ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านคอนโดมิเนียมครึ่งแรกปี 2569 การเสนอขายกับการซื้อขยับปรับตัว ภายใต้ข้อจำกัดของกำลังซื้อ
เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้แถลงผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 และครึ่งแรกปี 2569 โดย ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล และสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม
ข้อมูลที่สำรวจจริงในตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลซึ่งเป็นตลาดใหญ่กว่าครึ่งของตลาดทั้งประเทศ ช่วงครึ่งปีแรก บอกข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นในตลาดที่ผ่านมาครึ่งปี
และยังสะท้อนให้เห็นแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในครึ่งปีหลัง 2569 ด้วย
ข้อมูลแรกที่น่าสนใจ เป็นข้อมูลที่บอกว่า ตัวเลขหน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย
หมายถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านคอนโดฯ ได้ปรับตัวลดกำลังการผลิตโดยการลดจำนวนหรือหยุดการเปิดตัวโครงการใหม่มากเพียงพอ ลงมาถึงจุดสมดุลใหม่ ทำให้ตัวเลขหน่วยเหลือขายสะสมรวมลดลงกว่า 20,000 หน่วย
ยอดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้นยอดขายสำคัญมาจากตลาดคอนโดฯ ที่มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้นถึง 19.5% โดยมีอัตราการดูดซับ (absorp rate) สูงกว่าแนวราบเท่าตัว
พบว่า ห้องชุดคอนโดฯ ที่มีอัตราการขายดี เป็นห้องชุดย่านสุขุมวิท มีอัตราเพิ่ม 138% โดยมีกำลังซื้อจำนวนมากจากผู้ซื้อต่างชาติชาวจีน ซึ่งเดิมชาวจีนส่วนใหญ่มักซื้อห้องชุดย่านห้วยขวาง แต่การสำรวจครั้งล่าสุดชาวจีนเปลี่ยนทำเลและระดับราคาห้องชุด
ขณะเดียวกันก็ยังพบว่าคอนโดฯ ย่านปริมณฑลรอบนอกบางทำเลมีอัตราการขายดี ได้แก่ ย่านบางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ขณะที่บ้านในแนวราบในย่านเดียวกันนี้ยังมีอัตราการขายช้า ซึ่งน่าจะเนื่องมาจากห้องชุดคอนโดฯ รอบนอกเป็นที่อยู่อาศัยที่ยังมีระดับราคาต่ำล้านกว่าบาทถึง 2 ล้านกว่าบาท ผู้ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ประจำสามารถซื้อได้
ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบมีอัตราการขายดีบ้างในบางจุดบางทำเล แต่ทั่วไปยังเป็นอัตราการขายที่ช้า
จากผลการสำรวจดังกล่าว จะเห็นได้ว่าในแง่ดีมานด์-ซัพพลายตลาดที่อยู่อาศัยนั้นมีการปรับตัวลดปริมาณการผลิตใหม่ลงมากพอ จนทำให้จำนวนหน่วยเหลือขายสะสมรวมของตลาดลดลง เป็นการเข้าสู่จุดสมดุลใหม่
แต่ยังอยู่ในกรอบหรือข้อจำกัดของกำลังซื้อตลาดที่ยังคงเดิม เป็นกำลังซื้อที่ชะลอตัวและต่ำ กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคากลางและล่างยังถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารจำนวนมาก
แม้แต่การซื้อห้องชุดคอนโดฯ ที่มีอัตราการซื้อใหม่เพิ่มมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเจนนั้น เชื่อว่าจำนวนไม่น้อยเป็นยอดการซื้อและโอนของนักลงทุนที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยจริง เนื่องจากผู้ต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากที่ซื้อไม่ได้เปลี่ยนใจมาเป็นผู้เช่าจึงทำให้ตลาดเช่าดีมีความต้องการมาก จึงเป็นโอกาสของนักลงทุนที่มีเงินออมหรือกู้ธนาคารได้
ล่าสุด บริษัทอสังหาฯ หลายรายก็เปิดให้เช่าห้องชุด หลังจากที่ได้ผู้เช่าจำนวนมากพอแล้วก็ขายให้กับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนอสังหาฯ ที่ได้ค่าเช่าและมีผลตอบแทนในอัตราที่ต้องการ
การปรับตัวหาจุดสมดุลใหม่เป็นผลจากการปรับตัวของดีมานด์ซัพพลายในแต่ละตลาด เพื่อให้อยู่รอดอยู่ได้ แต่ระบบเศรษฐกิจใหญ่ของประเทศยังไม่มีการปรับตัว จึงยังไม่เห็นจุดสมดุลหรือจุดเสถียรใหม่แต่อย่างใด
