ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
วิกฤตกำลังซื้อตกต่ำ 2 ปีที่ผ่านมา ส่งแรงกดดันธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เกิดการดิ้นรนแก้ปัญหาทั้งด้านต้นทุน ราคาขาย รูปแบบที่อยู่อาศัย
ขณะเดียวกันก็ส่งผลต่อทัศนคติและพฤติกรรมของตลาดด้วย
ส่งผลให้เกิดเรื่องใหม่และสิ่งใหม่ในวงการอสังหาฯ ขึ้นมาหลายอย่าง
1. บ้านมือสองกับบ้านใหม่ มีจำนวนยูนิตโอนเท่ากันเป็นครั้งแรก ราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องทำให้ราคาบ้านคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ราคาสูงขึ้นไปเรื่อยๆ โครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมใหม่ มีระยะทางห่างจากศูนย์กลางเมืองออกไปมากขึ้นๆ ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนใจหันมาซื้อบ้านมือสองที่มีทำเลสะดวกกว่า และราคาต่ำกว่า
จนทำให้จำนวนยูนิตโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่และบ้านมือสองมีจำนวนเท่ากันเป็นครั้งแรก
2. ขณะเดียวกันผู้ซื้อบ้านมือสองในยุคปัจจุบัน ก็เริ่มไม่อยากซื้อบ้านมือสองตามสภาพ ซึ่งต้องใช้เงินเวลาไปปรับปรุงซ่อมแซมด้วยตัวเอง
ผู้ซื้อต้องการบ้านพร้อมเข้าอยู่ fully furnishged เหมือนกับการซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม
จึงทำให้เกิดธุรกิจรีโนเวตบ้านมือสองโดยผู้ประกอบการขนาดเล็กๆ ตอบสนองความต้องการนี้มากขึ้น เวลานี้ยังมีสัดส่วนในตลาดไม่มากนัก แต่อนาคตสามารถเป็นธุรกิจที่เติบใหญ่ได้อีกประเภทหนึ่ง
นอกจากนี้ ตลาดบ้านใหม่กับบ้านมือสองซึ่งยุคก่อนหน้านี้เหมือนแยกกันเป็นคนละตลาด ผู้ซื้อคนละกลุ่มกัน แต่ปัจจุบันเชื่อมโยงทดแทนกันได้ ในหลายทำเลที่โครงการบ้านใหม่ไกลนอกวงแหวนรอบนอกออกไปมาก ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งได้เปลี่ยนมาซื้อบ้านมือสองที่ใกล้กว่าและราคาถูกกว่าแทน
3. บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ผู้นำตลาดเปลี่ยนทัศนคติเกี่ยวกับช่องทางการขายบ้านคอนโดฯ ซึ่งเดิมดำเนินการด้วยตัวเองทั้งหมด มีการเริ่มให้เอเย่นต์ภายนอกมาช่วยขาย แบบที่เรียกว่า affiliate โดยเอเย่นต์ได้ผลตอบแทนเป็นค่าคอมมิชชั่น
อย่างไรก็ดี บริษัทที่ทำยอดขายจากช่องทางใหม่นี้ยังมีเพียงบางบริษัทเท่านั้น แต่โดยรวมก็ถือว่าเป็นครั้งแรกที่ตลาดบ้านคอนโดฯ ใหม่ยอมรับแนวคิดเอเย่นต์ภายนอกมาช่วยขาย
4. ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าโต เศรษฐกิจชะลอตัวแบบทุกวันนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่ากลับคึกคักสวนทาง โดยเฉพาะห้องชุด ทั้งนี้เพราะผู้ต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากซื้อไม่ได้กู้ธนาคารไม่ได้ ก็ต้องหันไปใช้บริการที่อยู่อาศัยให้เช่า
จากการวิจัยของ EIC SCB พบว่า ผู้เช่าจะเลือกเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลที่สามารถเดินทางไปทำงานได้สะดวก และในอนาคตหากมีกำลังเงินพร้อม ก็จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
แนวโน้มที่คาดว่าต่อไปคนรุ่นใหม่จะไม่ซื้อ แต่จะเช่าที่อยู่อาศัยนั้น มีความเป็นไปได้ แต่ยังมีจำนวนไม่มากไม่มีนัยยะสำคัญต่อตลาดในเวลานี้
5. ทัศนคติผู้ซื้อบางกลุ่มซึ่งเกิดขึ้นไม่นานมานี้ มีความเห็นว่าไม่ต้องการจ่ายส่วนกลางสูงๆ เพราะชีวิตจริงไม่ได้ใช้ เป็นภาระค่าใช้จ่าย ทำให้ผู้ซื้อกลุ่มนี้หันมาซื้อบ้านในโครงการจัดสรรหรือคอนโดฯ ขนาดเล็กที่มีแค่สาธารณูปโภคจำเป็น มีค่าส่วนกลางต่ำและราคาที่อยู่อาศัยไม่แพง
ทางราชการก็ได้ออกกฎหมายจัดสรรที่ดินขนาดเล็กพิเศษ หรือจัดสรรจิ๋ว โดยอนุญาตให้โครงการจัดสรรขนาดเล็กและมีจำนวนทื่อยู่อาศัยไม่มาก ไม่ต้องมีสวนและสนามเด็กเล่น ไม่ต้องตั้งนิติบุคคล และมีถนนขนาดเล็กลงได้
พื้นที่ในเมืองที่อยู่อาศัยหนาแน่น ยังเกิดการทำโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนเพียง 4-5 ยูนิต ดีไซน์ดีราคาแพงขาย โดยขออนุญาตตามกฎหมายควบคุมอาคาร ไม่เข้าข่ายกฎหมายจัดสรรที่ดิน ซึ่งได้รับความนิยมจากผู้ซื้อคนรุ่นใหม่รายได้สูง
6. ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่าย ก็มีบริษัทพัฒนาอสังหาฯ บางรายหันมาเน้นฟังก์ชั่นใช้สอย ความคุ้มค่า แทนความหรูอลังการ เป็นโครงการคอนโดฯ ที่ไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้า อยู่ท้ายซอย แต่มีที่จอดรถครบทุกห้อง มีขนาดพื้นที่ของห้องชุดกว้าง
และสุดท้ายราคาไม่แพง สามารถเอื้อมถึง
