ตลาดที่ดินเป็นดัชนีวัดทางเศรษฐกิจที่สำคัญ หนึ่ง การซื้อขายที่ดินบ่งชี้วัดว่าเศรษฐกิจมีแนวโน้มขยายตัวหรือหดตัว สอง ข้อมูลที่ดินสามารถระบุ มิติพื้นที่ (จังหวัด) ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อนักวิจัย นำมาวิเคราะห์อัตราการกระจุกตัวของเศรษฐกิจ ในโอกาสนี้ผู้วิจัยขอนำสถิติตลาดที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยมาวิเคราะห์ร้อยเรียงเป็นข้อสังเกตและวิจารณ์ตามสมควร
ธุรกรรมที่ดินเป็นข้อมูลขนาดใหญ่ โดยกรมที่ดินจัดทำบันทึกกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นรายแปลงทั่วประเทศ (รวมกันเกือบสี่สิบล้านแปลง) แสดงสถิติมูลค่าและปริมาณธุรกรรม บันทึกภาษีการโอนที่ดินจากทุกจังหวัดเป็นรายได้เข้าคลังแผ่นดินและคลังท้องถิ่น เป็นที่น่ายินดีที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้นำสถิติธุรกรรมที่ดินจำแนกประเภทและพื้นที่ (จังหวัด) จำแนกตามประเภท เช่น บ้าน คอนโด อพาร์ตเมนต์ ฯลฯ โจทย์วิจัยแรก คือคำถามว่าปริมาณและมูลค่าซื้อขายที่ดินเปลี่ยนแปลงอย่างไรในช่วงห้าปีที่ผ่านมา?
รูปภาพที่ 1 สถิติซื้อขายที่ดินรวมทุกจังหวัด มูลค่าและจำนวนแปลง
หลักฐานเชิงประจักษ์ในรูปกราฟข้างต้นบ่งชี้ว่า จำนวนแปลงที่ดินซื้อขายชะลอตัวเล็กน้อยในสามปีแรก ต่อมาขยับตัวเพิ่มขึ้นในสองปีหลัง ทำให้มูลค่าในปี 2562 ใกล้เคียงกับปี 2558 ส่งสัญญาณว่ากำลังซื้อที่ดินยังทรงตัวไม่ลดลงมากนัก
หัวข้อที่สอง เราอยากรู้ว่าอัตราการกระจุกตัวของตลาดที่ดินมากน้อยเพียงใด ตารางที่ 1
แสดงสถิติ 10 จังหวัดที่มีมูลค่าธุรกรรมที่ดินสูงสุด ระบุจำนวนแปลง มูลค่า และสัดส่วน
(ร้อยละเทียบกับสถิติรวมทุกจังหวัด) พร้อมกับข้อสังเกตเชิงวิจารณ์
จากตารางข้างต้นบ่งชี้ชัดว่า ตลาดที่ดินของไทยเรานั้นมีลักษณะกระจุกตัวสูงมากๆ มูลค่าซื้อขายที่ดินใน 2 จังหวัด คือกรุงเทพมหานคร และชลบุรี รวมกันเกินกว่า 50% และสถิติจำนวนแปลงที่ดินที่ซื้อขายรวมกัน 4 จังหวัดเกินครึ่งประเทศ ได้แก่ กทม. ชลบุรี สมุทรปราการ และนนทบุรี เหตุใดจึงกระจุกตัวสูงมาก? คำถามง่ายๆ แบบนี้แต่ว่าตอบได้ยาก เพราะสาเหตุและปัจจัยเกี่ยวข้องจำนวนมาก อาจเป็นเพราะว่าฐานอำนาจกระจุกตัวและโครงสร้างการผลิตกระจุกตัวในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและภาคตะวันออก คนไทยและหน่วยธุรกิจนิยมจะเลือกพำนักใกล้ชิดกับฐานอำนาจ คำนึงถึงความพร้อมด้านปัจจัยขั้นพื้นฐานในแต่ละจังหวัด พิจารณาว่าจังหวัดนั้นๆ เป็นแหล่งจ้างงานมากน้อยเพียงใด ฯลฯ ผู้วิจัยยังไม่ได้ค้นคว้าว่าอัตราการกระจุกตัวในบ้านเมืองอื่นๆ เป็นอย่างไร
เพียงมีข้อสังเกตเบื้องต้นว่า ในทวีปอเมริกาและยุโรป อัตราการกระจุกตัวน่าจะต่ำกว่าในประเทศไทย อีกนัยหนึ่งอัตราการกระจุกตัวของความเจริญของประเทศไทยน่าจะอยู่ในกลุ่มต้นๆ
เมื่อสืบค้นข้อมูลได้จะนำมาเล่าสู่กันฟังในโอกาสต่อไป
ข้อคิดในเชิงนโยบาย หนึ่ง การกระจุกตัวสูงในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีผลต่อความรู้สึกทางลบในใจของผู้คน โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่พำนักในจังหวัดด้อยความเจริญ ความรู้สึกว่าไม่เป็นธรรมเป็นเรื่องละเอียดอ่อน และอาจจะเกิดปัญหาความขัดแย้ง (การจัดสรรทรัพยากร) ฝ่ายการเมืองและตัวแทนจังหวัดที่ยากจนกดดันให้รัฐบาลจัดสรรงบประมาณและทรัพยากรลงไปในพื้นที่ยากจนหรือจังหวัดของตน แต่รัฐบาลไม่สามารถตอบสนองเพราะข้อจำกัดทางด้านงบประมาณ สอง
การกระจายอำนาจให้ท้องถิ่นและกระจายหน่วยงานของรัฐซึ่งกระจุกตัวในเมืองหลวงและปริมณฑลให้ไปภูมิภาคต่างๆ เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง
ลองคิดกันเล่นๆ ว่า ถ้าหน่วยงานระดับกรมย้ายฐานออกไปในจังหวัดภาคเหนือ อีสาน ภาคใต้ ข้าราชการและพนักงานจำนวนนับหมื่นหรือนับแสนคนย้ายตามไปด้วย ย่อมส่งผลบวกต่อเศรษฐกิจจังหวัดที่รับหน่วยงาน/พนักงาน เพราะหน่วยงานของรัฐระดับ กรม มีงบประมาณและอำนาจการจัดซื้อจัดจ้าง พนักงานของรัฐเป็นกลุ่มที่มีเงินเดือนและสวัสดิการสูง – ถ้าคนของรัฐกระจายออกไปยังจังหวัดต่างๆ นอกกรุงเทพฯ – จะเป็นผลบวกต่อเศรษฐกิจจังหวัดอย่างแน่นอน
ดิเรก ปัทมสิริวัฒน์ , ณัฐพล สร้อยสมุทร
