ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ผู้ที่เฝ้าติดตามความเป็นไปของธุรกิจและเศรษฐกิจของประเทศไทย ทั้งจากตัวเลขดัชนีสำคัญและความจริงที่ปรากฏในตลาด
จะพบว่า 20 ปีมานี้ไม่มีการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐที่เรียกว่า เมกะโปรเจ็กต์ เพื่อกระตุ้นให้เกิดรายได้รวมของประเทศและทำให้เปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างเศรษฐกิจเลย
10 ปีหลังมานี้จึงชัดเจนว่า “รายได้ประชาชาติ” ที่แท้จริงหรือ Real GDP ประเทศ โตเฉลี่ยปีละ 1.9%
ผลลัพธ์ที่ตกแก่ประชาชนที่ทำงานกินเงินเดือนคือ โครงสร้างเงินเดือนบริษัทห้างร้านต่างๆ แทบไม่เพิ่มขึ้นเลย
คนทำมาหากินขนาดกลางและขนาดเล็กหรือ SME ก็ฝืดเคืองชักหน้าไม่ถึงหลัง
ประชาชนทั่วไปต้องกู้กินกู้ใช้หนี้สินครัวเรือนท่วมสูง
ธุรกิจ SME ยอดขายตกแต่ต้นทุนยังมี ก็เกิดปัญหาสภาพคล่องทางการเงินจำนวนมาก
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้านคอนโดมิเนียม ปี 2563-2564 ชะงักจากวิกฤตโควิด-19 ปี 2565-2566 ตลาดดีจากกำลังซื้อที่ “อั้น” ช่วงโควิดกลับมาจับจ่าย
จากนั้นตั้งแต่ปี 2567, 2568 ถึงปัจจุบันปี 2569 กำลังซื้อในตลาดบ้านคอนโดฯ ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ปรับแผนลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลงอย่างต่อเนื่องทุกปี แม้แต่ในแผนปีที่ประกาศโครงการเปิดใหม่ไปแล้ว ระหว่างทางยังมีการปรับลดจำนวนลงมาอีกไม่น้อย
ส่วนบริษัทขนาดกลางและเล็กจำนวนมากหยุดการเปิดตัวโครงการใหม่
ทุกบริษัทหันมาเน้นการรณรงค์ขายบ้านคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จเป็นสต๊อกสะสมเพื่อให้ได้เงินสดเข้ามาเป็นสำคัญ
ถึงกลางปี 2569 ก็พบว่าจำนวนบ้านคอนโดฯ สร้างเสร็จสต๊อกรอการขายมีปริมาณลดลง
หมายถึงซัพพลายใหม่ที่เข้ามามีจำนวนน้อยกว่าจำนวนการซื้อใหม่และโอนกรรมสิทธิ์
ทำให้ดัชนีชี้วัด absorption rate ที่ใช้เปรียบเทียบปริมาณสต๊อกกับยอดขายดีขึ้นทั่วประเทศ
แสดงถึงการปรับตัวด้านซัพพลายที่ลดจำนวนการผลิตใหม่ลงมากเพียงพอจนสามารถระบายสต๊อกเก่าออกไปได้
ขณะเดียวกัน ระหว่างปี 2568-2569 ปริมาณบ้านมือสองเสนอขายที่เข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจดังกล่าวมีผลกระทบต่อรายได้หรือการจ้างงานกับเจ้าของบ้านที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระกับธนาคาร มีผลกระทบกับธุรกิจ SME ที่ใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ ทำให้เกิดหนี้เสียและกลายเป็นทรัพย์ NPA ธนาคาร เป็นบ้านมือสองเข้าสู่ตลาด
จนทำให้ตลาดบ้านมือสองมีขนาดพอๆ กันกับตลาดบ้านใหม่ โดยจำนวนหน่วยหรือยูนิตบ้านมือสองมีปริมาณมากกว่า ส่วนมูลค่าบ้านใหม่มีมูลค่ามากกว่า
ผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยก็มีการเปลี่ยนทัศนคติ หันมาซื้อบ้านมือสองมากขึ้น มีจำนวนโอนกรรมสิทธิ์ไม่ต่างไปจากบ้านใหม่ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคากลางและล่าง เนื่องจากบ้านในโครงการใหม่มีต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างสูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ราคาต่อยูนิตบ้านใหม่สูง ขณะที่บ้านมือสองมีราคาต่ำกว่า และมักมีทำเลที่อยู่ใกล้เมืองมากกว่าด้วย
แสดงถึงการปรับตัวของผู้บริโภคที่ยังมีความต้องการและมีกำลังซื้อ
การปรับตัวในด้านอื่นๆ ในส่วนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า ส่วนใหญ่สามารถบริหารอัตราส่วนหนี้ต่อทุนหรือ D/E เรโชอยู่ในเกณฑ์ดี ปัญหาหุ้นกู้ครบกำหนดชำระได้รับการแก้ไขไปเป็นส่วนใหญ่ ที่มีแนวโน้มน่ากังวลก็ในเรื่องของอัตรากำไรขั้นต้น (Gross margin) หลายรายลดต่ำกว่า 30% เนื่องจากมีการแข่งขันลดราคามาก
ในส่วนของประชาชน พบว่าผู้ที่เป็นหนี้เสียมีการเปลี่ยนแปลง ยินยอมเจรจาประนอมหนี้ และตีทรัพย์ชำระหนี้โดยไม่ต้องเป็นคดีความกันจำนวนมาก ทำให้สถาบันการเงินแก้ปัญหาหนี้เสียได้รวดเร็ว และยังจะทำให้มีทรัพย์บ้าน NPA เข้าสู่ตลาดเร็วขึ้นมากขึ้น
จะเห็นได้ว่าในตลาดอสังหาฯ บ้านคอนโดฯ ทั้งบริษัทเอกชนผู้ผลิตสินค้าและประชาชนในฐานะผู้บริโภค ได้มีการปรับตัวทั้งทัศนคติและวิธีการกันอย่างรวดเร็ว ปัญหาถัดจากนี้ไปยังเหลืออยู่เรื่องเดียวคือเรื่องกำลังซื้อในตลาด
การทำให้ประชาชนส่วนใหญ่มีระดับรายได้สูงขึ้น มีหนี้สินลดลง ซึ่งเป็นเรื่องทางมหภาคที่รัฐบาลต้องเป็นผู้ดำเนินการ
แค่กรณีฝนตกแช่เมื่อเร็วๆ นี้ น้ำท่วมกรุงเทพฯ หลายพื้นที่ประชาชนเดือดร้อนจำนวนมาก เกิดความเสียหายทางเศรษฐกิจมหาศาล ทั้งที่ประเทศไทยมีเทคโนโลยี มีข้อมูลข่าวสารที่จะรู้ล่วงหน้า มีเครื่องมืออุปกรณ์ที่จะจัดการภัยพิบัติ มีกำลังคนทั้งข้าราชการและอาสาสมัคร
ปัญหาอยู่ที่การบริหารจัดการของรัฐ ไม่ทำอะไร ทำไม่เป็น
สุดท้ายเมื่อจบเหตุการณ์แทนที่จะสรุปเพื่อปรับปรุงกระบวนการบริหารจัดการ แต่กลับไปอนุมัติโครงการจัดซื้อจัดจ้างมูลค่าแสนล้านบาทเพื่อแก้ปัญหาน้ำท่วม ซึ่งใครๆ ก็ดูออกว่ามีเจตนาเพื่อผลประโยชน์อะไร
ปัญหาระดับโครงสร้างเศรษฐกิจ การแก้ปัญหาระดับรายได้ประชาชน ปัญหาหนี้ครัวเรือน มันจะแก้ได้ไหม
