ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
สถานการณ์สงครามระหว่างอิหร่านกับสหรัฐอเมริกาและอิสราเอล มีความไม่แน่ไม่นอนสูงจนยากคาดการณ์ระยะสั้นวันต่อวันเพราะคำพูดและท่าทีที่เปลี่ยนไปมาของโดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐ
แต่สิ่งที่แน่นอนแล้ว คือ ความเสียหายต่อชีวิต ทรัพย์ของผู้คน และราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นไปแล้วมากมาย จนถึงเท่าตัว
ผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะต่อจากนี้ไปได้เห็นแน่ๆ ได้แก่ ราคาสินค้าวัสดุก่อสร้างต่างๆ จะเพิ่มสูงขึ้นจากต้นทุนการผลิตและการขนส่งที่ใช้พลังงานน้ำมัน มีผู้เชี่ยวชาญออกมาให้ความคิดเห็นเชิงคาดการณ์ช่วงต้นเดือนเมษายน 2569 ว่า ราคาน้ำมันที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น 5-10% บ้าง และ 10-20% บ้าง
ถัดจากนี้ไปสินค้าอุปโภคบริโภคต่างๆ ในท้องตลาดก็จะทยอยปรับราคาขึ้น ส่งผลทำให้อัตราเงินเฟ้อเพิ่มสูงขึ้น
เงินเฟ้อสูงขึ้น หมายถึงกำลังซื้อของประชาชนต่ำลง ประชาชนส่วนใหญ่ที่มีรายได้ที่แท้จริงเพิ่มขึ้นต่ำมาก หรือไม่เพิ่มเลยในรอบ 10 กว่าปีมานี้ กำลังซื้อก็จะยิ่งต่ำถดถอยลงไปอีก
บ้านคอนโดมิเนียมสร้างใหม่จากนี้ไปต้นทุนสูงขึ้น ราคาขายก็จะถูกปรับสูงตามขึ้นไป สวนทิศทางกับกำลังซื้อที่ลดน้อยลงจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น
ดังนั้น หลับตานึกภาพได้เลยว่า ปัญหาคนอยากได้บ้านจองซื้อกับทางโครงการแล้ว ยื่นขอสินเชื่อจากธนาคารไม่ผ่าน ไม่ได้รับการปล่อยกู้จากธนาคาร ซึ่ง 2-3 ปีหลังมีอัตราปฏิเสธสูงมาก ก็ยิ่งจะมีอัตราสูงขึ้นไปอีก
ส่วนโครงการก็ต้องนำเอาบ้านที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านมาทำตลาดใหม่วนเวียนกันอีกหลายรอบ
อีกด้านหนึ่งของตลาด ปี 2569 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาฯ บ้านคอนโดฯ คงค้างในสต๊อกทั้งปริมาณและมูลค่ามากเป็นพิเศษกว่าทุกปี เป็นตลาดรวมที่ over supply
แต่บ้านคงค้างในสต๊อก รวมทั้งบ้านคอนโดฯ มือสองในตลาดมือสองเหล่านี้ เป็นต้นทุนจากต้นทุนการก่อสร้างต้นทุนเดิม ราคาขายราคาเดิม ซึ่งในภาวะตลาด over supply แบบนี้ มีโปรโมชั่นขายลดราคาต่ำกว่าราคาเดิมที่ตั้งไว้อีกต่างหาก
ช่องว่างระหว่างราคาบ้านคอนโดฯ จากต้นทุนใหม่ กับบ้านคอนโดฯ จากราคาต้นทุนเดิมซึ่งมักมีการโปรโมชั่นลดราคาให้อีกนั้น ก็จะกว้างมากขึ้น
ช่องว่างดังกล่าวจึงเป็นโอกาสของนักลงทุนที่มีเงินสด หรือมีเครดิตกับธนาคาร ที่จะลงทุนอสังหาฯ บ้านคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าที่ให้อัตราผลตอบแทนดี
นอกจากนี้ สงครามที่ส่งผลให้น้ำมันราคาพุงสูง ราคาน้ำมันที่สูงขึ้นก็ส่งผลทำให้เกิดเงินเฟ้อสูงทั่วโลก สูตรที่นักลงทุนมักใช้ในการสู้กับภาวะเงินเฟ้อเพื่อรักษาความมั่งคั่ง คือการกู้เงินธนาคารมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือครองไว้ เพราะในภาวะเงินเฟ้อสูง จะทำให้มูลค่าหนี้ที่กู้ยืมไว้มีมูลค่าที่แท้จริงลดลง
ขณะเดียวกัน ราคาอสังหาฯ กับค่าเช่าจะถูกภาวะเงินเฟ้อดันราคาอสังหาฯ และค่าเช่าลอยขึ้นตามเงินเฟ้อ
สําหรับโอกาสจากกำลังซื้ออสังหาฯ จากต่างประเทศนั้น
ผู้บริหารการลงทุนระหว่างประเทศที่มีประสบการณ์ยาวนานท่านหนึ่ง ให้ความเห็นว่า ถ้ากรณีส่วนบุคคล ผู้มั่งคั่งชาวต่างประเทศที่ซื้อที่อยู่อาศัยพักนักในประเทศไทยด้วยเหตุผลค่าครองชีพไม่แพง, อาหารดี อากาศดี คนไทยเป็นมิตร และเพื่อหลีกเลี่ยงภัยสงครามนั้น มีความเป็นไปได้สูง
แต่ยังมีปัญหาอุปสรรคทางกฎหมายและวิธีปฏิบัติจำนวนหนึ่ง
ส่วนการลงทุนขนาดใหญ่ของธุรกิจเอกชนต่างชาติ แม้ไทยจะมีความเหมาะสมหลายด้าน
แต่ปัญหาการบังคับใช้กฎหมาย ปัญหาการทุจริตคอร์รัปชั่นในกระบวนการต่างๆ สูง
ทำให้ผู้บริหารการลงทุนขาดความมั่นใจที่จะลงทุนโครงการขนาดใหญ่
