กู้ใหม่ไม่ได้ ผ่อนต่อก็ไม่ไหว

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

เป็นที่รู้กันดีว่า ปัญหาที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้านคอนโดฯ เจออยู่เวลานี้ เรื่องใหญ่ที่สุดคือกำลังซื้อต่ำ ผู้ซื้อรายได้ไม่เพียงพอและมีหนี้ครัวเรือนสูง ส่งผลให้ผู้ซื้อยื่นกู้ธนาคารไม่ผ่าน ถูกปฏิเสธในอัตราสูง ประมาณ 60%

ขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ มีขีดความสามารถในการผลิตสูง หลังวิกฤตโควิด-19 มีการเร่งผลิตบ้านคอนโดฯ เต็มกำลัง จึงทำให้ทุกวันนี้มีสินค้าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมาก

ดังนั้น การแก้ปัญหาพื้นฐานหรือแก่นของปัญหาจริงๆ ที่จะทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยฟื้นคืนมาและหนี้สินครัวเรือนลดลงนั้น ต้องเป็นการฟื้นเศรษฐกิจรวมทั้งระบบ ทั้งเรื่องโครงสร้างการผลิต การสร้างรายได้

มาตรการผ่อนปรน เยียวยาต่างๆ เป็นเพียงการบรรเทาผลกระทบต่อกลุ่มคนที่เกี่ยวข้อง

แนวโน้มในขณะนี้จึงไม่ใช่เพียงแค่ผู้ซื้อบ้านใหม่กำลังซื้อไม่ถึง กู้แบงก์ไม่ได้เท่านั้น ผู้ที่ซื้อไปแล้ว กู้แบงก์ไปแล้วอยู่ระหว่างการผ่อนชำระก็ประสบปัญหาการผ่อนชำระมากขึ้น

ในไตรมาส 1 ปี 2025 ยอด NPL ในกลุ่มสินเชื่อบ้านอยู่ที่ประมาณ 232,000 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นประมาณ 16.5% จากปีที่แล้ว จำนวนบัญชีสินเชื่อบ้านที่กลายเป็น NPL อยู่ที่ประมาณ 156,644 บัญชี เพิ่มขึ้นประมาณ 6.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

สรุปได้ว่าในแง่มูลค่าหนี้ NPL ที่อยู่อาศัยยังอยู่ในทิศทางเพิ่มขึ้นประมาณ 16.5% ในแง่จำนวนรายผู้กู้ที่มีปัญหาเพิ่มขึ้น 6.1%

ข้อมูลบ่งชี้แนวโน้มหนี้ที่อยู่อาศัยได้ดีอีกตัวหนึ่ง คือ SM (Special Mention) หนี้ที่เริ่มมีความเสี่ยง ค้างชำระเกิน 30 วัน แต่ยังไม่เกิน 90 วัน มีแนวโน้มเพิ่มแบบก้าวกระโดดประมาณ 30% เมื่อเทียบปีต่อปี

หนี้ SM ชี้ให้เห็นว่า แนวโน้มที่หนี้ซื้อที่อยู่อาศัยจะกลายเป็นหนี้ที่มีปัญหา NPL มีอัตราเพิ่มมากขึ้น

ปัญหาที่อยู่อาศัยเวลานี้ จึงมีทั้งคนต้องการซื้อบ้านแล้วซื้อไม่ได้ เพราะกำลังซื้อต่ำ เพราะแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อเท่านั้น กำลังจะเกิดอีกด้านของปัญหาคือหนี้บ้านที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระมีแนวโน้มเป็น SM สูงขึ้น, กลายเป็นหนี้ NPL มากขึ้น และจะถูกดำเนินคดีตามกระบวนการทางศาล ทางบังคับคดี

แล้วกลายเป็นทรัพย์ NPA ในที่สุด

ปัญหาแรก เป็นปัญหาของบริษัทอสังหาฯ ผู้สร้างบ้านขาย และประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย

ปัญหาที่สอง เป็นปัญหาของธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้ผู้ปล่อยกู้ กับประชาชนที่เป็นลูกหนี้

ปัญหาแรก มาตรการผ่อนปรนหรือเยียวยา จะช่วยให้คนที่เกือบซื้อได้ สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ และหากมีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ปรับโครงสร้างการผลิต สร้างรายได้ประชาชน กำลังซื้อตลาดก็ฟื้นคืนได้

ส่วนปัญหาที่สอง ธนาคารเจ้าหนี้ต่างๆ คงเห็นแนวโน้มตัวเลข เตรียมการแก้ปัญหาหนี้ SM, NPL และระบายทรัพย์ NPA กันแล้ว

วิกฤตเศรษฐกิจเที่ยวนี้ ลึกและนาน ทรมานผู้คนที่เกี่ยวข้องหนักหนาสาหัส