คอลัมน์ กฎหมายธุรกิจ: ขั้นตอนปฏิบัติ โอนที่ดินให้บริษัท โดยไม่ต้องเสียภาษี

ประชาชนตื่นตัวกันมากเรื่องโอนที่ดินให้บริษัทเพื่อชำระเป็นค่าหุ้น โดยบุคคลธรรมดาผู้โอนไม่ต้องเสียภาษีเงินได้  แต่เมื่อเริ่มลงมือปฏิบัติจะโอนเข้าจริงๆ ก็สะดุดประสบปัญหาทำไม่ได้ง่ายๆ เพราะเป็นเรื่องใหม่สำหรับหน่วยงานราชการทั้งสามหน่วย คือสำนักงานที่ดิน สำนักสรรพากรพื้นที่ และสำนักจดทะเบียนบริษัท หาเจ้าหน้าที่ให้คำปรึกษาที่คุ้นกับเรื่องนี้ยาก ผู้โอนต้องเดินทางไปขอคำปรึกษากับเจ้าหน้าที่หลายหน่วยงานหลายครั้งกว่าจะลงตัว และบางเรื่องก็ยังไม่ลงตัว ขัดกันเอง ทำให้จดทะเบียนโอนที่ดินปลอดภาษีไม่ได้  ประชาชนบางรายยกธงขาว เลิกล้มความตั้งใจไปก็มี โดยที่เส้นตายคือ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 ก็เริ่มคืบคลานเข้ามา หลายคนที่ตั้งบริษัทค้างไว้แล้วแต่เพิ่มทุนไม่ได้เนื่องจากยังโอนที่ดินชำระหุ้นเพิ่มทุนไม่ได้ เกิดความกังวลกลัว ไม่ทันเวลา พระราชกฤษฎีกาที่ 630 ที่ออกตามความในประมวลรัษฎากร ที่เคยเปรี้ยงปร้าง ก็ชักจะป้อดแป้ด นำมาใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่ ขอสรุปประเด็นปัญหาและทางแก้ดังนี้ครับ เพื่อให้ประชาชนที่สนใจในสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ใจกว้างของรัฐในครั้งนี้ นำไปปฏิบัติได้

ประการแรกคนไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไร ทำตรงไหนก่อน ขั้นตอนเป็นอย่างไร อันนี้ก็เป็นที่ชัดเจนแล้วนะครับ ว่าท่านต้องไปจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทให้เสร็จเรียบร้อยก่อน จึงจะไปโอนที่ดินเข้าบริษัทเพื่อชำระค่าหุ้นในภายหลังได้แล้วเวลาโอนที่ดินก็ระวังอย่าให้ราคาประเมินที่โอนกันเกินกว่าทุนจดทะเบียนบริษัท  จำไว้เป็นหลักว่า ทุนจดทะเบียนบริษัทมากกว่าราคาที่ดินได้ หรือเท่ากันก็ได้ แต่จะน้อยกว่าไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อเป็นไปตามประกาศกรมสรรพกร ฉบับที่ 5 ลงวันที่ มิถุนายน 2560

ข้อสำคัญที่สุด ท่านต้องตีราคาที่ดินเป็นหุ้นตั้งแต่การประชุมจัดตั้งบริษัทและจดทะเบียนตั้งบริษัทใหม่ๆนะครับให้เสร็จไปในคราวเดียวกัน อย่าไปจดทะเบียนตั้งบริษัทด้วยเงินสดให้เสร็จรอบหนึ่งก่อน แล้วไปเพิ่มทุนโอนที่ดินเป็นค่าหุ้นทีหลัง กรณีเพิ่มทุนนี้เป็นประเด็นที่ยุ่งยากสับสนที่สุด และปัจจุบันสำนักงานที่ดินยังไม่ยอมรับจดทะเบียนโอนที่ดินให้ เนื่องจากยังเคลียร์กับสรรพากรไม่เรียบร้อย และสำนักงานจดทะเบียนบริษัทเองก็มีวิธีปฏิบัติและความเห็นแย้งกับสำนักงานที่ดินด้วย การเพิ่มทุนจึงไม่ใช่หนทางที่ท่านควรจะเริ่มดำเนินการ 

และตามประกาศฉบับที่ ที่ดินที่ท่านจะโอน ก็ต้องเป็นที่ดินที่ท่านในฐานะบุคคลธรรมดาใช้ประกอบธุรกิจอยู่แล้ว เช่นท่านนำออกให้บุคคลอื่นเช่า เมื่อถึงเวลาที่ท่านจะโอนที่ดินให้บริษัทเพื่อชำระค่าหุ้นที่สำนักงานที่ดิน ท่านก็ต้องแสดงหลักฐานการใช้ที่ดินประกอบธุรกิจ เป็นต้นว่าสำเนาสัญญาเช่า ในปีที่ผ่านๆมา  หรือหลักฐานการรับเงินค่าเช่า และต้องส่งหนังสือรับรองตามแบบฟอร์ทางราชการจากทั้งบริษัทผู้รับโอน และตัวท่านผู้โอน ไปยังสำนักงานที่ดิน และสำนักสรรพากรพื้นที่ รับรองว่าท่านใช้ที่ดินประกอบธุรกิจอยู่ในวันที่โอน

เรื่องที่ดินที่ใช้ประกอบธุรกิจนี้เป็นของใหม่ตามประกาศกรมสรรพากรฉบับที่ ที่ออกมาอุดรอยรั่วตามประกาศฉบับที่ ที่ออกมาก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2560

เดิมประกาศฉบับที่ อนุญาตให้นำที่ดินใดๆ ก็ได้มาโอนให้บริษัท ไม่จำกัดอยู่เพียงที่ดินที่ใช้ทำธุรกิจ ทำให้บุคคลธรรมดาที่มีที่ดินมูลค่าสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินมรดก มาโอนที่ดินให้บริษัท โดยไม่ต้องเสียภาษี บางราย ประหยัดค่าภาษีไปได้หลายสิบล้านบาท ภายในระยะเวลาเพียงสามเดือนหลังจากนั้น กรมสรรพากรจึงออกประกาศฉบับที่ มาแก้ไข บังคับว่า ที่ดินที่จะโอนให้บริษัท ต้องเป็นที่ดินที่บุคคลธรรมดาใช้ประกอบธุรกิจอยู่เท่านั้น จุดประสงค์ก็เพื่อให้บุคคลธรรมดาที่นำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำออกให้บุคคลอื่นเช่า เปลี่ยนมาทำธุรกิจในรูปบริษัทให้หมด จะได้ง่ายต่อการจัดเก็บภาษี โดยสรรพากรคำนวณแล้วว่า ยอมยกเว้นภาษีบุคคลธรรมดาตอนโอนที่ดินเข้าบริษัทให้ เพื่อเป็นแรงจูงใจ ก็ยังคุ้มกับภาษีนิติบุคคลที่จะได้รับจากบริษัทให้เช่าที่ดิน ในระยะยาว

ปัญหาประการต่อมา การจัดตั้งบริษัทใหม่ขึ้นมารับโอนที่ดิน มีค่าใช้จ่ายที่สูง ต้องลงเงินสดก่อนถึง 25% ของทุนจดทะเบียน หลายคนเห็นว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่คุ้มค่า  แต่ปัญหาข้อนี้ มีทางแก้ เพราะสำนักงานจดทะเบียนบริษัท เพิ่งรับจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท ไปเมื่อเร็วๆนี้ โดยให้บุคคลธรรมดาชำระทุนจดทะเบียนไปเพียง 0.001% (ศุนย์จุดศูนย์ศุนย์หนึ่งเปอร์เซ็นต์) ของทุนจดทะเบียนโดยถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ ทุนที่เหลือ 99.999% เป็นการชำระด้วยที่ดินทั้งหมด ปัญหาข้อนี้จึงถือว่า ได้แก้ไขให้ลุล่วงไปได้แล้ว

วิธีแก้ปัญหาข้อนี้ อธิบายรายละเอียดให้เข้าใจได้ดังนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1105 วรรคสาม กำหนดให้ต้องชำระค่าหุ้นก่อน 25% ซึ่งเป็นเงินที่มากโข  ยกตัวอย่างเช่น ทุนจดทะเบียนห้าล้านบาท ก็ต้องชำระก่อนเป็นเงินสดหนึ่งในสี่ คือ 1,250,000บาท (หนึ่งล้านสองแสนห้าหมื่นบาท) ซึ่งเป็นเงินที่เยอะมากสำหรับผู้ประกอบการรายย่อย ที่ต้องจ่ายเงินก้อนนี้ไปก่อน ก่อนที่จะชำระที่เหลือ 75% ด้วยที่ดิน

ยิ่งถ้าเป็นบุคคลธรรมดารายใหญ่ที่ประกอบธุรกิจโดยใช้ที่ดินอยู่ ซึ่งเป็นเป้าหมายของรัฐที่จะทำให้เขาเปลี่ยนมาทำธุรกิจในรูปบริษัท การลงเงินสด 25% ก่อน อาจเป็นเงินหลายร้อยล้านบาท เช่น ถ้ามีที่ดินที่ให้เช่าอยู่ราคาประเมิน 1,000 ล้านบาท ถ้าจดทะเบียนตั้งบริษัทใหม่  เจ้าของที่ดินก็ต้องควักกระเป๋าออกเงินสดไปก่อนถึง 25% คือ 250,000,000 บาท (สองร้อยห้าสิบล้านบาท)นอกเหนือไปจากที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท  200,000 บาท (อัตราค่าธรรมเนียมจดทะเบียนบริษัทคือ ทุนจดทะเบียนหนึ่งล้านบาท ต้องชำระค่าธรรมเนียมหนึ่งพันบาท แต่ค่าธรรมเนียมที่ชำระทั้งหมดจะจำกัดอยู่ที่ไม่เกินสองแสนบาท) ก็เป็นรายจ่ายล่วงหน้าที่สูงมาก ทำให้คนไม่ค่อยอยากเข้าร่วม

แต่ปัญหาเรื่องรายจ่ายแรกตั้งบริษัทสูงเกินส่วนนี้แก้ได้แล้ว โดยนายทะเบียนบริษัท ได้รับจดทะเบียนบริษัทจัดตั้งใหม่ที่มีทุนจดทะเบียนประมาณ 900,000,000 บาท (เก้าร้อยล้านบาท) เมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมานี้เอง โดยอนุญาตให้ ที่ประชุมจัดตั้งบริษัท แยกหุ้นเป็นสองส่วน ตามป.พ.พ. มาตรา 1108 (5) โดยต้องระบุชัดในรายงานการประชุมจัดตั้งบริษัทด้วยว่า หุ้นสามัญส่วนหนึ่งเป็นส่วนที่ชำระด้วยเงินสดจนเต็มมูลค่าหุ้น และอีกส่วนหนึ่งเป็นหุ้นสามัญที่ชำระด้วยที่ดินจนเต็มมูลค่าหุ้นซึ่งหุ้นส่วนหลังนี้กฎหมายใช้คำว่า  หุ้นสามัญซึ่งออกให้เหมือนหนึ่งว่าได้ใช้เต็มค่าแล้ว  

หุ้นสามัญส่วนแรก ที่ชำระด้วยเงินสด มี 100 หุ้น ราคาพาร์ 100 บาท รวมทุนในส่วนนี้ 10,000 บาท ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1105 วรรคสาม กำหนดให้หุ้นเงินสดนี้ต้อง ชำระ 25% ของราคาพาร์ ก็คือ 2,500 บาท เป็น เงินส่งใช้ค่าหุ้นคราวแรก” แต่ตามกรณีศึกษาที่นายทะเบียนบริษัท รับจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทแล้ว เขาชำระ 100% เต็ม คือ 10,000 บาท บริษัทดังกล่าวนี้ มี นาย ก. เพียงคนเดียวถือหุ้นสามัญที่ต้องชำระด้วยเงินสดจนเต็มมูลค่า ทุนของนาย ก. ในบริษัทจึงมีมูลค่า 10,000 บาท 

ส่วนหุ้นที่ออกให้เหมือนหนึ่งว่าได้ใช้เต็มค่าแล้ว ก็คือ หุ้นที่ชำระด้วยที่ดิน 100% ป.พ.พ. ไม่บังคับว่าต้องส่งเงิน” ใช้ค่าหุ้น 25% เสียก่อน นายทะเบียนบริษัท จึงอนุญาตให้จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทก่อนได้ แล้วค่อยนำบริษัทไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน โดยทั้งบริษัทจัดตั้งใหม่ผู้รับโอนที่ดิน และผู้ถือหุ้นผู้โอนที่ดินเป็นค่าหุ้น ต้องทำหนังสือยืนยันว่าจะโอนที่ดินกี่โฉนดให้บริษัท ราคาประเมินเท่าไหร่ ตีเป็นหุ้นที่ผู้โอนจะถือในบริษัท ได้กี่หุ้น ราคาพาร์หุ้นละเท่าไหร่ และต้องแนบหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดินจากสำนักงานที่ดินไปให้นายทะเบียนบริษัทไปพร้อมกับคำขอจดทะเบียนบริษัทด้วย ก็เป็นหลักฐานเพียงพอที่นายทะเบียนบริษัทจะรับจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทให้ โดยมีข้อแม้ว่าเมื่อโอนที่ดินให้บริษัทเสร็จแล้วต้องนำหลักฐานการโอนเช่น สำเนาหลังโฉนดที่ดินมานำส่งให้แก่นายทะเบียนบริษัทภายใน 90 วัน หลังจากวันที่นายทะเบียนมีคำสั่งรับจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท เพื่อเป็นหลักฐานการชำระค่าหุ้นด้วยที่ดินด้วย

โดยในกรณีตัวอย่างที่นายทะเบียนบริษัทเคยรับจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทแล้วนี้ หุ้นสามัญที่ชำระด้วยที่ดินมีมูลค่าสูงถึง 900,000,000 บาท (เก้าร้อยล้านบาท) แบ่งออกเป็น 9,000,000 (เก้าล้านหุ้น) มูลค่าหุ้นละ 100 บาท รวมเป็นทุน 900,000,000 บาท มีนาย ขถือหุ้นในส่วนนี้ 

เนื่องจากบริษัทจัดตั้งใหม่ต้องมีผู้ถือหุ้น คน เป็นอย่างน้อย ผู้ถือหุ้นอีกคนหนึ่งคือ นาย ค. ก็โอนที่ดินเป็นค่าหุ้น 100% เหมือนกัน โดยราคาประเมินอยู่ที่ 500,000 บาท (ห้าแสนบาท) แบ่งเป็น 5,000 หุ้น มีราคาพาร์ หรือมูลค่าหุ้น หุ้นละ 100 บาท ทุนของนาย ค. ในบริษัท จึงอยู่ที่ 500,000 บาท

รวมทุนของนาย ก. นาย ข. และนาย ค. 10,000 + 900,000,000 + 500,000 = 900,510,000 บาท แบ่งออกเป็น 9,005,100 หุ้น มูลค่าหุ้นละ 100 บาท นาย ก. มี 100 หุ้นชำระด้วยเงินสด นาย ข. มี 9,000,000 หุ้นชำระด้วยที่ดิน และนาย ค. 5,000 หุ้นชำระด้วยที่ดิน

เท่ากับว่าในความเป็นจริง บริษัทนี้ใช้ทุนเพียง 10,000 บาท ก็จดทะเบียนตั้งบริษัทที่มีทุนจดทะเบียน 900 ล้านบาทได้จนสำเร็จ คิดเป็นเงินสดที่ต้องใช้เป็นทุน 0.001% (ศูนย์จุดศูนย์ศูนย์หนึ่งเปอร์เซ็นต์) ของทุนจดทะเบียนทั้งหมด แทนที่จะต้องไปเสีย 25% หรือกว่า 225 ล้านบาท 

แต่ทั้งนี้และทั้งนั้นบริษัทต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเต็มเพดาน 200,000 บาท (สองแสนบาท) คำนวณจากทุนจดทะเบียนเต็มเก้าร้อยกว่าล้านบาท

กรณีตัวอย่างที่ถูกต้องตามกฎหมาย ที่นายทะเบียนบริษัทรับจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทแล้วนี้ เป็นการช่วยเหลือประชาชนให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งบริษัทไปได้มาก เกิดแรงจูงใจ ทำให้บุคคลธรรมดาน้อยใหญ่ที่มีที่ดินให้เช่า ประสงค์จะจัดตั้งบริษัทใหม่ ไปรับโอนที่ดิน ปลอดภาษี เพื่อเข้ามาสู่ระบบภาษีเงินได้นิติบุคคลที่มีประสิทธิภาพมากกว่าต่อไป

 

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้มีกี่คนที่ยอมลำบาก! เชิดชูครูดอยผู้ยิ่งใหญ่! ขี่จยย.ลุยโคลนไปสอนหนังสือ(คลิป)
บทความถัดไปบลจ.ซีไอเอ็มบี ชี้คนไทยออมเงินผ่านกองทุนสำรองเลี้ยงชีพไม่พอเกษียณ