| ที่มา | หน้าประชาชื่น มติชนรายวัน |
|---|---|
| ผู้เขียน | ประเสริฐ จารึก |
| เผยแพร่ |
“ถนนพระราม 4” ถนนสายประวัติศาสตร์อายุกว่า 100 ปี วันนี้กำลังขึ้นแท่นเป็น “ทำเลทอง” หลัง “บิ๊กทุน-เจ้าสัวเมืองไทย” เข้าไปปักหมุดโครงการมิกส์ยูสระดับหมื่นล้านถึงแสนล้าน ปรับแลนด์สเคปพื้นที่สู่ “ศูนย์กลางธุรกิจ” แห่งใหม่
ด้วยศักยภาพของทำเล นอกจากมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและบีทีเอสพาดผ่าน ยังเชื่อมย่านเศรษฐกิจสาทร วิทยุ สีลม สามย่าน สยามสแควร์ เยาวราช อโศก รัชดา แถมยังมีปอดคนกรุงอย่าง “สวนลุมพินี-สวนเบญจกิติ” ทำให้ทำเลนี้ได้รับความสนใจจากนักพัฒนาที่ดินเข้ามาลงทุนแข่งพัฒนาโครงการ ปั้นแลนด์มาร์กใหม่ระดับโลก
ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนระดับเมกะโปรเจ็กต์บนที่เช่าระยะยาวจากสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาทยอยเปิดบริการและเริ่มก่อสร้าง
ล่าสุด การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีแผนจะพลิกที่ดินแปลงใหญ่ 120 ไร่ สถานีกรุงเทพหรือสถานีหัวลำโพง เป็นโครงการมิกซ์ยูส รูปแบบร่วมสมัยระหว่างอาคารเก่าและอาคารใหม่ เชื่อมการท่องเที่ยวเมืองเก่า ย่านกรุงรัตนโกสินทร์และเมืองใหม่ย่านสยามสแควร์ มาบุญครอง เซ็นทรัลเวิลด์ สีลม พระราม 4 แม้ว่าโครงการยังไม่เริ่มต้นในเร็ววันนี้ แต่ก็ได้รับความสนใจไม่น้อย
‘เจ้าสัวเจริญ’ ปักหมุด 6 โครงการ
‘สามย่านมิตรทาวน์’ ยิงยาว ‘ศูนย์สิริกิติ์’
จากการสำรวจตั้งแต่ “สถานีรถไฟหัวลำโพง” ถึง “แยกคลองเตย” เปิดลิสต์โครงการพบว่าเป็นพอร์ตในบริษัทของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี มากถึง 6 โครงการ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 149,300 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาบนที่ดินเช่าจากสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ กับสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ผ่าน บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) และ บจ.ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย)
หลังปักธงโครงการ “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์” อาคารสำนักงานและโรงแรม บริเวณสี่แยกคลองเตย มูลค่า 5,000 ล้านบาท เปิดบริการเมื่อปี 2559 จากนั้นในปี 2562 เปิดโครงการ “สามย่านมิตรทาวน์” มูลค่า 8,500 ล้านบาท อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีกและที่อยู่อาศัย มีอุโมงค์ใต้ดินเป็นทางเดินเชื่อมสถานี MRT สามย่าน สร้างสีสันให้กับโครงการ
ในห้วงเวลาเดียวกันได้กลับไปลงทุนสี่แยกคลองเตย ทำเลใกล้ MRT สถานีคลองเตย ตรงข้าม “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์” ทุ่ม 8,000 ล้านบาท พัฒนาโครงการ “เดอะปาร์ค” อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก ขนาบด้วยโรงพยาบาลเมดพาร์ค เปิดบริการเมื่อปี 2563 ที่ผ่านมา
โครงการนี้อยู่ใกล้กับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ที่กำลังปรับโฉมใหม่ หลังได้รับไฟเขียวขยายอายุสัญญาเช่าจากกรมธนารักษ์ อัดเงินอีก 6,000 ล้านบาท ขยายพื้นที่ใหญ่กว่าเดิมถึง 5 เท่าหรือเท่ากับสนามฟุตบอล 50 สนาม เตรียมนับถอยหลังเปิดบริการในเดือนกันยายน 2565 พร้อมกับโครงการ “สีลม เอจ” ทุ่มเงิน 1,800 ล้านบาท เทกโอเวอร์ “โรบินสันสีลม” แปลงโฉมเป็นอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก สูง 24 ชั้น เจาะกลุ่มธุรกิจสตาร์ตอัพ แพลตฟอร์มออนไลน์ เพื่อสร้างแซนด์บ็อกซ์ใจกลางกรุงเทพฯ
ยังเช่าที่ดินสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ เนรมิตที่ดิน 104 ไร่ ที่ตั้งโรงเรียนเตรียมทหารเดิมหรือสวนลุมไนท์บาซาร์ พัฒนาโปรเจ็กต์มาสเตอร์พีซ “วัน แบงค็อก” มูลค่า 120,000 ล้านบาท เป็นแลนด์มาร์กระดับโลก ครบครันสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก ศูนย์แสดงสินค้า ที่อยู่อาศัย และพื้นที่สีเขียว พร้อมทุ่มเจาะอุโมงค์ใต้ดินเชื่อมทั้งรถไฟฟ้า MRT และทางด่วน
ความคืบหน้าล่าสุดแต่งตั้ง 6 ผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการ นำโดย ไทยโอบายาชิ สร้างอาคารสำนักงาน พื้นที่รีเทลและไลฟ์สไตล์ 200,000 ตารางเมตร, อิตาเลียนไทย-ไทยทาเคนาคา สร้างอาคารสำนักงาน พื้นที่รีเทลและไลฟ์สไตล์ 280,000 ตารางเมตร, บมจ.พรีบิลท์ สร้างอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย พื้นที่รีเทลและไลฟ์สไตล์ 260,000 ตารางเมตร, บจ.วิศวภัทร์ สร้างโรงแรมและที่อยู่อาศัย 80,000 ตารางเมตร, บจ.กรณิศ ก่อสร้าง สร้างโรงแรม 2 อาคาร 46,000 ตารางเมตร และ บจ.ที.ที.เอส.เอ็นจิเนียริ่ง (2004) สร้างศูนย์ประชุม 30,000 ตารางเมตร
“ปณต สิริวัฒนภักดี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด กล่าวว่า ได้ร่วมกับผู้รับเหมาระดับแนวหน้าของไทยเดินหน้าก่อสร้างเฟสแรกเพื่อให้โครงการ “วัน แบงค็อก” ได้เป็นแลนด์มาร์กระดับโลกอย่างสง่างาม ดึงดูดนักลงทุน นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติ
“ผู้รับเหมาทั้งหมดผ่านการคัดสรรจากความเชี่ยวชาญ ชื่อเสียง และประสบการณ์ในการก่อสร้างโครงการอสังหาฯชั้นนำทั้งในประเทศและต่างประเทศ ต่างได้รับการรับรองมาตรฐานระดับนานาชาติ ด้านการบริหารงานก่อสร้างที่เป็นระบบ คุณภาพ และความปลอดภัย ทำให้การก่อสร้างเป็นไปตามแผนงานที่กำหนดและมีประสิทธิภาพ”
“ซู หลิน ซูน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารโครงการ กล่าวเสริมว่า วัน แบงค็อกเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่สุดใจกลางเมือง มีความละเอียด ซับซ้อน ผู้พัฒนาโครงการและผู้รับเหมาต้องมีความเชี่ยวชาญ ในการวางแผน บริหาร จัดการ ตรวจสอบและควบคุมมาตรฐานคุณภาพ และวัน แบงค็อก เป็นโครงการแรกในประเทศไทยที่ได้รับการรับรองทั้งมาตรฐาน LEED ระดับ Platinum สำหรับการพัฒนาชุมชนแวดล้อม และมาตรฐานรับรองอาคาร WELL เพื่อสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดีของผู้อยู่อาศัยและผู้ใช้อาคารด้วย
เมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์ จะประกอบด้วยอาคารสำนักงานพรีเมียมเกรดเอ 5 อาคาร พื้นที่รีเทล 4 โซน โรงแรมระดับลักชัวรี่ 5 แห่ง ที่พักอาศัยระดับลักชัวรี่ 3 อาคาร พื้นที่ศูนย์กลางจัดกิจกรรมและแสดงผลงานทางศิลปะและวัฒนธรรมที่เชื่อมต่อทั่วถึงกันทั้งโครงการ พร้อมเปิดให้บริการเฟสแรกในครึ่งปีหลังของปี 2566 และเสร็จสมบูรณ์ในปี 2570
ทั้งหมดที่กล่าวมา ยังไม่นับรวมกับ “อาคารไทยเบฟ” สำนักงานแห่งใหม่ที่รีโนเวตอาคารตลาดหลักทรัพย์เก่า ข้างศูนย์สิริกิติ์และสวนเบญจกิติ และโครงการพลิกที่ดิน 14 ไร่ ในตำนาน “เวิ้งนาครเขษม” เป็นโรงแรมและร้านค้าปลีกใต้ดินใหญ่ที่สุด มูลค่า 16,595 ล้านบาท ปั้นเป็นแลนด์มาร์กใหม่ในย่านเยาวราช เริ่มก่อสร้างในปี 2565 แล้วเสร็จในปี 2570
‘เซ็นทรัล’ ผนึก ‘ดุสิตธานี’
ปั้นบิ๊กโปรเจ็กต์ 4.6 หมื่นล้านประชัน
ฝั่งกลุ่มเซ็นทรัล ผนึกเจ้าถิ่นกลุ่มดุสิตธานี เปลี่ยนโฉมที่ดินของโรงแรมดุสิตเดิม ฝั่งตรงข้าม “สวนลุมพินี” สร้างอาณาจักรแห่งใหม่ ภายใต้โครงการใหม่ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” มิกซ์ยูสมูลค่ากว่า 46,000 ล้านบาท ซึ่งได้เช่าที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ พัฒนาโรงแรม ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า
ปัจจุบันกำลังเร่งตอกเข็ม ตามไทม์ไลน์จะเปิดเฟสแรกในปี 2566 ในส่วนของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ จากนั้นในปี 2567 จะเป็นคิวศูนย์การค้าเซ็นทรัลพาร์ค และอาคารสำนักงานเซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส และกลางปี 2568 เปิดอาคารที่พักอาศัย ดุสิต เรสซิเดนเซส และดุสิต พาร์คไซด์ ตั้งเป้าจะให้เป็น “แลนด์มาร์กใหม่” ระดับโลกใจกลางกรุงเทพฯ ภายใต้แนวคิด “Here for Bangkok”
‘อนันดา’ ส่ง 2 แบรนด์บุกรอบใหม่
‘LH’ลุยโรงแรมหรู ‘แมกโนเลีย’ผุดคอนโด 50 ชั้น
ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระดับแถวหน้าก็ไม่พลาดเจาะกำลังซื้อย่านนี้ ล่าสุด “บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” กลับมาตอกย้ำศักยภาพทำเลนี้อีกครั้ง หลังลงทุนคอนโด 3 โครงการ มูลค่า 20,000 ล้านบาท ไปแล้ว ทั้ง “ไอดีโอคิว จุฬา-สามย่าน” คอนโดพร้อมอยู่ 40 ชั้น 1,605 ยูนิต ขนาด 21-66 ตารางเมตร
“แอสตัน จุฬา-สีลม” คอนโดพร้อมอยู่ 56 ชั้น 1,180 ยูนิต ขนาด 24-55 ตารางเมต ร ราคาเริ่มต้น 5.3 ล้านบาท และ “ไอดีโอ จุฬา-สามย่าน” คอนโดสูง 34 ชั้น และ 35 ชั้น รวม 773 ยูนิต ห่างจาก MRT สามย่าน 400 เมตร ราคาเริ่มต้น 3.59 ล้านบาท มาพร้อมพื้นที่ส่วนกลาง 3 ชั้น และฟิตเนส 24 ชั่วโมง จะสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในปีหน้า
ในปี 2565 เดินหน้าลงทุนคอนโด 2 แบรนด์ใหม่ รวมมูลค่า 10,653 ล้านบาท มี คัลเจอร์ จุฬา มูลค่า 6,031 ล้านบาท ห่างจาก MRT สามย่าน 350 เมตร และ BTS ศาลาแดง 240 เมตร และ โคโค่ พาร์ค ใกล้ MRT คลองเตย มูลค่า 4,622 ล้านบาท ซึ่งเป็นครั้งแรกจับมือกลุ่มดุสิตธานี พัฒนาคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ 486 ยูนิต ด้วยบริการมาตรฐานระดับโรงแรม 5 ดาว ขณะที่พี่ใหญ่ของวงการ “บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” เช่าที่ดิน 30 ปี ฝั่งตรงข้าม “วันแบงค็อก” เนื้อที่กว่า 6 ไร่ ลงทุนโครงการมิกซ์ยูส “แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ลุมพินี” มูลค่า 4,830 ล้านบาท ประกอบด้วย โรงแรม 512 ห้อง และอาคารสำนักงาน 13,000 ตารางเมตร พร้อมเปิดบริการในปี 2567
ด้าน บจ.แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น หรือ MQDC ธุรกิจอสังหาตระกู เจียรวนนท์ ก็ไม่พลาด เตรียมเปิดตัวคอนโดบนถนนพระราม 4 แบรนด์ “วิสซ์ดอม เอพพิโซด สามย่าน” สูง 55 ชั้น 423 ยูนิต บนที่ดิน 2 ไร่ ใจกลางสามย่าน
ยังมีโครงการมิกซ์ยูส “ปัญญ์ ทาวเวอร์” ของ บจ.ดลศิริ ดีเวลลอปเม้นท์ร่วมทุนกับ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ และ บจ.นายณ์ เอสเตทพัฒนาอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก มูลค่า 3,791 ล้านบาท จะเปิดบริการในปี 2565
ไม่กล่าวถึงคงไม่ได้ สำหรับ “สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ” แลนด์ลอร์ดรายใหญ่ในย่านนี้ หลังจุดพลุ “จามจุรีสแควร์” อาคารสำนักงาน ค้าปลีก ที่อยู่อาศัย มูลค่า 7,000 ล้านบาทสำเร็จ ปัจจุบันได้แบ่งพื้นที่เปิดให้เอกชนร่วมลงทุนพัฒนาไปแล้วหลายโซน
ล่าสุดเปิดประมูล PPP ที่ดินบริเวณหมอน 34 เขตพาณิชย์สวนหลวง-สามย่าน เนื้อที่กว่า 12 ไร่ ติดอุทยาน 100 ปี และถนนบรรทัดทอง ให้เอกชนที่สนใจลงทุนพัฒนา 30-50 ปี เป็นศูนย์การแพทย์และพื้นที่เชิงพาณิชย์ ใช้เงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 4,000 ล้านบาท ประกอบด้วย ศูนย์การแพทย์ครบวงจรที่ให้การดูแลผู้ป่วยในระดับตติยภูมิ มีการใช้นวัตกรรมทางการแพทย์ขั้นสูง รวมถึงมีศูนย์ความเป็นเลิศทางการแพทย์ และศูนย์การดูแลสุขภาพ ตามแนวทาง Smart Hospital และพื้นที่เชิงพาณิชย์อื่นๆ
หลังประกาศขายซองประมูล ปรากฏว่ามีเอกชนด้านธุรกิจอสังหาฯและโรงพยาบาลให้ความสนใจหลายราย ตามแผนจะเปิดยื่นซองประมูลวันที่ 28 กุมภาพันธ์ และนำเสนอข้อเสนอด้านเทคนิควันที่ 1 มีนาคม 2565
‘โบรกเกอร์อสังหา’ ชี้ราคาที่ดินขึ้นตลอด
‘หัวลำโพง-คลองเตย’ซื้อขายวาละ 1.5-2.5 ล้าน
“สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บจ.ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ กล่าวว่า ปัจจุบันถนนพระราม 4 มีโครงการมิกซ์ยูสอยู่มากที่สุด มีทั้งเปิดไปแล้วและกำลังก่อสร้าง ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนบนที่เช่าระยะยาวแปลงใหญ่ จากเอกชนรายใหญ่ และเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทที่อยู่ในเครือหรือกลุ่มทีซีซีมากถึง 80% ของมูลค่าการลงทุนโครงการทั้งหมดบนถนนพระราม 4 มีมูลค่ากว่า 2 แสนล้านบาท
“โครงการมิกซ์ยูสเป็นปัจจัยสำคัญดึงดูดให้เกิดการพัฒนาอสังหาฯรูปแบบอื่นๆ อย่างคอนโด ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีคอนโดเปิดขายรวมกัน 5,461 ยูนิต หรือคิดเป็น 74% ของคอนโดทั้งหมดบนถนนพระราม 4 ตั้งแต่หัวลำโพงถึงสี่แยกคลองเตย และราคาขายก็ปรับเพิ่มขึ้นตลอด ก่อนมีโควิด-19 ราคาปรับขึ้นปีละ 6-7% ในปี 2562 เริ่มต้นที่ 200,000 บาทต่อตารางเมตร จากนั้นราคาขยับมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร อนาคตจะปรับขึ้นอีก แม้ว่าจะเป็นคอนโดขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวก็ตาม”
สำหรับราคาที่ดิน “สุรเชษฐ” บอกว่า ปรับขึ้นตลอดเช่นกัน ปัจจุบันราคาซื้อขายมากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว หากผู้ประกอบการที่ต้องการที่ดินที่ราคาต่ำกว่านี้ ต้องเลือกที่อยู่ในซอย หรือถนนสายรองแยกจากถนนพระราม 4 หรือไปไกลจากช่วงสามย่าน สวนลุมพินี คลองเตย ซึ่งราคาที่ดินตลอดแนวถนนพระราม 4 ถ้าอยู่ในช่วงหัวลำโพงถึงคลองเตย ราคาจะอยู่ในช่วง 1.5-2.5 ล้านบาทต่อตารางวา โดยราคาซื้อขายที่ดินผันแปรตามความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขายเป็นสำคัญ และหายากมากในปัจจุบัน
เป็นการลงทุนและความเคลื่อนไหวของบิ๊กโปรเจ็กต์ จะมาปลุกทำเล “พระราม 4” เป็นศูนย์กลางธุรกิจสมบูรณ์แบบในอีก 5 ปีข้างหน้า
