คอลัมน์ กฎหมายธุรกิจ: เจาะประเด็นภาษีโอนที่ดิน โดย วิโรจน์ พูนสุวรรณ

เมื่อต้นสัปดาห์นี้กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ได้รายงานว่ามีประชาชนไปจดทะเบียนตั้งบริษัทจำกัดใหม่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 20 เมื่อเทียบกับช่วงนี้ของปีที่แล้ว เพราะนโยบายภาษีของรัฐบาล ซึ่งอนุญาตให้ประชาชนตั้งบริษัทขึ้นใหม่แล้วโอนที่ดินที่ใช้ประกอบธุรกิจเป็นค่าหุ้น โดยที่ผู้โอนไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

ผ่านเวลามาเพียง2-3 เดือน จากเรื่องที่ไม่ค่อยมีใครทราบ การโอนที่ดินให้บริษัทปลอดภาษีนี้ ปัจจุบันมีผู้นำไปปฏิบัติจำนวนมากจนสถิติของทางการพุ่งขึ้นสูง อาจเพราะวันสุดท้าย 31 ธันวาคม 2560 ที่รัฐบาลให้โอกาสใกล้จะมาถึง

ประเด็นเรื่องผู้โอนใช้ที่ดินประกอบธุรกิจนี้ มีข้อถกเถียงกันมาก เพราะประกาศอธิบดีกรมสรรพากรฉบับที่ 5 กำหนดว่าที่ดินที่จะนำมาโอนให้บริษัทนั้น ต้องเป็นที่ดินที่ผู้โอนใช้ประกอบธุรกิจ ประกาศฉบับนี้มีข้อความอยู่สั้นๆแค่นั้น ทำให้ตีความกันไปต่างๆนานา ว่าการใช้ที่ดินประกอบธุรกิจนั้นจะต้องใช้ประกอบธุรกิจมานานแค่ไหน ต้องต่อเนื่องถึงวันโอนที่ดินหรือไม่ และถ้าวิเคราะห์แบบฟอร์มหนังสือรับรองที่ผู้โอนและบริษัทผู้รับโอนต้องรับรองต่อสำนักงานที่ดินและสรรพากรพื้นที่สาขาที่เกี่ยวข้องว่า ผู้โอนใช้ที่ดิน “ประกอบธุรกิจอยู่ก่อนแล้ว” ซึ่งระบุไว้แตกต่างจากประกาศฉบับที่ 5 ก็หมายความว่าถ้ามีสัญญาเช่าอยู่ก่อนวันโอนที่ดิน แม้สัญญาเช่าจะหมดอายุลงแล้ว ก่อนวันโอน ก็ยังโอนที่ดินให้บริษัทได้ใช่หรือไม่

แน่นอนที่สุดว่ากรณีที่ดีที่สุดที่ปราศจากข้อสงสัย ก็ต้องตีความกฎหมายอย่างเคร่งครัดว่า ใช้ที่ดินประกอบธุรกิจเช่นให้เช่าที่ดิน ทั้งแปลงเป็นปกติอยู่แล้วเป็นเวลานานพอสมควรเช่นเป็นระยะเวลาหลายปี และให้เช่าที่ดินนั้นต่อเนื่องมาถึงวันจดทะเบียนโอนที่ดิน ถ้ากรณีสมบูรณ์แบบอย่างนี้มักไม่ค่อยมีปัญหา แต่ที่เป็นปัญหาคือถ้าใช้ที่ดินให้เช่าอยู่แบบกระท่อนกระท่อน มีผู้เช่าบ้าง ไม่มีผู้เช่าบ้าง ขาดตอน ไม่ต่อเนื่อง อย่างนี้เข้าเงื่อนไขได้สิทธิในการยกเว้นภาษีหรือไม่ เช่นให้เช่าที่ดินมาหลายปี มีผู้เช่าที่ดินรายสุดท้าย หมดสัญญาเช่าได้ย้ายออกไปหลายเดือนมาแล้ว และยังหาผู้เช่าไม่ได้อย่างนี้จะนำที่ดินมาโอนให้บริษัทได้หรือไม่

หรือว่าไม่เคยใช้ที่ดินประกอบธุรกิจเลย เป็นที่ดินว่างเปล่า แต่พอประกาศฉบับที่ 5 ออกมาเมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา บุคคลธรรมดาเจ้าของที่ดิน คำนวนตัวเลขแล้ว เห็นว่าประหยัดภาษีไปได้หลายล้าน จึงเกิดแรงบันดาลใจอยากเข้าร่วมโครงการ หาญาติมาเช่าที่ดินนั้นในราคาตลาดหนึ่งสัปดาห์ก่อนโอนที่ดิน และจ่ายค่าเช่ากันจริงๆและจ่ายค่าเช่ากันเดือนแรกกันแล้วด้วย อย่างนี้จะถือว่าเข้าเงื่อนไขใช้ที่ดินประกอบธุรกิจอยู่ก่อนวันโอนที่ดินหรือไม่ หรือจะตีความในทางลบ โดยดูที่เจตนาเป็นหลัก ว่า แม้ว่าการเช่าที่ดินจะเข้าเงื่อนไขลายลักษณ์อักษรตามกฎหมายแต่ผู้โอนมีเจตนาเลี่ยงภาษี จีงไม่มีสิทธิได้รับยกเว้นภาษี จะตีความกันขนาดนี้เลยหรือไม่

อีกคำถามหนึ่งคือการใช้ที่ดินทำธุรกิจต้องทำทั้งโฉนดหรือไม่ ถ้าโฉนดนี้มีเนื้อที่ 20 ไร่ ให้เช่าเพียง 4 ไร่ จะโอนที่ดินให้บริษัทได้หรือเปล่า กรณีที่เป็นประเด็นข้อสงสัยเหล่านี้ หากเจ้าพนักงานที่ดินรับจดโอนที่ดินให้โดยไม่ต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียม โอกาสที่ผู้โอนจะถูกกรมสรรพากรประเมินภาษีย้อนหลัง ในข้อหาว่าโอนที่ดินให้บริษัทผิดเงื่อนไขตามกฎหมาย มีมากน้อยเพียงไร

การโอนที่ดินให้บริษัทปลอดภาษีจึงไม่ใช่เรื่องจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและจดทะเบียนโอนที่ดินให้บริษัทเพื่อชำระค่าหุ้นอย่างง่ายๆแต่เพียงอย่างเดียว แต่เกี่ยวโยงกับประเด็นความยุ่งยากทางภาษีและกฎหมายอยู่หลายประเด็น ส่วนมากประชาชนจะมองข้ามประเด็นความยุ่งยากเหล่านี้ มุ่งแต่จดทะเบียนบริษัทให้เสร็จ โอนที่ดินให้เรียบร้อย มีตัวเลขประหยัดภาษีได้เยอะๆมาอวดเพื่อนหรือคนรู้จัก

และประเด็นใหญ่อีกประการหนึ่ง ที่มีผู้ถามกันมากคือมาตรการเอื้อประโยชน์ทางภาษีของรัฐบาลในการผลักดันบุคคลธรรมดาหันมาเสียภาษีในรูปนิติบุคคล ในครั้งนี้จะทำให้บุคคลธรรมดามีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น จากการที่ถูกกรมสรรพากรตรวจสอบภาษีย้อนหลัง สำหรับที่ดินที่ใช้ประกอบธุรกิจในอดีต ที่อาจยื่นเสียภาษีบ้างไม่ยื่นบ้างประสาบุคคลธรรมดา เช่นรับค่าเช่ามาแล้วเป็นเงินสดแต่ไม่ออกใบเสร็จ หรือไม่ยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับค่าเช่าที่ได้รับ หรือประกอบกิจการร้านขายทอง ในรูปบุคคลธรรมดาหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ซึ่งระบบการเสียภาษีไม่สมบูรณ์นัก อยู่ในมุมมืดหรือสีเทาๆต่อไปสรรพากรก็ตรวจสอบยาก ถ้าย้ายมาอยู่ในรูปบริษัทเดินอยู่ในถนนที่สว่าง  ก็กังวลว่าตนเองอาจเดือดร้อนได้

ความกังวลข้อนี้ก็แล้วแต่การประเมินสถานการณ์ชั่งน้ำหนักระหว่างภาษีโอนที่ดินที่ประหยัดได้กับความเสี่ยงภาษีในอดีต จริงอยู่แม้กรมสรรพากรจะไม่ประกาศว่าจะไม่เอาโทษกับผู้ที่ไม่จ่ายภาษีจากการให้เช่าที่ดิน หรือประกอบกิจการส่วนตัว แต่ในหนังสือรับรองที่เจ้าของที่ดินผู้โอนรับรองกับสำนักงานที่ดินและกรมสรรพากรว่าที่ดินใช้ประกอบธุรกิจ ก็กำหนดเฉพาะให้ผู้โอนให้คำรับรองเช่นนั้น โดยไม่บังคับว่าต้องยื่นเอกสารประกอบเช่นสัญญาเช่าที่ดิน ก็พอจะตีความในแง่ดีได้ว่าสรรพากรคงมุ่งเน้นที่จะส่งเสริมให้บุคคลธรรมดาเข้ามาอยู่ในรูปบริษัทให้มากที่สุด มากกว่าที่จะไปคอยตามตรวจสอบการเสียภาษีของผู้โอนที่ดินในอดีต ถ้ารัฐมัวแต่เข้มงวดกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแต่ก่อนเก่า ก็อาจทำให้การผลักดันบุคคลให้เข้ามาอยู่ในรูปบริษัทไม่บรรลุผล ประชาชนเกิดความเกรงกลัวเสียก่อน

ข้อพึงสังวรอีกประการหนึ่งคือ การโอนที่ดินเข้าบริษัทปลอดภาษีนี้อาจเหมาะสำหรับบางคน แต่ไม่เหมาะกับอีกหลายๆคน เช่นเจ้าของที่ดินที่เกษียณแล้ว อยากพักผ่อน ไม่อยากยุ่งยากในการบริหารจัดการบริษัท เพราะหลังโอนที่ดินบริษัทที่ตั้งขึ้นต้องมีคนดูแล โดยเฉพาะในเรื่องเอกสารทางบัญชีและภาษี เช่นท่านพร้อมหรือไม่ที่จะให้พนักงานส่งเอกสารมากดหน้าบ้านทุกเดือนเพื่อนำใบเสร็จรับเงินค่าเช่ามาให้ท่านลงนามในฐานะกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัท เพื่อนำไปแลกกับใบหักภาษี ณ ที่จ่าย ที่ผู้เช่าออกให้บริษัท

ข้อสำคัญที่สุดท่านควรจะถือว่ากฎหมายใหม่นี้คือโอกาสที่ท่านจะเข้าใจภาษีได้ดีขึ้นและพิจารณาวางแผนภาษี  ศึกษาถึงทางเลือกภาษีอื่นๆด้วย แล้วเลือกสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับท่าน อย่ามองกฎหมายใหม่เป็นเรื่องแค่การจดทะเบียนบริษัทและการโอนที่ดินชำระค่าหุ้น ท่านควรศึกษาเรื่องภาษีให้ดี ก่อนตัดสินใจโอนที่ดินให้บริษัท เพราะโอนแล้วแก้ไขไม่ได้

ต้องถามตนเองให้แน่ใจว่าวัตถุประสงค์ของท่านในการถือครองที่ดินคืออะไร ถ้าถือไว้ถาวร เป็นมรดกแก่ลูกหลาน การโอนก็อาจจะเหมาะ แต่ถ้าจะถือไว้เพื่อขายต่อเอากำไร ก็ต้องตรวจสอบให้ดีก่อนว่าภาษีที่ท่านประหยัดได้จะคุ้มไหม กับภาษีที่จะเสียในอนาคตหากบริษัทขายที่ดินไปให้บุคคลที่สามในภายหลัง ตามราคาที่ซื้อขายกันจริง หรือท่านจะโอนหุ้นในราคาทางบัญชีให้ลูกหลาน หรือโอนหุ้นในราคาที่มีกำไรส่วนต่างตามราคาที่ดินซื้อขายในภายหน้า เทียบกรณีระหว่างไม่มีการแก้กฎหมายโดยบุคคลธรรมดายังต้องเสียภาษีค่าโอนตามราคาประเมิน และในกับกรณีมีการแก้มาตรา 49 ทวิ ให้คิดตามราคาซื้อขายจริง โดยศึกษาควบคู่ไปกันกับกรณียกเว้นภาษีตามกฎหมายใหม่นี้

ผู้โอนบางรายหลังจากตรวจสอบจากปัญหาตุ๊กตาแล้ว เห็นว่าภาษีที่ประหยัดได้มีไม่มาก ไม่คุ้มกับการที่ที่ดินไปถูกกักไว้ในบริษัท ไม่เป็นอิสระ เหมือนบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของ และภาษีโอนที่ดินที่บุคคลธรรมดาต้องเสีย เมื่อโอนให้บุคคลที่สามในอนาคต เมื่อรวมคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะเข้าด้วยแล้ว แพงกว่าภาษีที่ประหยัดได้ไม่มาก การตั้งบริษัทและโอนที่ดินอาจไม่เหมาะสำหรับบุคคลธรรมดาเหล่านี้

การศึกษาภาษี ให้คำนวณตัวเลขในแต่ละสถานการณ์ออกมาเทียบกัน ราคาที่ดินที่จะโอนก็เป็นปัจจัยองค์ประกอบอันหนึ่งว่าจะโอนหรือไม่ คิดออกมาว่าภาษีที่ประหยัดได้จะมีจำนวนเท่าไหร่ ใช้ราคาประเมินที่ดิน หรือราคาต้นทุนที่ท่านซื้อที่ดินนั้นมา เป็นฐานในการคำนวณ ถ้าราคาประเมิน 1,000 ล้านบาท ท่านประหยัดภาษีได้ 100 ล้านบาท ก็น่าตื่นเต้นดีใจ ถ้าราคาประเมิน 20 ล้านบาท ท่านประหยัดภาษีได้ 2 ล้านบาท ก็น้อยลงมาแต่ยังเยอะอยู่ จึงขึ้นอยู่กับท่านว่าความคาดหวังอยู่แค่ไหน อย่าเพิ่งรีบจดทะเบียนตั้งบริษัทและโอนที่ดิน การได้ความรู้ที่ไม่ครบถ้วนจากสัมนาหรือบทความทางหน้าหนังสือพิมพ์ อาจไม่เพียงพอ ต่อการที่ท่านจะนำมาตัดสินใจจดทะเบียนทำธุรกรรมที่มีผลผูกพันทางภาษีต่อทั้งตัวท่าน ต่อบริษัท และ ต่อที่ดินของท่านอย่างถาวรยาวนาน

หากจำเป็นที่ท่านจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขอคำปรึกษาเป็นลายลักษณ์อักษรเรื่องภาษีและการวางแผนภาษีจากผู้รู้ ให้ครบถ้วนก่อน (คนไทยไม่นิยมทำกัน ต่างจากต่างชาติ คนไทยมักนิยมถามปากเปล่า ซึ่งเสี่ยงต่อความผิดพลาดได้ง่าย) ก็ต้องทำ เพื่อพิจารณาความเหมาะสมว่าสมควรโอนที่ดินให้บริษัทปลอดภาษีหรือไม่ หากคิดไม่รอบด้านมุ่งหน้าจดทะเบียนตั้งบริษัทและโอนที่ดินโดยดูเงินภาษีที่ประหยัดได้อย่างเดียว หากภายหลังท่านมารับรู้แง่มุมทางภาษีอื่นที่ตนไม่รู้มาก่อน หรือต้องเสียภาษีมากกว่าที่ควรจะเป็นเมื่อบริษัทโอนที่ดินให้บุคคลที่สามในอนาคต ถึงตอนนั้นก็แก้ไขอะไรไม่ได้แล้ว

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้หลากมุมนักวิชาการ ‘บิ๊กตู่’ พบ โดนัลด์ ‘ทรัมป์’ ที่ ‘สหรัฐอเมริกา’
บทความถัดไปส.ภาษาฯยันโอเรียนเต็ลไม่เลิก ‘ซีไรต์’ พร้อมเปิด 8 เล่มเข้าชิง มี ‘กลางฝูงแพะหลังหัก-ดั่งเรือนร่างไร้องคาพยพ’ ฯลฯ