ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.
ตลาดอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรรคอนโดมิเนียมผ่านไตรมาสที่ 3 เข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นไตรมาสสุดท้ายของปี 2569
ผลดำเนินการที่ผ่านมาพบว่า ไตรมาส 3 ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ โดยรวมดีขึ้น บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆ มีการแถลงแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้มากขึ้นกว่าเดิมหลายราย
แต่ขณะเดียวกัน ผลการสำรวจความเชื่อมั่นของธุรกิจอสังหาฯ ในอีก 6 เดือนข้างหน้ากลับพบว่า ความเชื่อมั่นลดลง
การที่ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ไตรมาส 3 ดีกว่าไตรมาสก่อนหน้าที่ผ่านมานั้น เนื่องจากตั้งแต่ต้นปี 2569 เป็นต้นมา บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ลดและชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ หันมาเน้นการทำเคมเปญขายห้องชุดและบ้านที่สร้างเสร็จเป็นสำคัญ เพราะกำลังซื้อในตลาดยังอ่อนแรงและสถานการณ์ในประเทศและต่างประเทศมีความไม่แน่นอนสูง
ทุกบริษัททำโปรโมชั่นอย่างหนัก ยอมลดราคาขายมากเป็นพิเศษเพื่อทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อ ซึ่งก็ได้ผลตอบรับจากตลาดดี
ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นทำให้ยอดจองยอดขายครึ่งปีแรกเพิ่มมากขึ้น และทำให้มียอดโอน การรับรู้รายได้มากขึ้นในไตรมาส 3 แต่ถ้าดูตัวเลขผลประกอบการในรายละเอียดก็จะพบว่าอัตรากำไรขั้นต้นหรือ Gross Margin ของอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ลดลง
ปกติอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทอสังหาฯ จะประมาณมากกว่า 30% ของยอดขาย เมื่อหักต้นทุนดำเนินการหรือ SG & A ซึ่งจะประมาณ 10-20% ต่างกันไปแต่ละบริษัท จะทำให้บริษัทอสังหาฯ เหลือกำไรสุทธิประมาณ 10% ถึง 20%
แต่ล่าสุดจะพบว่า บางบริษัทกำไรขั้นต้นมีต่ำกว่า 30% ซึ่งเป็นผลมาจากการโปรโมชั่นลดราคาขายที่ผ่านมานั่นเอง
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีการแถลงข่าวชัดเจนเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง จะเห็นว่าเป็นการแถลงของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ 5-6 ราย ทั้งนี้ เนื่องจากการฟื้นตัวของธุรกิจปัจจุบันที่เรียกว่า ฟื้นตัวแบบ K-shaped Recovery จะมีบริษัทจำนวนหนึ่งที่แข็งแรงเป็นขา K ชี้ขึ้น และบริษัทอีกส่วนหนึ่งเป็นขา K ชี้ลง
บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่แข็งแรง 5-6 ราย ที่มีการเงินเข้มแข็ง บางรายมีอัตราหนี้ต่อทุนหรือ D/E ต่ำมาก เกณฑ์ที่ว่าดีเยี่ยมคืออัตรา 1.0 แต่บางราย D/E ที่ 0.66 เท่านั้น จึงมีข้อได้เปรียบทางการเงิน
ขณะเดียวกัน ก็มีโครงการเปิดขายจำนวนมาก ครอบคลุมทำเลและระดับราคาต่างๆ ทำให้มีข้อมูลรู้ว่าทำเล, ราคา และรูปแบบที่อยู่อาศัยใดที่ยังมีความต้องการที่มีกำลังซื้อ จึงยังสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้
อย่างไรก็ดี ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์หรือ REIC ดัชนีความเชื่อมั่นสูงขึ้นยืนเหนือ 50
แต่ที่ความเชื่อมั่น 6 เดือนข้างหน้าร่วงต่ำกว่า 50 สะท้อนผู้ประกอบการยังไม่วางใจเศรษฐกิจ-กำลังซื้อ จึงใช้กลยุทธ์การควบคุมต้นทุนเข้มงวด เลือกลงทุนโครงการใหม่และระบายสต๊อก รับมือกับความผันผวนไม่แน่นอน
ปัญหาอุปสรรคใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งธุรกิจอื่นๆ ในปัจจุบัน คือปัญหาขาดแคลนกำลังซื้อ กำลังซื้อต่ำ การจะฟื้นกำลังซื้อของตลาดของประชาชนได้นั้น เป็นบทบาทหน้าที่เป็นแนวทางนโยบายของรัฐบาลที่ต้องดำเนินการ ซึ่งขณะนี้ยังไม่มี
