ยุคบ้านมือสองครองตลาด

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

ตลาดบ้านมือสองมีมานานหลายสิบปีแล้ว โดยมีสัดส่วนในตลาด 10-20% ในฐานะที่เป็นตลาดรองของตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ เคยมีแนวคิดกระตุ้นการเติบโตตลาดบ้านใหม่โดยออกมาตรการให้ผู้ใดขายบ้านเก่าเพื่อนำเงินไปซื้อบ้านใหม่รัฐจะไม่เก็บภาษีการขายบ้านหลังเก่า

เพิ่ง 1-2 ปีมานี้เองที่ตลาดบ้านมือสองเติบโตจนมีขนาดใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ โดยมีปริมาณหรือจำนวนยูนิตบ้านมือสองที่ขายในตลาดมากกว่าจำนวนยูนิตบ้านใหม่ที่เสนอขายในตลาด แต่ด้านมูลค่ารวมบ้านใหม่ยังมีมูลค่าสูงกว่าบ้านมือสอง

ตลาดบ้านมือสองนอกจากเติบโตตามปกติแล้ว ยังถูกกระตุ้นให้โตรวดเร็วในระยะไม่กี่ปีมานี้ จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวรายได้ประชาชาติหรือ GDP โตต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง ทำให้บ้านอยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระ หรือบ้านถูกใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ในการทำธุรกิจของธุรกิจขนาดกลางและเล็กหรือ SME

เมื่อเศรษฐกิจชะลอ ผู้มีรายได้ประจำประสบปัญหารายได้ลดหรือมีปัญหาการจ้างงาน ธุรกิจขนาดกลางและเล็กมีปัญหาสภาพคล่อง ผิดนัดชำระหนี้ ทำให้เกิดหนี้เสียหรือหนี้ NPL ถูกฟ้องขึ้นศาลบังคับคดีขายทอดตลาด

สุดท้ายกลายเป็นทรัพย์บ้าน NPA เข้าสู่ตลาดบ้านมือสองมากขึ้น

นอกจากนี้ เศรษฐกิจชะลอตัวและปัญหาหนี้เสียที่จะเกิดขึ้นรอบนี้ ธนาคารเจ้าหนี้ยังแก้ปัญหาเชิงรุก โดยไม่ปล่อยให้เกิดหนี้เสียแล้วดำเนินคดี ขายทอดตลาด และหากไม่มีผู้ซื้อก็นำกลับมาเป็นบ้าน NPA ของธนาคาร แต่ธนาคารดำเนินการเข้าเจรจาเสนอกระบวนการประนอมหนี้กับลูกหนี้ที่ผิดนัดชำระหนี้ ไม่ปล่อยให้เป็นหนี้เสีย NPL ต่อไป

ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นปรากฏว่าเกิดการประนอมหนี้จำนวนมาก ลูกหนี้ปัจจุบันมีความเข้าใจและยอมรับสภาพ ไม่เสียเวลาในกระบวนการทางศาล ยอมตีทรัพย์คือตัวบ้านชำระหนี้เพื่อให้จบภาระ ทำให้บ้านมือสอง NPA ไหลมาที่ธนาคารและเข้าสู่ตลาดเร็วกว่าปกติ และมีจำนวนมาก

เฉพาะธนาคารที่เป็นผู้นำตลาดสินเชื่อรายย่อยที่อยู่อาศัย คาดว่าจะมีทรัพย์ NPA เข้ามาประมาณ 20,000 ล้านบาท ผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นทันทีก็คือ ธนาคารลดภาระทางการเงิน ไม่ต้องตั้งสำรองวงเงินหนี้เสีย NPL

ยุคหลังวิกฤต 2540 ซึ่งจากประสบการณ์จากวิกฤตครั้งนั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผลักดันให้มีกฎหมายจัดตั้งบริษัทบริหารทรัพย์สินหรือ AMC ขึ้นมา เป็นบริษัทที่รับซื้อหนี้เสีย NPL และทรัพย์ NPA จากธนาคาร มาบริหารจัดการระบายสู่ตลาด ดังนั้น ธนาคารต่างๆ เมื่อเกิดหนี้ NPL และทรัพย์ NPA ขึ้นมา ก็จะขายต่อให้กับบริษัท AMC อาทิ BAM, SAM ไปเลย

แต่ปัจจุบันนอกจากดำเนินการเชิงรุกประนอมหนี้กับลูกหนี้เร็วขึ้นแล้ว ธนาคารยังมีแผนนำเอาทรัพย์ NPA ที่ได้มา มาบริหารจัดการเองก่อน โดยเสนอให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้พัฒนาโครงการนั้นๆ นำทรัพย์บ้าน NPA กลับไปปรับปรุงและขายเอง หรือให้นักรีโนเวตบ้าน, เอเย่นต์ตัวแทนนายหน้าขายให้แก่ผู้สนใจโดยตรง และธนาคารจะจัดตั้งบริษัท AMC ของตนเองขึ้นมาดำเนินการต่อเพื่อความคล่องตัวอีกด้วย

อย่างไรก็ดี ทรัพย์ NPA บางส่วนธนาคารก็ยังคงขายผ่านช่องทางบริษัทบริหารทรัพย์สินรายใหญ่ในช่องทางเดิม

ตามแนวโน้มนี้ปริมาณซัพพลายบ้านมือสองยังจะไหลเข้ามาอีกจำนวนมากอย่างแน่นอน

สำหรับประชาชนผู้ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่มักติดอุปสรรคเงินออมและรายได้ประจำที่มีมักไม่มากเพียงพอที่จะซื้อบ้านใหม่ที่ต้องการ หรืออุปสรรคการกู้ไม่ผ่านกับบ้านใหม่ที่ราคาสูง

บ้านมือสองจึงเป็นทางเลือกที่ไม่อาจปฏิเสธ