ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
เดินทางเข้าปีใหม่ 2569 มาเดือนกว่า
ข้อมูลจากการแถลงข่าวอย่างเป็นทางการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่, จากการสำรวจวิจัย และจากการสอบถามผู้บริหารกิจการอสังหาฯ
พอทำให้มองเห็นทิศทางการปรับตัวชัดขึ้นระดับหนึ่ง
1. ระบายสต๊อก
ปัญหาสะสมต่อเนื่องจากรายได้ประชาชนส่วนใหญ่ไม่เติบโต ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง และปัญหาธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อบ้านและห้องชุดสูง
ขณะที่ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ เมื่อหลายปีก่อนยังแข่งขันกันเปิดตัวโครงการจำนวนมากเพื่อชิงส่วนแบ่งตลาด เพิ่งจะลดจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่เมื่อ 1-2 ปีหลัง จึงทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายสะสมเป็นจำนวนมาก
การรณรงค์ขายบ้านคอนโดฯ สร้างเสร็จเหลือขาย หรือที่เรียกว่าบ้านคอนโดฯ พร้อมเข้าอยู่ จึงเป็นกิจกรรมการตลาดที่สำคัญ โดยเฉพาะช่วงครึ่งหลังปี 2568 ที่ผ่านมาถึงสิ้นปี โปรโมชั่นระบายสต๊อกบ้านคอนโดฯ ดุเดือดเป็นพิเศษ เพื่อปิดงบฯ สิ้นปีและเพื่อสำรองเงินสดชำระหุ้นกู้
2.ปล่อยเช่า
หลังปีใหม่ 2569 มาเดือนกว่า แคมเปญโปรโมชั่นดุเดือดเพลาๆ ลง เนื่องจากบางส่วนของขายออกไปได้บ้างแล้ว
บางทำเลบางราคาและบางโครงการกำลังซื้อย่านนั้นหมดเพียงแค่นั้นจริงๆ ต้องหาวิธีการอื่นมาจัดการสต๊อกที่เหลือ
ความจริงตั้งแต่เมื่อ 2 ปีก่อนที่กำลังซื้อวูบลงแรงๆ ชัด ผู้ประกอบการอสังหาฯ บางรายย่านนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออกบางรายที่มีหนี้ธนาคารต่ำและมีเงินสดสำรองมากพอ เปลี่ยนโมเดลจากขายเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า
เปลี่ยนรายได้จากเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เป็น Recuring income เสียเลย ซึ่งก็ได้รับผลสำเร็จดี เพราะคนยังต้องการที่อยู่อาศัย
ส่วนอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีโครงการคอนโดฯ หลายโครงการ มีห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมาก ปรับเป็น 2 แนว คือ
หนึ่งให้ลูกค้าที่ต้องการแต่ยังกู้ธนาคารไม่ผ่าน เข้าอยู่อาศัยจ่ายเงินค่าเช่าและเงินสะสมดาวน์รายเดือน พร้อมกับปรับปรุงภาระหนี้ ผ่านไปช่วงเวลาหนึ่งก็พร้อมโอนและกู้แบงก์
ส่วนอีกแนวทางหนึ่ง จัดห้องชุดจำนวนหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพให้เช่ามาปล่อยเช่าโดยตรง
บริษัทอสังหาฯ ที่มีจำนวนโครงการและห้องชุดเหลือขายจำนวนมากที่นำห้องชุดมาปล่อยให้เช่าเพื่อสร้างกระแสเงินสด พบว่าตลาดเช่าดีมากเป็นตลาดที่ยังมีความต้องการ ห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายให้เช่าได้มาก เพราะคนที่กู้ไม่ผ่านหรือยังไม่คิดจะซื้อตอนนี้ก็ยังต้องการที่อยู่อาศัย ทางเลือกคือเช่า
แต่อย่างไรก็ดี การเปลี่ยนโมเดลการเงินจากสร้างเพื่อขาย ไปเป็นให้เช่าทั้งหมดหรือจำนวนมากนั้นไม่ง่าย เพราะโครงสร้างการเงินคนละแบบ
ทางออกที่เป็นไปได้สูงคือ การขายห้องชุดพร้อมกับผู้เช่าให้กับนักลงทุนที่มีเงินสด โดยมีอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่น่าพอใจ และบริษัทอสังหาฯ ก็ได้เงินสดจากการขายกลับมาเร็ว
นอกจากนี้ ยังมีอสังหาฯ บางรายที่จำนวนโครงการไม่มาก อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ และมีเงินสดสะสมสูง ปล่อยกู้ให้กับคนซื้อบ้านด้วยเงินบริษัทเอง โดยการพัฒนาเงื่อนไขการปล่อยกู้ให้เหมาะสมขึ้นมาเอง ได้ผลลัพธ์ที่ดี ได้ลูกค้ากลุ่มอาชีพอิสระไม่มีสลิปต์เงินเดือนจำนวนมาก
ซึ่งเมื่อผ่านไประยะเวลาหนึ่งผู้ซื้อมีความพร้อมมากขึ้น วงเงินที่ต้องกู้ธนาคารเหลือไม่มาก ก็สามารถยื่นกู้ได้และผ่าน
3. ปรับบิสิเนสโมเดลไปสู่อสังหาฯ อื่น
ความจริงหลายปีมาแล้วที่บริษัทอสังหาฯ ผู้นำตลาดได้ขยายธุรกิจไปสู่ธุรกิจใหม่ที่ยังเชื่อมโยงกับอสังหาฯ เพียงแต่วิกฤตกำลังซื้ออสังหาฯ ต่ำเที่ยวนี้ทำให้ต้องตัดสินใจเร็วขึ้น
ประเด็นสำคัญที่ถูกนำขึ้นมาพิจารณาเกี่ยวกับขนาดตลาดของอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยบ้านคอนโดฯ คือจำนวนประชากร ซึ่งไม่กี่ปีหลังนี้จำนวนทารกที่เกิดใหม่ในแต่ละปีมีจำนวนน้อยกว่าจำนวนผู้ใหญ่ผู้สูงอายุที่เสียชีวิตในปีเดียวกัน
นั่นหมายถึง ประชากรไทยมีอัตราเติบโตติดลบแล้ว ซึ่งย่อมมีผลกับปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ยังมีการสำรวจพบว่าประชากรไทยวัยเจริญพันธุ์ เป็นโสดประมาณ 40% นับเป็นอัตราที่สูง ซึ่งตอกย้ำเรื่องการลดลงของจำนวนประชากร และยังมีแต่งงานแต่ไม่มีแผนมีลูกอีกจำนวนหนึ่งด้วย
ทิศทางที่ธุรกิจอสังหาฯ ขยายไลน์บิสิเนสออกไป โดยมีการดำเนินงานเป็นรูปธรรมแล้ว ได้แก่ ธุรกิจโรงแรมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ธุรกิจโรงพยาบาล และธุรกิจเกี่ยวกับ Hospitality บริการใดบวกกับอสังหาริมทรัพย์
การปรับตัวอันเนื่องมาจากวิกฤตการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ หากเทียบกับปี 2540 ที่เป็นการเปลี่ยนแปลงรวดเร็วฉับพลันมีกิจการล้มหายไปจำนวนหนึ่ง เมื่อเวลาผ่านไปสั้นๆ ไม่กี่ปีทุกอย่างก็ฟื้นกลับมาเหมือนเดิม
แต่เที่ยวนี้เปลี่ยนแบบสังเกตเห็นได้ หลายอย่างเป็นเรื่องโครงสร้าง เมื่อถึงเวลาฟื้นกลับมาหน้าตาคงต่างไปจากเดิม
