โอกาสทองการซื้อบ้าน

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงต่อเนื่อง ยังไม่เห็นจุดฟื้นตัว และภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผชิญอยู่ในปัจจุบัน กำลังซื้ออ่อนแรงยอดขายตกต่ำเป็นประวัติการณ์ ผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคารไม่ผ่าน

สุดท้ายยอดรับรู้รายได้ที่ต่ำลง ลงมาใกล้เคียงกับยอดค่าใช้จ่าย บางรายแนวโน้มน่ากังวลว่าค่าใช้จ่ายทำท่าจะสูงกว่ารายได้

แต่ปัญหาของผู้ผลิตและขายโครงการที่อยู่อาศัย บ้าน คอนโดมิเนียม ที่หนักหนาสาหัสนี้

อีกด้านหนึ่งก็เป็นโอกาสของผู้ซื้อที่มีความพร้อม

เพราะสถานการณ์ตลาดกดดันให้บริษัทอสังหาฯ ต้องเร่งระบายสต๊อกที่สร้างเสร็จรอการขาย เพราะสต๊อกรวมของทั้งตลาดเหลือค้างมาก

ซึ่งวิธีระบายสต๊อกด้วยการโปรโมชั่นรูปแบบต่างๆ นั้น ท้ายสุดวิธีที่ได้ผลดีที่สุดที่จะทำให้ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อ มีเงินออมและมีเครดิตการกู้ควักเงินออกมาซื้อนั้น คือ การลดราคา

ลดราคาลงไปที่จุดที่ผู้ซื้อรู้สึกว่า คุ้มค่า รู้สึกว่า โอกาสแบบนี้ไม่เกิดขึ้นง่ายๆ

ในภาวะปกติโครงการพัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัย ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม จะมีต้นทุนทางตรงค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ประมาณ 70% ถ้าเป็นโครงการแนวสูงคอนโดมิเนียม จะมีต้นทุนทางตรงประมาณ 60%

ส่วนต้นทุน SG&A หรือค่าใช้จ่ายการขาย ค่าใช้จ่ายทั่วไป ค่าใช้จ่ายบริหาร บริษัทอสังหาฯ จะแตกต่างกันไปตั้งแต่ประมาณ 10% ไปจนถึง 20% กว่า

ทำให้ตลาดปกติบริษัทอสังหาฯ จะมีกำไรขั้นต้น (gross profit) ประมาณ 30% กว่าๆ แต่ละบริษัทมักไม่แตกต่างกันมากนัก และมีกำไรสุทธิ (net profit) ประมาณ 10% ไปจนถึง 20% แล้วแต่ว่าบริษัทใดมีต้นทุนค่าใช้จ่ายกลุ่ม SG&A มากน้อยแค่ไหน

สัดส่วนต้นทุนการผลิตทางตรง ต้นทุน SG&A และอัตรากำไร เหล่านี้จะเป็นหลักเกณฑ์การตัดสินใจการลดราคาเพื่อทำโปรโมชั่น

ระดับแรก จะเป็นการลดราคาโดยยอมลดอัตราส่วนกำไรสุทธิลงมา เหลือกำไรสุทธิน้อย

ระดับที่สอง จะเป็นการลดราคา โดยขอเหลือต้นทุนการผลิตทางตรง+ค่าใช้จ่ายเงินเดือน

ไม่เหลือกำไรสุทธิ

ส่วนใหญ่จะทำโปรโมชั่นกันอยู่ใน 2 ระดับนี้ แล้วแต่ดีมานด์-ซัพพลายของแต่ละตลาด และความจำเป็นของแต่ละบริษัท

ถ้ามีการลดราคากันมากกว่า 2 ขั้นที่ว่ามานี้ ถือเป็นกรณีพิเศษที่มีปัจจัยอื่นๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง อาทิ การชำระหนี้เงินกู้เร่งด่วน

โปรโมชั่นในตลาดบ้านคอนโดฯ ทุกวันนี้ ลงมาเล่นถึงระดับที่สองกันมากพอสมควรแล้ว จึงนับเป็นโอกาสที่ดีของผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย และมีความพร้อมทางการเงินรวมทั้งเครดิต เพราะปกติธุรกิจแล้ว การลดราคาลงมาถึงระดับที่ยอมไม่มีกำไร ไม่ได้มีบ่อย

แต่เนื่องจากสภาพคล่องมีความสำคัญและจำเป็นมากสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ที่ใช้เงินทุนสูง บริษัทอสังหาฯ ต่างๆ ในปัจจุบันจึงให้น้ำหนักความสำคัญกับการรักษาสภาพคล่องเป็นพิเศษ

โดยเฉพาะช่วงเวลาไตรมาสสุดท้ายปลายปีแบบนี้

ราคาพิเศษจึงถูกนำเสนอและเจรจาต่อรองกันได้ โอกาสพิเศษของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจึงเกิดขึ้น