ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดินทางมาถึงเดือนพฤษภาคม ซึ่งเป็นเดือนที่ 5 ของปี พ.ศ.2568 มีปัญหาใหญ่ๆ เข้ามารุมเร้ามากกว่าปีใดๆ ในอดีต ทั้งปัญหาด้านรายได้ ยอดขาย และปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน เข้ามาพร้อมๆ กันทั้ง 2 ด้าน
ปัญหาด้านรายได้จากยอดขาย เป็นเรื่องที่ต่อเนื่องกันมาหลายปีแล้ว เพราะเป็นผลจากปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจประเทศที่รายได้ที่แท้จริงคนส่วนใหญ่ไม่เพิ่ม ที่เพิ่มขึ้นคือหนี้สินครัวเรือน ทำให้กำลังซื้ออสังหาฯ อ่อนแรงลงเรื่อยๆ
ที่เพิ่มเติมเข้ามาในเวลานี้ คือ ผลกระทบจากปัญหาแผ่นดินไหวที่มีต่อตลาดคอนโดมิเนียม
แม้อาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ของภาคเอกชนในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑลจะสอบผ่านด้านความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างอาคารที่ได้มีการบังคับใช้กฎหมายสำหรับต้านแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหวมาตั้งแต่ปี 2550 แต่ก็ยังมีความเสียหาย มีรอยร้าวบางจุดบางส่วนของอาคารและห้องชุดอยู่ส่วนหนึ่ง
แม้คอนโดมิเนียมจะมีระบบประกันภัยความเสียหายอาคารของนิติบุคคลและยังมีประกันส่วนบุคคลเจ้าของห้องชุดอีก ทำให้ไม่มีปัญหาค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมความเสียหายที่เกิดขึ้น
แต่ผลกระทบด้านจิตวิทยาของผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้อยู่ในห้องชุดบนอาคารสูงระหว่างเกิดแผ่นดินไหว
ผลที่เกิดขึ้น 1 เดือนหลังจากแผ่นดินไหว ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ที่บริษัทอสังหาฯ ขายให้ไปแล้ว ไม่ครบตามเป้าเพราะความกังวลของผู้ซื้อ แม้แต่ผู้เช่าห้องชุดจำนวนหนึ่งสัดส่วนไม่มาก ได้ยกเลิกการเช่าห้องกลับไปหาที่พักอาศัยแนวราบ
เช่นนี้ย่อมทำให้ยอดรับรู้รายได้บริษัทอสังหาฯ ลดลง
ปัญหาด้านสภาพคล่องทางการเงิน
หลายปีหลังที่ยอดขายรวมทั้งตลาดค่อยๆ ลดลงอันเนื่องมาจากปัญหากำลังซื้อที่ลดน้อยถอยลง ก็เริ่มมีปัญหาต่อการรับรู้รายได้ที่ไม่เป็นไปตามคาดการณ์ แต่ก็เป็นปัญหาเกิดขึ้นแบบค่อยๆ เป็นไปที่ธุรกิจอสังหาฯ เห็นแนวโน้มและสามารถรับมือได้ด้วยการลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ ลดต้นทุนค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้เหมาะสม
แต่ปัญหาที่ใหญ่กว่าที่จะเจอในปี 2568 คือปัญหาการชำระคืนหุ้นกู้ ซึ่งเฉพาะอสังหาฯ รายใหญ่ 14 รายก็มีภาระต้องชำระถึง 80,000 ล้านบาทในปีนี้
แต่เดิมมา บริษัทอสังหาฯ จะออกหุ้นกู้เพื่อนำเงินสดมาซื้อที่ดินเพื่อเตรียมไว้สำหรับทำโครงการใหม่ในปีถัดไป เมื่อครบกำหนดเวลาชำระคืนผู้ลงทุนส่วนใหญ่มักจะ Roll Over หรือต่ออายุออกไป เพราะผู้ลงทุนก็พอใจที่ได้ผลตอบแทนจากหุ้นกู้ที่สูงกว่าเงินฝากหลายเท่าตัว สูงกว่าพันธบัตรรัฐบาลหมุนเวียนแบบนี้มาหลายสิบปี
แต่มาเวลานี้ตลาดผู้ลงทุนรับรู้ว่าธุรกิจอสังหาฯ เป็นขาลง มีความเสี่ยงมากขึ้น จำนวนมากจึงต้องการเงินลงทุนคืนตามกำหนดเวลา แล้วค่อยพิจารณาความเสี่ยงและความคุ้มค่าการลงทุนใหม่
ธุรกิจอสังหาฯ ผู้ออกหุ้นกู้จึงต้องหาเงินเตรียมเงินมาคืนผู้ลงทุนตามกำหนดในปีนี้จำนวนมาก ซึ่งเป็นปีที่เงินหายากอยู่แล้ว แต่ก็ต้องหามาคืนผู้ลงทุน
โลกผันผวนไม่แน่นอนสูง
โลกที่สิ้นสุดยุคสงครามเย็นมาเป็นยุคโลกาภิวัตน์ไร้พรมแดน ยุคเขตการค้าเสรีเบ่งบานไปทั้งโลก แล้วเพียงชั่วขณะก็กลายเป็นตรงกันข้าม เป็นโลกที่เต็มไปด้วยกำแพงภาษี การกีดกันการค้า ซึ่งจะส่งผลต่อการผลิตสินค้าบริการภาค real sector ส่งผลต่อการค้าระหว่างประเทศ
และส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดหุ้น ตลาดตราสาร ตลาดเงิน ทำให้สินทรัพย์ประเภทต่างๆ อาทิ หุ้น ตราสารหนี้ เงินตราสกุลต่างๆ เกิดความไม่แน่นอน ทองคำราคาพุ่งสูงไม่หยุดเพราะเป็นที่พึ่งพิงรักษามูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเชื่อถือสูงสุด
ในโลกที่ผันผวนเช่นนี้ อสังหาริมทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในทำเลที่มีความต้องการใช้ประโยชน์สูงและสม่ำเสมอ ก็เป็นทรัพย์สินค้าชนิดหนึ่งที่สามารถรักษามูลค่าผ่านวิกฤตการณ์ต่างๆ ได้ดี
ก็น่าจะเป็นโอกาสที่ดีที่จะถือทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ •
ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj
— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022
