ปัญหาเศรษฐกิจที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่ในขณะนี้ วิกฤตกำลังซื้อตกต่ำ ซึ่งเป็นผลพวงจากเศรษฐกิจประเทศเติบโตต่ำต่อเนื่องมาเป็นเวลากว่าทศวรรษ
ผลกระทบครั้งนี้ กับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมากน้อยเพียงใดนั้น ถึงขนาดที่ผู้บริหารอสังหาฯ ระดับท็อป 3 กล่าวว่า เป็นภาวะที่หนักหนาที่สุดในรอบ 20 ปี ยกเว้นเฉพาะวิกฤตการเงิน “ต้มยำกุ้ง” ปี 2540 เท่านั้น ที่เหลือ วิกฤตน้ำท่วม ชุมนุมประท้วง วิกฤตซับไพรม์ ล้วนเล็กน้อยกว่าวิกฤตที่กำลังเจออยู่เวลานี้
จากแรงกดดันที่ถาโถมมา ก็จะเห็นการรับมือตอบโต้กับสถานการณ์เกิดขึ้นแล้ว นับจากนี้ไป
เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะแตกต่างจากธุรกิจประเภทอื่น คือ เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนสูง (capital intentsive) และมีสภาพคล่องต่ำ มีที่ดิน อาคารที่เรียกรวมว่า อสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นทั้งวัตถุดิบ, สินค้า และทรัพย์สิน
ปัญหาของธุรกิจอสังหาฯ เมื่อเผชิญภาวะวิกฤตเมื่อดูจากงบการเงินจึงมักไม่ใช่ปัญหาการขาดทุน แต่ร้อยละเกือบร้อยมักเป็นปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน คือ มีเงินสดไม่เพียงพอสำหรับการชำระหนี้ต่างๆ อาทิ ผู้รับเหมา ซัพพลายเออร์ ค่าใช้จ่ายบริหารและสำนักงาน
ดังนั้น กลยุทธ์ท่าแรกที่ถูกนำมาใช้ จะเป็นการเร่งระบายสต๊อกสินค้า บ้าน-คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จรอการขาย เพราะยิ่งขายได้มากขายได้เร็วเท่าใด ก็ยิ่งจะเกิดรายได้และลดหนี้ได้มากเท่านั้น บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่เติบโตจากการทำโครงการคอนโดฯ จะมีสต๊อกห้องชุดเหลือขายจำนวนมาก
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ซัพพลายบ้าน และคอนโดฯ เหลือขายมีอัตราเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 จนถึงไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง 213,429 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท
ตลาดอสังหาฯ จะต้องมีแคมเปญขายสต๊อกเหล่านี้แบบจัดหนักต่อเนื่องไปอีกนานพอสมควร เพราะมีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อที่ตกต่ำ
กลยุทธ์ท่าที่ 2 การขายทรัพย์สินชิ้นใหญ่ เริ่มมีการนำมาใช้กันบ้างแล้ว อาทิ บมจ.แอลพีเอ็นฯ ขายบิ๊กล็อตห้องชุดพร้อมอยู่โครงการริมแม่น้ำให้บริษัทเอกชนรายหนึ่ง, บมจ.อนันดา ขายเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ซึ่งเป็นบริษัทลูกให้แก่มิตซุย ฟุโดซัง เอเชีย ซึ่งเป็นพันธมิตร JV จากญี่ปุ่น มูลค่า 2,540 ล้านบาท
ล่าสุด เดอะ ฟอเรสเทียส์ บางนาตราด ของ MQDC ได้ลงนามบันทึกข้อตกลงซื้อขายอาคารชุดพักอาศัยเดอะ ฟอเรสเทียส์ มายโทเปีย ซึ่งเป็น 1 ใน 3 อาคารชุดในโครงการกับบริษัท ซูเปอร์ สยาม เรียลตี้ จำกัด มูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท
กลยุทธ์ท่าที่ 2 นี้น่าจะเกิดขึ้นเป็นระยะๆ ทั้งที่ปรากฏเป็นข่าวอย่างเป็นทางการ และแบบไม่เป็นข่าว
ถ้าทำ 2 ท่ากลยุทธ์นี้แล้วปัญหายังไม่จบ
ท่าต่อไปซึ่งเป็นกลยุทธ์ท่าที่ 3 คือ การหาผู้ร่วมทุนใหม่เข้ามา
เป็นการหาทุนใหม่เข้ามาถือหุ้น โดยผู้ถือหุ้นเดิมยอมลดสัดส่วนการถือหุ้นลง และมีผู้บริหารใหม่มาร่วมบริหาร
กลยุทธ์ท่าที่ 3 นี้ยังไม่มีข่าวอย่างเป็นทางการว่ามีใครทำหรือยัง
ซึ่งอาจมีการตกลงกันและดำเนินการไปแล้วเงียบๆ ภายในก็เป็นได้
กลยุทธ์ท่าที่ 4 กลยุทธ์สุดท้ายที่มักเกิดตอนท้ายๆ ของวิกฤติ คือ การทำแผนฟื้นฟู เป็นการดำเนินการผ่านกระบวนการทางกฎหมาย ผ่านศาล ลูกหนี้ และเจ้าหนี้ฝ่ายต่างๆ มาทำเงื่อนไขข้อตกลง เพื่อให้ธุรกิจดำเนินการต่อไปได้
แต่ขณะนี้ยังไม่มีกรณีเช่นนี้เกิดขึ้น ซึ่งก็หมายความว่าวิกฤตที่กำลังเกิดขึ้นนี้ ยังไม่ถึงจุดที่เรียกว่า จุดต่ำสุด หรือ bottom
อย่างไรก็ดี วิกฤตกำลังซื้อตกต่ำครั้งนี้ บริษัทอสังหาฯ มีหนี้สินค่อนข้างต่ำ คือ มี D/E เรโชเฉลี่ยบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์เพียง 1.09 เท่านั้น
ดังนั้น โอกาสที่จะเกิดปัญหาหนักหน่วงจนถึงขั้นทำแผนฟื้นฟูน้อยมาก ส่วนใหญ่น่าจะจบปัญหาได้ในขั้นระบายสต๊อกเหลือขาย หรืออย่างมากก็ตัดขายทรัพย์สินชิ้นใหญ่ แค่นั้น
สถานการณ์นี้จะยืดเยื้อยาวนานแค่ไหน กี่เดือนกี่ปี เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องของธุรกิจอสังหาฯ เพียงลำพัง เพราะเรื่องกำลังซื้อของตลาดเป็นผลของระบบเศรษฐกิจทั้งระบบ จึงขึ้นกับสภาพการเมืองของประเทศไทย รัฐบาลไทย ธนาคารแห่งประเทศไทย และประชาชนคนไทย •
สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj
— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022
