ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
มีโอกาสเดินทางไปเยี่ยมชมโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ร่วมเสวนาวงใหญ่ และสนทนาวงเล็กกับนักพัฒนาอสังหาฯ ภูเก็ตหลายราย เป็นเวลาหลายวัน
พบว่า ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ภูเก็ตถ้าเทียบกับเมื่อปีที่แล้ว ปีนี้ลดความร้อนแรงลงไปพอสมควร แต่หากเทียบกับพื้นที่จังหวัดอื่นๆ ของประเทศ ภูเก็ตก็ยังนับว่าดีกว่า
เริ่มจากอสังหาฯ ให้เช่าเช่นโรงแรม ปีนี้ยอดจองห้องพักล่วงหน้าก่อนเข้าสู่ช่วงเวลาไฮซีซั่น ต่ำกว่าปีที่แล้ว แต่ถ้าเทียบกับภูมิภาคอื่นๆ ก็ยังถือว่าดีกว่า
กลุ่มลูกค้าเข้าพักก็มีการเปลี่ยนแปลงนักท่องเที่ยวชาวอินเดียมีจำนวนมากขึ้น นักท่องเที่ยวจีนยังไม่กลับมา
ธุรกิจโรงแรมภูเก็ตก็ปรับตัว มาต้อนรับขับสู้กับนักท่องเที่ยวอินเดียจริงจังกว่าเดิม
อสังหาริมทรัพย์เพื่อขายโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหญ่ที่เปิดจองเปิดขายเมื่อปีที่แล้ว ปีนี้ก่อสร้างเสร็จส่งมอบให้ลูกค้าเรียบร้อย และมีการเตรียมเปิดโครงการใหม่
โครงการพูลวิลล่า ซึ่งเป็นรูปแบบโครงการอสังหาฯ ยอดนิยมในภูเก็ตมาตั้งแต่ช่วงปลายโควิด-19 ส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็กที่ทำโครงการประเภทนี้มานาน บางรายเติบโตก้าวกระโดดจากระดับร้อยล้านเป็นพันล้านบาท และกระทั่งหมื่นล้านบาท
ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ หน้าเก่าและหน้าใหม่จำนวนไม่น้อยมุ่งหน้าเข้ามาทำโครงการพูลวิลล่าที่ภูเก็ต
การทำโครงการอสังหาฯ เพื่อขายที่ภูเก็ตมีความแตกต่างจากพื้นที่อื่นๆ ของประเทศอย่างสิ้นเชิง
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ซื้อส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งนักพัฒนาอสังหาฯ ไม่มีโอกาสคลุกคลีสัมผัสกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรง ข้อมูลความต้องการ พฤติกรรมความชอบของลูกค้า นักพัฒนาอสังหาฯ จะได้จากเอเยนต์ขายอสังหาฯ ที่มีอยู่จำนวนมาก ซึ่งแต่ละเอเยนต์จะเชี่ยวชาญลูกค้าแต่ละเชื้อชาติ แต่ละเมืองแตกต่างกันไป
การทำตลาดและการขายจึงต้องทำผ่านเอเยนต์เป็นหลัก ผู้ซื้อชาวต่างชาติเองก็คุ้นเคยและยินดีซื้อผ่านเอเยนต์ที่ตนเองไว้วางใจ
ลักษณะสำคัญอีกประการหนึ่ง ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่มีข้อจำกัดว่าต้องซื้ออสังหาฯ ที่ได้เป็น “กรรมสิทธิ์” หรือ free hold เท่านั้น แต่ยินดีซื้อที่เป็นสิทธิการเช่าระยะยาวหรือ lease hold ด้วย
วงเงินดาวน์และงวดชำระเงินดาวน์ก็แตกต่างอย่างสิ้นเชิง ทำสัญญาต้องชำระเงินดาวน์ก่อน 30% หลังจากนั้นแบ่งเป็นงวดๆ ตามงานก่อสร้าง ได้แก่ ฐานราก, โครงสร้างอาคาร, พื้นผนังหลังคา, งานตกแต่งภายใน รวมแล้วผู้ซื้อต้องชำระเงินดาวน์ 80-90%
ผลโดยสรุปของปีนี้โครงการประเภทพูลวิลล่า สำหรับรายใหญ่ในตลาดพูลวิลล่ายอดขายยังมีอัตราเติบโต 20-30% แต่ยอดซัพพลายที่เข้าสู่ตลาดมีมากกว่าหลายเท่าตัว มีการแข่งขันสูง ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้
ทำให้รายเล็กหลายรายประสบปัญหาการพัฒนาโครงการต่อ ต้องนำเสนอขายยกโครงการให้กับผู้สนใจ
สำหรับปัญหาใหญ่ร่วมกันของการพัฒนาภูเก็ตยังเป็นเรื่องเดิมคือ การพัฒนาสาธารณูปโภคสาธารณูปการของภาครัฐยังไม่สามารถรองรับการเติบโตได้ ซึ่งเฉพาะหน้านี้ทำให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัดมาก จนทำให้คนดั้งเดิมที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีความคิดจะย้ายไปอยู่จังหวัดใกล้เคียง
นักพัฒนาอสังหาฯ ภูเก็ตโปรเจ็กต์ใหญ่บางรายที่ได้ไปดูการพัฒนาเกาะ “ฟู้โกว๊ก” ที่เวียดนามรัฐบาลเวียดนามลงทุนก่อสร้างสาธารณูปโภคครบครัน สะดวกสบายและราคาไม่แพง ตั้งข้อสังเกตว่าอาจเป็นคู่แข่งได้หากเราไม่ปรับตัว
