อสังหาฯ ขายไม่ได้ก็ปรับเป็นเช่า

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทางด้านผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เผชิญภาวะกำลังซื้อตลาดชะลอตัวต่อเนื่องหลายปี ล่าสุดยังถูกวิกฤตสงครามสหรัฐ-อิหร่าน และราคาน้ำมันสูงมาเพิ่มต้นทุนให้สูงขึ้นอีก

ส่วนทางด้านผู้บริโภคหรือผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยก็ต้องเผชิญปัญหารายได้เพิ่มต่ำหรือไม่เพิ่ม สถานะการงานอาชีพไม่มั่นคง และล่าสุดราคาน้ำมันที่สูงขึ้นรวดเร็วส่งผลต่อค่าครองชีพเพิ่มขึ้นทันที

การปรับตัวเปลี่ยนพฤติกรรมผู้ซื้อ เมื่อซื้อไม่ได้เพราะกำลังซื้อไม่ถึง หรือกู้ธนาคารไม่ผ่าน ก็หันมาเช่าที่อยู่อาศัยแทน

ตั้งแต่ปีที่แล้ว 2568 ต่อเนื่องมาถึงปีนี้ 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าคึกคักมีความต้องการมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ทั้งที่อยู่อาศัยเช่าแบบอพาร์ตเมนต์ และห้องชุดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะห้องชุดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ บางทำเลบางระดับราคาที่ติดสถานีรถไฟฟ้าที่มีความต้องการมาก สามารถปรับอัตราค่าเช่าขึ้นได้

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำโครงการคอนโดมิเนียม มีห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายมาก บางรายปรับตัวโดยจัดสรรห้องชุดเหล่านี้ บางส่วนให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ค่าเช่า และห้องชุดบางส่วนจัดให้เช่าสำหรับลูกค้าที่กู้ธนาคารไม่ผ่าน เพื่อปรับปรุงเครดิตการกู้และสะสมเงินดาวน์ให้พร้อมกู้และโอนกรรมสิทธิ์

บริษัทอสังหาฯ บางรายปล่อยเช่าห้องชุดเหลือขายทั้งหมด เมื่อมีจำนวนผู้เช่ามากพอและคงที่ บริษัทจะเสนอขายห้องชุดเป็นล็อตจำนวนหลายห้องพร้อมผู้เช่าให้กับนักลงทุน โดยจะมีนักลงทุนที่ยินดีลงทุนห้องชุดให้เช่าพร้อมผู้เช่าที่ให้อัตราผลตอบแทนหรือ yield ดี ซึ่งกลุ่มนักลงทุนมักใช้ทั้งเงินสดและการกู้ธนาคาร

อย่างไรก็ดี บริษัทอสังหาฯ ที่ลงทุนทำโครงการเพื่อขายจะปรับโมเดลไปเป็นเพื่อเช่านั้นมีข้อจำกัดทางการเงิน อสังหาฯ เพื่อขาย ระยะเวลาคืนทุนและกำไรจะสั้น ส่วนอสังหาฯ เช่า ระยะเวลาคืนทุนจะนานกว่ามาก

แต่มีบริษัทพัฒนาอสังหาฯ บางรายที่สามารถปรับโมเดลเป็นอสังหาฯ Hybrid ผสมสัดส่วนอสังหาฯ เพื่อขายกับเพื่อเช่าลงตัว 30 : 70

บริษัทประภัสสร พร็อพเพอร์ตี้ โดยคุณประเสริฐ วัฒนพงศ์กิตติ กรรมการผู้จัดการ ทำโครงการที่อยู่อาศัยรอบนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดชลบุรีมาเป็นเวลานาน เป็นที่รู้จักและเชื่อถือในตลาดย่านดังกล่าว ได้เห็นแนวโน้มยูนิตการขายลดลง ขณะที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นตั้งแต่วิกฤตโควิด-19 เป็นต้นมา จึงปรับให้มีส่วนของที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าขึ้นในพอร์ตของบริษัท

อาศัยจุดแข็งบริษัทที่มีที่ดินแลนด์แบงก์พร้อมพัฒนาที่ซื้อสะสมไว้ในต้นทุนต่ำ พร้อมทีมงานรับเหมาก่อสร้างที่มีประสบการณ์สามารถควบคุมต้นทุนได้ดี นำเอาที่ดิน 800 ไร่ใกล้แหล่งจ้างงานนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี ที่มีแรงงานและพนักงานกว่า 200,000 คน แบ่งเป็น 2 ส่วน โครงการบ้านเช่าประมาณ 500 ไร่ ประมาณ 5,000 กว่ายูนิต และประมาณ 300 ไร่ สำหรับโครงการบ้านเพื่อขาย

พัฒนาเป็นทาวน์โฮมชั้นเดียว พื้นที่ใช้สอย 68 ตารางเมตร 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ที่จอดรถ มีที่จอดรถ 100% ทุกหลัง เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ซื้อรถก่อนซื้อบ้าน ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีที่จอดรถสะดวก เป็นส่วนตัว และปลอดภัย มีพื้นที่ส่วนกลาง 30 ไร่ มีร้านค้า, ตลาดชุมชน, ร้านสะดวกซื้อ, สนามเด็กเล่น, สวนสาธารณะ อัตราค่าเช่า 4,000-4,500 บาท/เดือน

ซึ่งเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยให้เช่ารูปแบบเดิมคืออพาร์ตเมนต์ ที่มักมีที่จอดรถไม่พอ เนื่องจากคนทำงานนิคมอุตสาหกรรมมักมีรถยนต์ปิ๊กอัพส่วนตัว แล้วยังมีพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกแทบไม่ต่างจากโครงการบ้านซื้อ

บริษัทประภัสสร พร็อพเพอร์ตี้ มั่นใจ Hybrid Model นี้ กำหนดในแผนระยะสิ้นและระยะยาวดังนี้ ปี 2569 กำหนดพัฒนาโครงการบ้านเพื่อเช่า 1,000 ยูนิต กับบ้านเพื่อขาย 400 ยูนิต สัดส่วน 70 : 30 อนาคตใน 3 ปี จะพัฒนาโครงการให้เช่าให้ครบ 10,000 ยูนิต

และภายใน 5 ปี จะพัฒนาอสังหาฯ ให้เช่ารายวัน เช่น โรงแรม จำนวน 1,000 ห้อง