ที่ดิน’ปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปี
สอดคล้องกับความเห็นของ “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) มองว่าทำเลราชดำริ เป็นย่านที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้สูง เช่นเดียวกับแถวถนนสุขุมวิท แต่ในกรณีถนนราชดำริเป็นในรูปแบบของอาคารชุดราคาแพง โดยมีราคาตั้งแต่ 300,000-500,000 บาทต่อตารางเมตร
สำหรับราคาที่ดินในบริเวณนี้ส่วนมากเป็นที่ดินเช่าจากสำนักงานพระคลังข้างที่และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งในขณะนี้ครอบครองโดยโรงเรียนวชิราวุธ เพื่อใช้จัดหาประโยชน์แก่ทางโรงเรียน
สำหรับราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณนี้ “โสภณ” บอกว่า ราคาตกอยู่ตารางวาละประมาณ 2.75 ล้านบาท ยังต่ำกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตที่ราคาที่ดินสูงถึงประมาณ 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา โดยราคาที่ดินที่สำรวจรายปีในครั้งแรกเมื่อปี 2537 มีราคาเพียง 400,000 บาทต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 6.875 เท่า หรือแต่ละปีเพิ่มขึ้น 7.4%
“ทั้งนี้ เพราะในบริเวณนี้มีสนามม้าราชกรีฑาสโมสร ซึ่งแต่เดิมเคยเป็นสนามบินมาก่อน จึงทำให้มีการพัฒนาเพียงฝั่งเดียว ทำให้การพัฒนาไม่เข้มข้นเช่นถนนวิทยุ”
อย่างไรก็ตาม “โสภณ” มองว่า การที่มีสนามม้าอยู่เช่นนี้ ก็ส่งผลบวกต่ออาคารชุด อาคารสำนักงานและโรงแรมบนถนนนี้ ซึ่งสามารถเห็นทัศนียภาพที่สวยงามเช่นกัน
สำหรับในอนาคต บริเวณติดถนนราชดำริ ก็ยังคงจะเป็นอาคารชุดราคาแพง ในขณะที่ตามริมถนนราชดำริน่าจะพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น โรงแรม และอาคารสำนักงานเป็นสำคัญ
‘ตระกูลดัง’ ปักธงโรงแรมหรู
จากการสำรวจ “ถนนราชดำริ” ปัจจุบันมีโรงแรมระดับ 5-6 ดาว สำนักงาน และคอนโดมิเนียมหรู ของนักธุรกิจตระกูลดัง เข้ามาปักหลัก เรียงรายตลอดเส้นทาง
เริ่มจากบริเวณ “สี่แยกราชประสงค์” มีโรงแรม แกรนด์ ไฮแอท เอราวัณ กรุงเทพ เป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว สูง 22 ชั้น ของกลุ่มดิเอราวัณกรุ๊ป ธุรกิจตระกูลว่องกุศลกิจ และวัธนเวคิน ได้เช่าพื้นที่ของบริษัท สหโรงแรมไทยและการท่องเที่ยว จำกัด ปัจจุบันได้สิทธิต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 20 ปี หลังสัญญาเดิม 30 ปี สิ้นสุดเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2564
ติดกันเป็น “แมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด” โครงการมิกซ์ยูส พื้นที่ 6 ไร่ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม สูง 60 ชั้น 316 ยูนิต และโรงแรมวอลดอร์ฟ แอสโทเรีย กรุงเทพ “ระดับ 6 ดาว” จำนวน 171 ห้องของบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC ของตระกูลเจียรวนนท์ ใช้เงินลงทุนร่วม 11,000 ล้านบาท ในการพัฒนาและก่อสร้าง เปิดให้บริการเมื่อปี 2561 ความพิเศษของโครงการนี้ คือ พัฒนาบนพื้นที่เช่าทำเลทองผืนสุดท้ายบนถนนราชดำริ
วชิราวุธวิทยาลัย ทยอยพลิกโฉม 67 ไร่ ‘แลนด์ฯ’ ผุด ‘แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ 2’
จากนั้นจะเป็นที่ดินของวชิราวุธวิทยาลัย เนื้อที่ 67 ไร่ ไล่ตั้งแต่ซอยมหาดเล็กหลวง 1 ถึงซอยมหาดเล็กหลวง 3 อยู่ตรงข้ามราชกรีฑาสโมสร ล่าสุดกำลังทยอยพลิกโฉมการพัฒนา หลังสัญญาเช่าเก่าทยอยสิ้นสุด
ย้อนไปเมื่อปี 2562 สำนักงานบริหารจัดการทรัพย์สิน วชิราวุธวิทยาลัย ได้แต่งตั้งบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เป็นตัวแทนในการสรรหาผู้เช่าทรัพย์สิน สำหรับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แปลงอาคาร “เพนนินซูล่า พลาซ่า” มีเนื้อที่กว่า 3 ไร่ โดยบริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด ในเครือแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผู้เช่ารายเดิมเป็นผู้ชนะประมูล ได้สิทธิการพัฒนาระยะเวลา 30 ปี
แหล่งข่าวจากบริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด กล่าวว่า สัญญาเช่าเดิมจะหมดปลายปี 2565 แต่ในระหว่างนี้บริษัทเตรียมแผนการพัฒนาโครงการ จัดทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) คาดว่าจะได้รับอนุมัติปลายปีหน้าและเริ่มเดินหน้าพัฒนาโครงการทันทีหลังได้รับมอบพื้นที่ จะใช้เวลาก่อสร้าง 4 ปี
โดยจะรื้อถอนอาคารเพนนินซูล่า พลาซ่า เป็นอาคารสูง 4 ชั้น และชั้นใต้ดิน 2 ชั้น ให้เสร็จใน 8 เดือน จากนั้นสร้างอาคารขึ้นมาใหม่ พัฒนาเป็น “โรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ ราชดำริ 2” ระดับ 5-6 ดาว สูง 40 ชั้น จำนวน 509 ห้อง ประกอบด้วย ห้องพัก ห้องจัดเลี้ยง ห้องอาหาร และห้องสัมมนา ใช้เงินลงทุนหลาย 1,000 ล้านบาท ตามแผนจะเริ่มก่อสร้างภายในต้นปี 2566 เปิดบริการในไตรมาส 3 ของปี 2569 รองรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก ทั้งนักท่องเที่ยวแบบแบ๊กแพค และนักธุรกิจมาประชุมสัมมนา คาดว่าจะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี เพราะเปิดให้บริการในช่วงเวลาที่โควิดคลี่คลายแล้ว
“รูปแบบเป็นตึกสูงใกล้เคียงกับโรงแรม แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ ราชดำริ อยู่ด้านหลัง ซึ่งเราเช่าที่ดินจากวชิราวุธวิทยาลัยเช่นกัน ยังเหลือสัญญาเช่าประมาณ 15-17 ปี” แหล่งข่าวระบุ
ปลายปีลุ้นผลประมูล 6 ไร่ ‘ทุบ-ไม่ทุบ’ ตึกไทยโอบายาชิ-บ้านสมถวิล
จาก “เพนนินซูล่า” สำนักงานบริหารจัดการทรัพย์สิน วชิราวุธวิทยาลัย ได้นำที่ดินกว่า 6 ไร่ เปิดประมูลให้เอกชนเช่าระยะยาว 30 ปี หรือ 50 ปี เปิดยื่นข้อเสนอเมื่อเดือนกรกฎาคม 2564 มียักษ์อสังหาริมทรัพย์ 3-4 รายยื่นชิงดำ ไม่เกินปลายปีนี้จะประกาศผู้คว้าสิทธิการพัฒนา
พิกัดที่ดินเป็น 2 แปลงอยู่ติดกัน แปลงแรกเป็นอาคารอายุ 30 ปี “อาคารนันทวัน” หรือไทยโอบายาชิ เนื้อที่กว่า 3 ไร่ พร้อมอาคารสำนักงาน สูง 18 ชั้น พื้นที่รวม 29,700 ตารางเมตร อีกแปลงเป็นอาคารอายุ 26 ปี “บ้านสมถวิล” เนื้อที่กว่า 2 ไร่ พร้อมอาคารอพาร์ตเมนต์สูง 20 ชั้น พื้นที่รวม 24,600 ตารางเมตร
“สุพินท์ มีชูชีพ” ประธานกรรมการบริหาร เจแอลแอล (JLL) ซึ่งได้รับแต่งตั้งเป็นที่ปรึกษาด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ให้สำนักงานบริหารจัดการทรัพย์สิน วชิราวุธวิทยาลัย ระบุที่ดินแปลงดังกล่าว อยู่ติดรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีราชดำริ สามารถมองเห็นทิวทัศน์พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ของราชกรีฑาสโมสร ซึ่งอยู่ฝั่งตรงข้าม นับเป็นที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวติดริมถนนราชดำริ ที่เสนอให้เช่าระยะยาวในขณะนี้
“เอกชนที่สนใจสามารถเลือกข้อเสนอจะปรับปรุงอาคารเดิมที่มาพร้อมกับที่ดิน หรือจะพัฒนาโครงการใหม่ขึ้นมาแทน ไม่ว่าจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงานเกรดเอ โรงแรมระดับหรู และหรือคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่”
ส่วนไทม์ไลน์การพัฒนา “ไมเคิล แกลนซี” กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ระบุว่า แปลงแรกจะส่งมอบให้ผู้เช่าในปี 2564 ส่วนอีกแปลงพร้อมส่งมอบในปี 2568 การส่งมอบที่เหลื่อมเวลากัน จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจเช่า สามารถแบ่งพัฒนาโครงการใหม่ได้เป็นเฟสๆ ตามแนวโน้มการฟื้นตัวของธุรกิจ จะเป็นในช่วงระยะเวลาเดียวกับที่โครงการเสร็จสมบูรณ์ คาดว่าจะใช้เวลา 4-6 ปี
“ไมเคิล” ยังระบุอีกว่า “นักลงทุนที่สนใจสามารถลงทุนเช่าที่แปลงนี้ได้ โดยไม่จำเป็นต้องพัฒนาโครงการใหม่ ถือเป็นทางเลือกที่จะปรับปรุงยกระดับอาคารสำนักงานและอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่เดิมให้มีมูลค่ายิ่งขึ้น”
อย่างไรก็ตาม แม้จะเปิดทางให้เลือกจะทุบแล้วสร้างใหม่ หรือรีโนเวตบริหารอาคารเดิมต่อ ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มองว่า
“ผู้ลงทุนต้องประเมินว่าแบบไหนถึงจะคุ้ม อย่างตึกไทยโอบายาชิ สภาพอาคารยังดีอยู่ถ้าไม่เปลี่ยน เป็นออฟฟิศอย่างเดียว ถ้าเทียบกับธุรกิจอื่นจะให้ผลตอบแทนน้อยกว่าการทำเป็นโรงแรม ศูนย์การค้า แต่เมื่อนำ 2 แปลงมารวมกัน 6 ไร่ อาจจะต้องคิดใหม่ทุบแล้วสร้างอาคารขนาดใหญ่เป็นมิกซ์ยูสได้ เพราะพื้นที่มีขนาดใหญ่พอจะพัฒนาเป็นสำนักงาน โรงแรม ช้อปปิ้งมอลล์”
ในช่วงนับถอยหลังเปลี่ยนผ่านไปสู่เอกชนรายใหม่ ในส่วนของ “อาคารไทยโอบายาชิ” ขอต่อสัญญาออกไปอีก 6 เดือนถึงเดือนเมษายน 2565 จากเดิมสิ้นสุดในเดือนตุลาคมนี้ ขณะนี้มีผู้เช่าเริ่มทยอยย้ายออกจากพื้นที่แล้ว
ขณะที่ “ไทยโอบายาชิ” เจ้าของอาคาร เตรียมย้ายไปอาคารสำนักงานแห่งใหม่ “อาคาร O-NES TOWER” ติดสถานีบีทีเอสนานา เป็นอาคารสำนักงานแห่งใหม่ของไทยโอบายาชิ ต่อจากอาคารนันทวัน ถนนราชดำริ ที่ปักฐานอยู่ร่วม 3 ทศวรรษ
บ้านหลังใหม่ เป็นอาคารสูง 29 ชั้น บนพื้นที่ 85,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย สำนักงานให้เช่า และพื้นที่รีเทล ร้านอาหาร ร้านค้า และศูนย์รวมธุรกิจต่างๆ มีมูลค่าการลงทุนประมาณ 9,000 ล้านบาท
ทางฝั่งโครงการ “บ้านสมถวิล” ของ “สมถวิล สังขะทรัพย์” จากการสอบถามผู้จัดการนิติบุคคล บอกว่า สัญญาเช่าจะหมดในเดือนธันวาคม 2568 มีห้องพัก 120 ห้อง ขนาดพื้นที่ 45-271 ตารางเมตร อัตราค่าเช่า 20,000-120,000 บาทต่อเดือน ขณะนี้มีผู้เช่าอยู่ประมาณ 80% มีทั้งคนต่างชาติที่เข้ามาก่อนเกิดโควิด-19 และคนไทย โดยมีเงื่อนไขจะต้องทำสัญญาเช่าขั้นต่ำ 1 ปีขึ้นไป
‘อนันตรา’ ลุยพัฒนาส่วนต่อขยาย สร้างอาคารพักอาศัย สูง 53 ชั้น
นอกจากที่ดิน 2 แปลงนี้ที่กำลังจะถูกเปลี่ยนโฉม อีกหนึ่งโครงการที่มีความเคลื่อนไหว คือ “โรงแรมอนันตราสยาม กรุงเทพ” หรือโรงแรมโฟร์ซีชั่นส์เดิม ของกลุ่มไมเนอร์ โฮเทล กรุ๊ป กำลังจะเดินหน้าลงทุนส่วนต่อขยายบนพื้นที่เดิมอยู่บริเวณด้านหลัง ขึ้นโครงการ “อาคารเรสซิเดนส์ แอท ราชดำริ”
รูปแบบพัฒนาเป็นอาคารอยู่อาศัยรวมให้เช่าและโรงแรม สูง 53 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ประกอบด้วย ห้องพักรวม 131 ห้อง แบ่งเป็น ห้องพักส่วนพักอาศัย 74 ห้อง ห้องพักส่วนโรงแรม 57 ห้อง ที่จอดรถ 849 คัน ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนรับฟังความคิดเห็นและทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม
เมื่อลัดเลาะในซอยมหาดเล็กหลวง ตั้งต้นซอย 1 ถัดจากเพนนินซูล่า พลาซ่า เป็นแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์, โครงการเดอะ รอยัลเพลส 1, โครงการมิตรกร แมนชั่น ปัจจุบันเป็นตึกว่างเปล่า หลังสัญญเช่าสิ้นสุด และผู้เช่าย้ายออกเมื่อ 2 เดือนที่ผ่านมา ติดกันเป็น “อาคารโกลเด้นท์แลนด์” จะหมดสัญญาเช่าปลายปี 2565 ฝั่งตรงข้ามเป็นที่ตั้งโรงแรมคอร์ทยาร์ท
ขณะที่มหาดเล็กหลวงซอย 2 ด้านหลัง “โรงแรมอนันตรา สยาม กรุงเทพ” มีโรงแรมและคอนโดมิเนียมหรรษา, โครงการเดอะราชดำริ, โครงการเดอะรอยัลเพลส 2, โครงการเดอะแกรนด์, โครงการบ้านแสนสิริของ บมจ.แสนสิริ ส่วนใหญ่เป็นที่พักอาศัยให้เช่าระยะยาวทั้งคนไทยและต่างชาติ
ก่อนถึงซอยมหาดเล็กหลวง 3 ริมถนนราชดำริติดสถานีบีทีเอส มี “โรงแรม เดอะ เซนต์ รีจิส กรุงเทพ” ซึ่งทุ่มสร้างสกายวอล์กเชื่อมรถไฟฟ้า เมื่อเข้าไปในซอยมหาดเล็กหลวง 3 นอกจากอาคารไทยโอบายาชิ และโครงการบ้านสมถวิล มีโครงการ “โรงแรม ดุสิต สวีท ราชดำริ กรุงเทพ” ของกลุ่มดุสิตธานี หลังปิดโรงแรมดุสิตธานีที่ศาลาแดงเพื่อขึ้นโครงการใหม่ ก็ได้เข้ามาปรับปรุงและบริหารอาคารเดิมเมื่อเดือนพฤษภาคม และเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม 2562 จากนั้นเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าของ “เอสจี ทาวเวอร์”
เมื่อมุ่งหน้าไปทางแยกศาลาแดง จะไม่มีการพัฒนาโครงการ มีสำนักงานสถานทูตอเมริกา, อาคารเอยูเอ, อาคารรีเจนท์ เฮ้าส์, โครงการ 185 ราชดำริ
ดุสิต-เซ็นทรัล ขึ้นโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส เร่งสร้าง ทยอยอวดโฉมปี 2566
มาถึง “หัวมุมถนนสีลมตัดพระราม 4” เป็นปลายทางของถนนราชดำริ ตรงข้ามกับสวนลุมพินี มีโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” โครงการมิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 46,000 ล้านบาท ของกลุ่มดุสิตธานี และเซ็นทรัล ซึ่งได้เช่าที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ พัฒนาโรงแรม ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า
ปัจจุบันอยู่ระหว่างตอกเข็มก่อสร้าง ตามไทม์ไลน์จะอวดโฉมเฟสแรกในปี 2566 ในส่วนของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ ต่อด้วยศูนย์การค้าเซ็นทรัลพาร์ค และอาคารสำนักงานเซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซสในปี 2567 และอาคารที่พักอาศัย ดุสิต เรสซิเดนเซส และดุสิต พาร์คไซด์ กลางปี 2568 ตั้งเป้าจะให้เป็น “แลนด์มาร์กใหม่” ระดับโลกใจกลางกรุงเทพฯ ภายใต้แนวคิด “Here for Bangkok”
เป็นการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ พลิกโฉมพื้นที่เช่ากลางเมือง ให้เป็นหมุดหมายใหม่ของนักท่องเที่ยว หลังโควิด-19 คลี่คลาย
ประเสริฐ จารึก
