โมเดลโลกดึง‘ต่างชาติซื้อบ้าน’ ‘ไทย’พลิกสู้ชูเช่ายาว 99 ปี
รอลุ้นอย่างระทึกนโยบายขยายเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็นไม่เกิน 99 ปี ผ่าน พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ และให้ต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้ 75% สุดท้ายจะได้ข้อสรุปออกมาอย่างไร ภายใต้สถานการณ์ที่มีทั้งเสียงค้านและหนุน
ปฏิเสธไม่ได้ว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้กำลังซื้อต่างชาติเป็นปัจจัยสำคัญขับเคลื่อนตลาด หลังกำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ ดังนั้นภาคอสังหาริมทรัพย์จึงมองว่าหากปลดล็อกกฎเหล็กทั้ง 2 เรื่องนี้น่าจะเป็นการปรับโครงสร้างระยะยาวของอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้เกิดแรงซื้อหรือการลงทุนมากยิ่งขึ้น และการเช่าระยะยาวเกิน 30 ปีนั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ ในหลายประเทศก็ทำกันมาเนิ่นนาน
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า หลายประเทศเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมได้ เพื่อเป็นการระบายสต๊อก ยังเป็นหนึ่งในช่องทางดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้าไปทำงาน ทำธุรกิจ ใช้ชีวิต หรือลงทุนในประเทศนั้นๆ อยู่ในประเทศนั้นๆ แบบนานๆ ไม่ใช่แค่ชั่วคราว หรือ 1-2 เดือนเท่านั้น
การมีที่อยู่อาศัยในชื่อของพวกเขาในต่างประเทศจะเป็นหนึ่งในช่องทางดึงดูดให้พวกเขามาใช้ชีวิตมากขึ้นและยาวนานขึ้น เพียงแต่บางประเทศอาจมีข้อจำกัดการถือครองที่แปลกจากประเทศไทยพอสมควร เช่น กัมพูชาต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่อยู่ชั้น 1 ของอาคารได้ หรือบางประเทศจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้แบบสิทธิการเช่าเท่านั้น เช่น อินโดนีเซีย เมียนมา เป็นต้น หรือบางประเทศอย่างมาเลเซียอาจเปิดกว้างให้ซื้อได้คนละ 2 ยูนิต แต่ต้องซื้อที่ขั้นต่ำ 1 ล้านริงกิต
ต่อยูนิตขึ้นไป เป็นต้น
ทั้งนี้ การเปิดให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเป็นเรื่องที่ไม่ค่อยซับซ้อน หรือมีขั้นตอนยุ่งยากแบบเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บนที่ดินหรืออาคาร ถ้าเป็นไปตามเงื่อนไขที่รัฐบาลประเทศนั้นๆ ระบุก็จะไม่ยุ่งยากหรือใช้เวลาไม่นาน แม้แต่ในประเทศไทยก็ไม่ยุ่งยากและใช้เวลาไม่นาน ถ้าเอกสารถูกต้องทุกอย่างสามารถจบขั้นตอนได้ภายใน 1 วัน ซึ่งการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยไม่ค่อยมีปัญหาหรือว่ามีการคัดค้านมากนัก ยกเว้นเรื่องที่มีผู้ประกอบการเสนอเพิ่มโควต้าของชาวต่างชาติเป็น 75% รวมไปถึงขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี
อย่างไรก็ดีการที่ประเทศไทยมีการนำเสนอเรื่องขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี จะมีผลให้สิ่งปลูกสร้างทุกอย่างที่พัฒนาบนที่ดินนั้นๆ จะอยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน นั่นคือเช่าได้ระยะเวลาถึง 99 ปี ดังนั้น คอนโดมิเนียม บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่พัฒนาบนที่ดินแปลงดังกล่าวจะสามารถเช่าได้ถึง 99 ปีเช่นกัน ซึ่งแน่นอนว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน และกลายเป็นที่ถกเถียงกันมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา รัฐบาลจึงยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของระยะเวลาในการเช่าระยะยาวดังกล่าว
แม้แต่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ที่เคยมีการพูดถึงก็ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ยกเว้นในส่วนของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม ที่ทำตามเงื่อนไขของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) เท่านั้น แต่ก็เป็นการเช่า 50 ปีแล้วต่ออายุได้อีก 49 ปี ไม่ใช่การเช่ารวดเดียว 99 ปี ขณะที่สำหรับบุคคลทั่วไปที่ไม่ใช่นักลงทุน ยังไม่มีเรื่องของการเช่าระยะยาวที่มากกว่า 30 ปีเช่นกัน
“หลายประเทศในอาเซียน มีกำหนดการเช่าที่ดินไว้ไม่เกิน 30 ปี เช่น ลาว อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย บางประเทศอาจจะมากกว่า 30 ปี เช่น เวียดนาม 50 ปี กัมพูชา 50 ปี ส่วนสิงคโปร์ได้ครั้งละ 30 ปี แต่รวมแล้วก็ไม่เกิน 60 ปี เป็นต้น” สุรเชษฐกล่าว
“สุรเชษฐ” ยังขยายความเพิ่มว่าแต่ละประเทศมีการกำหนดขอบเขต ระยะเวลา เงื่อนไขในการเช่าที่ดินไว้มากมาย แล้วแต่วัตถุประสงค์การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินนั้นๆ และยังขึ้นอยู่ในแต่ละทำเลหรือที่ตั้งของที่ดิน รวมไปถึงวัตถุประสงค์ของรัฐบาลที่อาจจะกำหนดให้ระยะเวลาในการเช่ายาวนานขึ้น เพราะต้องการนักลงทุนที่เข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในประเทศตนเอง
โดยในบางประเทศ เช่น อังกฤษ มีบางพื้นที่ของอังกฤษสามารถเช่าได้เป็นระยะเวลานานถึง 999 ปี แต่ปัจจุบันคงเหลือที่ดินที่สามารถมีสัญญาเช่าระยะยาวแบบนั้นไม่มากแล้ว ซึ่งส่วนใหญ่ในประเทศอังกฤษจะปล่อยเช่าที่ดินกันไม่เกิน 100 ปีในปัจจุบัน เพราะถ้าเกินกว่านี้อาจต้องมีการทบทวนค่าเช่ากันบ่อยๆ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อค่าเช่าจะเปลี่ยนแปลงไปเยอะมาก
“สุรเชษฐ” กล่าวอีกว่า นอกจากนี้กรรมสิทธิ์บนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในบางประเทศ สามารถซื้อขายหรือใช้เงินเพื่อให้ได้มาก โดยอาจเป็นการลงทุนตามเงื่อนไขที่รัฐบาลในประเทศนั้นๆ กำหนด จากนั้นจะได้สิทธิบางอย่างที่อาจเทียบเท่าหรือเกือบจะเทียบเท่าเจ้าของประเทศได้
ยังมีอีกหลายประเทศในสหภาพยุโรปมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเข้าไปลงทุนในประเทศตามเงื่อนไขที่กำหนด แล้วสามารถรับหนังสือเดินทางหรือสัญชาติที่ 2 ได้ เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ชาวต่างชาติจำนวนมากให้ความสนใจ รวมไปถึงได้รับความนิยมมากมายในกลุ่มของคนมีฐานะในหลายประเทศ เช่น ประเทศตุรกี ชาวต่างชาติสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ และถือครองอย่างน้อย 3 ปี และในสินทรัพย์ตามที่รัฐบาลกำหนดจะได้รับสัญชาติและพาสสปอร์ตตุรกี ซึ่งยังรวมไปถึงคู่สมรสด้วย
ส่วนประเทศมอนเตเนโกร ชาวต่างชาติต้องลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 350,000 ยูโร และต้องถือครองอย่างน้อย 5 ปี หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าเช่าขั้นต่ำปีละ 16,000 ยูโร อย่างน้อย 5 ปี จากนั้นจะได้รับสัญชาติและพาสสปอร์ตมอลตา ซึ่งนี่เป็นเพียง 2 ประเทศในสหภาพยุโรปที่มีช่องทางนี้
ขณะที่ประเทศอื่นๆ ยังเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติอีกเช่นกันและดูเหมือนจะได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะจากประเทศที่มีปัญหาภายในประเทศ ทั้งเรื่องการเมือง สงคราม หรือความขัดแย้งภายในประเทศ แต่ถ้าไม่ได้ต้องการสัญชาติที่ 2 หรือสิทธิพิเศษอื่นๆ การถือครองคอนโดมิเนียมในต่างประเทศก็อาจจะเพียงพอแล้วสำหรับคนทั่วไป
ด้าน “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) มีข้อเสนอแนะให้เก็บภาษีกับคนต่างชาติถือครองอสังหาฯในประเทศไทย เช่นเดียวกับที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ จะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี เช่น การเก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยคิด 1% ตามราคาตลาด ภาษีกำไรจากการขายต่อ 20% ของราคาตลาด และภาษีมรดก 10% ของกองมรดก
และรัฐบาลควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม โดย 1.ราคาขั้นต่ำที่ให้ต่างชาติซื้อ เช่น ตั้งแต่ 10 ล้านบาท เพื่อไม่มาแย่งคนไทย 2.ห้ามขายต่อใน 3 ปีแรก ป้องกันการเก็งกำไร 3.อนุญาตต่างชาติกู้เงินซื้อบ้านได้ไม่เกิน 50% จากสถาบันการเงินในไทยได้ เพื่อให้สะดวกในการซื้อมากขึ้น กระตุ้นการเงินในประเทศและเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงิน
เป็นภาพสะท้อนปัญหา ทางออก ต่อปมร้อนเช่า 99 ปี ที่กำลังลุ้นรัฐบาลไฟเขียว!
