ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ย่างก้าวเข้าสู่ปี 2569 ด้วยตระหนักรู้อย่างเต็มเปี่ยมว่าปีนี้โหดหนักหนาสาหัสกว่าปีใดๆ ที่ผ่านมา
ดูเหมือนเป็นปีที่ไม่มีความหวังความฝันใดให้รอข้างหน้า แต่ในอีกมุมหนึ่งเห็นเป็นข้อดีได้ว่า ไม่มีใครตั้งอยู่ในความประมาทเลย เพราะตั้งรับกับความหนักหน่วงที่ต้องเผชิญในปีนี้
กับดักที่วางรอให้ฝ่าข้ามไปปีนี้มีอยู่ 3 กับดักใหญ่ๆ ได้แก่ 1. กำลังซื้อต่ำ 2. การชำระหนี้หุ้นกู้ และ 3. ความผันผวน
1. กับดักกำลังซื้อต่ำ ธุรกิจอสังหาฯ เจอมาแล้ว 2 ปีติดต่อกัน เป็นปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจที่ทำให้คนส่วนใหญ่ในประเทศรายได้ที่แท้จริงไม่เพิ่ม หรือเพิ่มต่ำ ส่งผลให้เกิดปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงตามมา ขณะที่อสังหาฯ บ้านคอนโดมิเนียมเป็นสินค้าราคาสูงสำหรับผู้บริโภคจึงต้องรับผลกระทบไปเต็มๆ ยิ่งกว่าสินค้าประเภทอื่นๆ
การตกต่ำลงของกำลังซื้อบ้านคอนโดฯ ปีหลังวิกฤตโควิดยังสามารถกล่าวได้ว่ากำลังซื้อตลาดกลางล่างและตลาดล่างตกต่ำลง แต่ตลาดบนอสังหาฯ ยังขายได้ดี แต่ถึงเวลานี้ต้องกล่าวว่ากำลังซื้อตกต่ำลงแล้วทุกระดับราคาตลาด รวมทั้งตลาด Luxury ด้วย
ปี 2569 กับดักกำลังซื้อยิ่งจะหนักกว่าเดิม เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยคาดรายได้ประชาชาติ (GDP) โตต่ำกว่าทุกปีที่ผ่านมา คือโตแค่ 1.5%
กำลังซื้อต่ำทำให้เกิดหนี้ครัวเรือนสูง ยังมีผลต่อเนื่องไปถึงการปฏิเสธการปล่อยกู้สินเชื่อซื้อบ้านคอนโดฯ ของธนาคารในอัตราสูง
กับดักกำลังซื้อต่ำ การแก้ไขต้องใช้เวลาเพราะเป็นปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจประเทศ แต่อย่างไรก็ดี ในส่วนที่เป็นปัญหาการถูกปฏิเสธปล่อยกู้ซื้อบ้านคอนโดฯ หากรัฐบาลเข้มแข็ง มีวิสัยทัศน์สามารถแก้ไขบรรเทาได้ด้วยการสนับสนุน (subsidy) บางส่วนทำให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
2. กับดักการชำระหนี้หุ้นกู้ของบริษัทอสังหาฯ ซึ่งในปี 2569 นี้มีหุ้นกู้อสังหาฯ ครบกำหนดชำระประมาณ 144,000 ล้านบาท
ธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนสูงมาก ก่อนปี 2540 รัฐบาลเปิดเสรีการเงิน ธุรกิจอสังหาฯ มีการกู้เงินตราต่างประเทศซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าในประเทศเป็นจำนวนมาก เมื่อเกิดวิกฤตอัตราแลกเปลี่ยนกลางปี 2540 ธุรกิจอสังหาฯ ประสบปัญหาหนักทั้งระบบ
กว่า 10 ปีก่อนบริษัทอสังหาฯ จำนวนไม่น้อยมีการออกตั๋วเงินหรือตั๋ว BE ซึ่งเป็นเงินกู้ระยะสั้น ก็เกิดปัญหามาแล้วรอบหนึ่ง แต่เป็นปัญหาแค่บริษัทขนาดกลางขนาดเล็กบางราย ผลกระทบรวมจึงไม่มาก
ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา ธุรกิจอสังหาฯ ออกหุ้นกู้เกิน 100,000 ล้านบาท/ปี เป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยมีจุดประสงค์เพื่อนำเงินไปซื้อที่ดินเปล่าสำหรับการพัฒนาทำโครงการในปีถัดไป ถึงประมาณปี 2563 การออกหุ้นกู้ขยายมาถึงบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก จุดประสงค์ก็ไม่เพียงเพื่อนำเงินไปซื้อที่ แต่มีเพื่อบริหารสภาพคล่องด้วย
ที่ผ่านมา เมื่อครบปีครบกำหนดชำระ ผู้ลงทุนในหุ้นกู้ส่วนใหญ่จะลงทุนต่อหรือต่ออายุ Roll Over หุ้นกู้ แทบจะเป็นเรื่องปกติ แต่ 2 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาฯ เริ่มอาการชะลอตัว ทำให้ผู้ลงทุนระมัดระวัง และไม่ลงทุนต่อกับหุ้นกู้บางบริษัท
การดิ้นรนหาเงินมาชำระหุ้นกู้ก็บังเกิด
ปีที่ผ่านมาจึงมีบางบริษัทผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ และมีอีกหลายบริษัทที่เลื่อนการชำระได้ ปี 2569 จึงมีการจับตากันว่าปัญหากำหนดชำระหนี้หุ้นกู้จะเป็นอย่างไร
ผลกระทบที่เกิดขึ้นในตลาดฝั่งผู้ซื้อเริ่มตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว อสังหาฯ หลายรายเร่งระดมเงินโดยทำโปรโมชั่นลดราคาขายมากเป็นพิเศษที่ไม่เคยมีมาก่อน คาดว่าปีนี้ก็ยังคงมีต่อไปอีกระยะ ส่วนผลกระทบที่จะเกิดกับแต่ละบริษัทจะเป็นอย่างไร ต้องตามดูกันต่อ
3. กับดักความผันผวน
ความผันผวนในประเทศ เวลาแค่ปีสองปีประเทศไทยมีนายกรัฐมนตรีแล้วถึง 3 คน ตอนนี้กำลังรณรงค์เลือกตั้ง ไปพร้อมกับข่าวสลดหดหู่ ในการก่อสร้างภาครัฐ เครนก่อสร้างถล่มทับรถไฟ, เครนถนนพระราม 2 ถล่มทับรถทับคนตาย
หวังจะมีรัฐบาลที่เข้มแข็ง มีนโยบายตอบโจทย์ประเทศ ดูจะไกลเกินฝัน
ความผันผวนระดับโลก ระเบียบโลกที่เคยยึดถือปฏิบัติร่วมกันมา เละเทะ ตั้งกำแพงภาษีตามใจฉันพังการค้าเสรีของโลกทุนนิยม ละเมิดอธิปไตยระหว่างประเทศ และประกาศจะละเมิดที่ใดต่อไปอีกก็ได้
เหล่านี้ล้วนมีผลกระทบต่อธุรกิจและปากท้อง แต่เป็นเรื่องเกินที่จะควบคุมได้
ตั้งสติและความมุ่งมั่น ก้าวไปทีละก้าว แก้ปัญหาไปทีละเปลาะ ก็จะผ่าน 365 วันของปีนี้ไปได้
ปัญหามีเหตุที่มาของมัน และมีทางออกของมันเสมอ
