ธุรกิจอสังหาฯ ภาวะ ‘น้ำทรง’

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

นํ้าทะเล น้ำในแม่น้ำลำคลองที่เชื่อมต่อกับทะเล จะมีภาวะน้ำขึ้น น้ำลง สลับหมุนเวียนกันในแต่ละวันไม่สิ้นสุด แต่จะมีช่วงหนึ่งที่เป็นรอยต่อระหว่างน้ำขึ้นกับน้ำลง เรียกว่า น้ำทรง เป็นภาวะที่น้ำนิ่งทรงตัว ไม่ไหลขึ้นหรือไหลลง ระดับไม่สูงขึ้นและไม่ต่ำลง อยู่ระยะเวลาหนึ่ง

เปรียบเทียบกับความเคลื่อนไหวในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เวลานี้ ดูคล้ายๆ กัน

กระแสธุรกิจอสังหาฯ ที่ต่อเนื่องมาจากเดิม คือ ปัญหาการขายช้าต่ำกว่าเป้าหมายที่ต้องการติดต่อกัน บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ปรับตัว ลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ขนาดใหญ่ บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางขนาดเล็กจำนวนไม่น้อยถึงกับหยุดการเปิดตัวโครงการใหม่ไปเลย

ทุกบริษัทหันมาทุ่มสรรพกำลังเพื่อรณรงค์ตลาดขายระบายสต๊อกโครงการที่มียูนิตสร้างเสร็จรอการขาย ทั้งแนวสูงและแนวราบ เป็นลำดับความสำคัญแรก เพื่อเปลี่ยนสต๊อกให้เป็นเงินสด

ดังจะเห็นโปรโมชั่นแรงๆ จากอสังหาฯ ค่ายต่างๆ ทั้งแบบขายรวมทั้งบริษัท หรือรณรงค์ขายเป็นโซนๆ หรือทำเป็นรายโครงการ โดยมีวิธีการทั้งการรณรงค์เป็นเครื่องมือสื่อสาร และการจัดงานอีเวนต์ตามศูนย์การค้า

บางรายบางกรณีไม่มีเพียงแคมเปญขายระบายสต๊อกเท่านั้น มีความจำเป็นต้องการเงินสดจำนวนมากเพื่อชำระหนี้ หรือชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบระยะเวลาและผู้ลงทุนไม่ roll over หรือลงทุนต่อ ทำให้เกิดการขายทรัพย์สิน อาทิ ที่ดิน, โรงแรม, ห้องชุดเป็นล็อตจำนวนมาก

ณ จุดกลางปี 2569 พบว่า แคมเปญขายระบายสต๊อกของอสังหาฯ ยังมี แต่ลดน้อยลงไปพอสมควร สังเกตเห็นได้

ขณะเดียวกัน กระแสธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวคิดใหม่เกิดขึ้นในตลาด

ทำเลโดดเด่นใหม่ๆ จนถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีฐานะทางการเงินแข็งแรง เริ่มมีจำนวนมากขึ้น จนพื้นที่ข้อมูลข่าวสารในสื่อใกล้เคียงกันกับข่าวสารโครงการเก่าระบายสต๊อก

มีการกล่าวถึงทำเลที่เกิดการเปลี่ยนแปลงมีความเคลื่อนไหวการพัฒนาอสังหาฯ อาทิ กรุงเทพฯ ตอนบนรัชโยธิน, ดอนเมือง สายไหม จตุโชติ กรุงเทพฯ ตะวันตกย่านราชพฤกษ์

โครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ด้วยแนวคิดใหม่ๆ อาทิ แนวคิดเกี่ยวกับสุขภาพ wellness, well being, longevity แนวคิดการประหยัดพลังงาน ESG และแนวคิดที่อยู่อาศัยที่เรียกว่า Branded Residences

ตลอดจนแนวคิดโครงการที่อยู่อาศัยที่ตัดสิ่งของหรูหราฟุ่มเฟือยหรือสิ่งที่ไม่ได้ใช้งานแท้จริงออก เหลือแต่สิ่งจำเป็นเพื่อให้ราคาขายต่ำให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายซื้อได้ และมีค่าใช้จ่ายดูแลรักษาต่ำเมื่อเข้าอยู่อาศัย

นอกจากนี้ วิกฤตและการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น การต่อสู้แก้ไขปัญหา การปรับตัวยังส่งผลให้เกิดสิ่งใหม่ในตลาดอสังหาฯ อาทิ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบขายยาก นักพัฒนาปรับเป็นโครงการที่อยู่อาศัยทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวให้เช่าได้สำเร็จ เป็นโครงการหมู่บ้านให้เช่า

การเกิดหนี้เสียส่งผลให้มีทรัพย์ NPA เพิ่มมากมาย ทำให้ตลาดบ้านมือสองขยายตัวเร็วมีปริมาณมากกว่าบ้านใหม่ในปี 2569 และยอดโอนกรรมสิทธิ์มีอัตราเติบโตเป็นบวก ส่งผลให้เกิดธุรกิจรีโนเวตบ้านมือสองเป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ดี การเปลี่ยนแปลงปรับตัวของตลาดอสังหาฯ ที่กล่าวมา เป็นการปรับตัวของธุรกิจและผู้คนที่อยู่ในตลาด ตามกลไก Demand-Supply ของตลาดเท่านั้น

แต่ปัญหาใหญ่เศรษฐกิจประเทศที่มีผลกระทบต่อทุกธุรกิจ จนถึงปัญหาการเมืองหรืออำนาจการบริหารจัดการประเทศ เป็นที่รับรู้และยอมรับกันมากขึ้นว่า เป็นปัญหาโครงสร้าง

กลไกตลาดคงปรับจูนปัญหาเศรษฐกิจธุรกิจได้ระดับหนึ่งเท่านั้น