ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นภาวะขาลง เรื่องนี้เป็นความจริงที่คงไม่มีใครเถียง
ยิ่งไปกว่านั้น คนในวงการอสังหาฯ เองหลายคนก็ออกมาบอกว่า มีแนวโน้มจะเป็นภาวะ perfect strom ที่ปัจจัยลบทั้งหลายทั้งปวงจะแสดงผลออกมาในห้วงเวลาเดียวกัน
และบางท่านออกมาให้ความเห็นหลังจากรัฐบาลสหรัฐอเมริกาโดยประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ประกาศอัตราภาษีศุลกากรสำหรับประเทศไทยเมื่อ 7 กรกฎาคม 2568 ที่ 36% ว่า อาจนำเข้าสู่ภาวะ hard landing
ภาวะเช่นนี้ สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สำหรับนักพัฒนาอสังหาฯ ทั้งหลายจะชะลอการลงทุนใหม่ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือกระทั่งหยุดการลงทุนไว้ชั่วคราวก่อน เพราะกำลังซื้อในตลาดที่ลดน้อยลงตามภาวะเศรษฐกิจ บวกกับการปฏิเสธปล่อยกู้สินเชื่อของธนาคาร ทำให้ตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยทุกเซ็กเมนต์เข้าสู่ภาวะ over supply
แต่สำหรับผู้ซื้ออสังหาฯ เพื่อใช้ประโยชน์ หรือนักลงทุนที่ไม่ใช่การเก็งกำไรระยะสั้นๆ แต่ลงทุนเพื่อรอเวลาที่อสังหาฯ เพิ่มมูลค่า
ช่วงเวลาปัจจุบันคือโอกาส
เพราะเป็นช่วงเวลาที่บริษัทอสังหาฯ ทั้งหลายต้องเร่งระบายขายสินค้าอสังหาฯ ในสต๊อก โครงการที่สร้างเสร็จแล้วออกไป ให้มากให้ไวที่สุดเท่าที่จะทำได้
เนื่องจากสินค้าบ้านคอนโดฯ หรืออสังหาฯ อื่นที่สร้างเสร็จรอขายนั้น บริษัทอสังหาฯ ได้มีการลงทุน ค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าดำเนินการไปแล้ว มีภาระดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารที่เพิ่มขึ้นตามเวลาที่นานออกไป จึงมีแรงกดดันให้เร่งขายออกไป
ขณะเดียวกัน ภาวะที่ตลาดชะลอตัว ยอดขายลดลงนั้น รายรับที่เป็นเงินสดของบริษัทอสังหาฯ ย่อมลดลงไปด้วย ขณะที่ค่าใช้จ่ายอื่นๆ มักจะอยู่ในระดับเดิม นอกจากนี้ บางรายยังมีภาระที่ต้องชำระคืนเงินกู้ ชำระคืนหุ้นกู้ด้วย ส่งผลให้สภาพคล่องทางการเงินตึงตัว
ทำให้บริษัทอสังหาฯ ยิ่งจำเป็นต้องระบายขายสินค้าในสต๊อกออกไปให้ไว
ตัวเลขผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ที่ผ่านมาในปีนี้ ก็พบว่า Gross Margin หรือกำไรขั้นต้น ที่เอาราคาขายได้หักด้วยต้นทุนการผลิตนั้น มีค่าเฉลี่ยที่ 29% ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยที่ลดลงของอุตสาหกรรมนี้ ซึ้งปกติจะเฉลี่ยสูงกว่า 30% ขณะเดียวกันยอดรายได้ที่ลดลง ทำให้สัดส่วนของต้นทุนเฉลี่ย SG & A อสังหาฯ สูงขึ้นเป็น 21%
Gross Margin เฉลี่ยที่ลดลงกว่าเกณฑ์ปกติ หมายถึงเริ่มมีการลดราคาขายหรือมีการทำสงครามราคากันบ้างแล้วระดับหนึ่งในอุตสาหกรรม แล้วแต่ความจำเป็นของแต่ละบริษัท และยังขึ้นกับโปรดักส์ แบรนด์ของแต่ละบริษัท แต่ละโครงการด้วย
เมื่อโดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกา ประกาศอัตราภาษีศุลกากรสำหรับประเทศไทยที่ 36% ก็เสมือนเป็นการให้สัญญาณแก่ผู้บริหารธุรกิจต่างๆ ในประเทศไทยให้รีบตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ธุรกิจโดยด่วน
เพราะอัตราภาษีนี้สูงกว่าประเทศเพื่อนบ้านที่เป็นคู่แข่งขันผลิตสินค้าประเภทเดียวกันส่งไปตลาดอเมริกา อัตรานี้สูงกว่าอัตรากำไรของผู้ผลิตและส่งออก ผลที่ตามมาคือโรงงานต้องลดกำลังการผลิต หรือปิดโรงงาน จะส่งผลถึงการเลิกจ้างแรงงาน และท้ายสุดส่งผลถึงกำลังในตลาด
ดังนั้น การแข่งขันช่วงชิงกำลังซื้อก็ยิ่งจะดุเดือดขึ้นแน่นอน สงครามลดราคาก็จะมากขึ้น
จึงเป็นโอกาสของผู้ซื้ออสังหาฯ เพื่อใช้ประโยชน์ หรือซื้อเพื่อลงทุนหวังมูลค่าเพิ่มขึ้น ก็ยิ่งมากขึ้นที่จะได้อสังหาฯ ที่ต้องการในราคาที่ดี
เนื่องจากอสังหาฯ ไม่เพียงเป็นสินค้าที่มีประโยชน์ใช้สอยได้เท่านั้น แต่ยังเป็นทรัพย์สินที่ให้ผู้คนสะสมความมั่งคั่งที่สามารถส่งต่อไปสู่อนาคตได้
ความจำเป็นของผู้ผลิตที่ต้องการระบายสต๊อกและรักษาสภาพคล่อง ทำให้อสังหาฯ เป็นโอกาสที่น่าซื้อน่าลงทุน
