วิกฤตแผ่นดินไหว จุดเปลี่ยนตลาด ‘คอนโด’ สู่บริบทใหม่ มาตรฐานใหม่

วิกฤตแผ่นดินไหว จุดเปลี่ยนตลาด ‘คอนโด’ สู่บริบทใหม่ มาตรฐานใหม่

เหตุแผ่นดินไหวครั้งรุนแรงจากประเทศพม่า สะเทือนถึงประเทศไทยวันที่ 28 มีนาคม 2568 สะท้อนอะไรหลายอย่างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม หลังคนแพนิกอยู่อาศัยในตึกสูง ที่ได้กลายเป็นโจทย์ยากท้าทายของผู้ประกอบการ
อสังหาริมทรัพย์

อรรคเดช อุดมศิริธำรง นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ มองว่า หลังเกิดเหตุแผ่นดินไหววันที่ 28 มีนาคม ส่งผลระยะสั้นต่อตลาดคอนโดมิเนียมแนวสูงในจังหวัดเชียงใหม่ ลูกค้าชะลอโอนและซื้อออกไปจากเดิมที่ชะลอตัวอยู่แล้ว เนื่องจากเกิดความกังวล และมีบ้างที่เปลี่ยนมาซื้อคอนโดไม่เกิน 8 ชั้นและบ้านแนวราบมากขึ้น แต่ในพื้นที่เชียงใหม่อาจจะกระทบไม่มาก เพราะคอนโดมิเนียมมีเพียง 10% เท่านั้น อย่างไรก็ดีคาดว่ากว่าสถานการณ์จะกลับสู่ภาวะปกติ ต้องใช้เวลา 6 เดือนถึง 1 ปี ส่วนระยะกลางและระยะยาวขึ้นอยู่กับการสร้างเชื่อมั่นของผู้ประกอบการแต่ละราย จะสามารถทำให้ลูกค้าเชื่อมั่นได้เร็วแค่ไหน

“สิ่งที่เกิดขึ้นหลังจากนี้คือ ลูกค้าจะพิจารณาเรื่องคุณภาพและความปลอดภัยของโครงการมากขึ้น เช่น โครงการรองรับแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหวได้แค่ไหน จะนำไปสู่จุดขายใหม่ และผู้ประกอบการก็ต้องลงทุนเพิ่ม เช่น เรื่องของโครงสร้างอาคาร การเสริมเหล็กให้รองรับแรงสั่นของแผ่นดินไหวได้มากขึ้น เป็นต้น เพื่อเป็นการสร้างความเชื่อมั่น อาจจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาคอนโดแนวสูงต่อไปเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5%” อรรคเดชกล่าว

ขณะที่ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย สะท้อนว่า จากเหตุแผ่นดินไหวอย่างรุนแรงในครั้งนี้ ในระยะสั้นอาจไปกระตุ้นให้เกิดดีมานด์ของบ้านเดี่ยวในเมืองและคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์บ้าง แต่ก็มองว่ายังไงดีมานด์คอนโดจะต้องกลับมา เนื่องจากเป็นสินค้าจำเป็นและไม่มีทางเลือกด้วยปัจจัยหลายอย่าง เช่น ที่ทำงาน กำลังซื้อ ถ้าหากจะซื้อบ้านเดี่ยวอยู่ชานเมืองไกลๆ ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางหรือซื้อบ้านเดี่ยวอยู่ในเมืองก็จะราคาค่อนข้างแพง อย่างเมื่อปี 2554 เกิดวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ ในช่วงเวลาดังกล่าวยอดขายโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ลดลงอย่างมาก เนื่องจากคนหันไปซื้อคอนโดมิเนียม ทำให้คอนโดมิเนียมขายดี แต่พอสถานการณ์กลับสู่ปกติ คนเริ่มกลับมาทำงาน ทำให้ตลาดแนวราบกลับมาคึกคักอีกครั้ง ดังนั้นมองว่าในครั้งนี้สถานการณ์ก็น่าจะเป็นในลักษณะเดียวกัน คือ แค่ช่วงระยะสั้นๆ

ด้าน อภิชาติ เกษมกุลศิริ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้โพสต์เฟสบุ๊คส่วนตัวว่า มีคนถามผมในฐานะที่เป็นผู้บริหาร “อสังหาฯ” ว่า “หลังแผ่นดินไหวรอบนี้ คนจะยังซื้อคอนโดฯ ไหม” ผมตอบเลยแบบไม่ต้องคิดเยอะว่า “ซื้อแน่นอน แต่เป็นการซื้อในบริบทใหม่”

เมื่อก่อนเวลาซื้อคอนโดฯ นอกจาก “ทำเล และ ราคา” แล้ว ผู้ซื้อจะสนใจเรื่องของความสวยงาม หรือรูปแบบ เช่น แบบ Loft แบบ Modern ผู้ขายก็จะสื่อสารถึงสินค้าแบบมีความหรูหราหมาเห่า ใช้แบรนด์เฟอร์นิเจอร์แบรนด์นี้ ออกแบบแบบหรูหรา ฯลฯ นอกเหนือจากแคมเปญการตลาด ประเภทลดแลกแจกแถม

แต่หลัง “แผ่นดินไหว” รอบนี้ ผมมองว่า การขายและการซื้อ คอนโดมิเนียม จะเข้าสู่บริบทใหม่ ทั้งในแง่ของผู้ประกอบการ และ ผู้ซื้อ

ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการตอบสนองต่อสถานการณ์ที่เกิดขึ้นกันรวดเร็วมาก หลัง “แผ่นดินไหว” ผู้ประกอบการทุกค่าย ออกมาแสดงความรับผิดชอบ กับโครงการที่ตัวเองพัฒนาถึงจะส่งมอบไปแล้ว ก็เข้าไปตรวจสอบ สร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัย รวมถึงดำเนินการติดต่อประกัน และซ่อมแซม เพื่อให้ลูกบ้านมั่นใจว่า การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมจะได้รับการดูแล เป็นหนึ่งในกระบวนการดูแลหลังการขาย

ที่ว่าสร้างความมั่นใจให้กับลูกบ้านและผู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ในระดับหนึ่ง

ไม่อยากบอกว่า เป็นโอกาสในการสร้างการรับรู้และความประทับใจในการซื้อห้องชุดจากเหตุการณ์นี้ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นมันเป็นแบบนั้นจริงๆ รวมถึงบุคลากรที่ดูแลโครงการหรือ นิติบุคคลอาคารชุด ที่ต่างให้บริการและการดูแลแบบทันท่วงที

ยังทำให้เราได้เห็นศักยภาพของผู้ประกอบการอสังหาฯ ของเรา ทั้งการพัฒนาโครงการ ที่ไม่มีตึกไหนเลยที่สร้างเสร็จแล้ว จำนวน 5,994 อาคาร “ถล่ม” ลงมา มีการโยกบ้าง ซึ่งเป็นไปตามหลักวิศวกรรมการก่อสร้างให้ต้านทานแผ่นดินไหวได้ เพราะตึกส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จะถูกกำหนดโดยกฏหมายให้สามารถต้านทานแผ่นดินไหวได้ 7-7.5 ริกเตอร์

และ ทันทีที่เกิดเหตุการณ์ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็ประกาศความรับผิดชอบ และเข้าไปดูแลอาคารทุกอาคารอย่างรวดเร็ว เรียกว่า ใช้เครื่องมือทางการตลาด ครบทั้ง 7 P (Products, Price, Place, Promotion, Process, People, Physical Evidence)

นอกจากศักยภาพในการรับมือวิกฤติแล้ว สิ่งที่จะเปลี่ยนไปสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ คือ การสื่อสาร เกี่ยวกับโครงการ ที่ต้องเปลี่ยนไป

นอกจากการสื่อสารเรื่องของ ทำเล ราคา แคมเปญการตลาด และความสวยงามของโครงการในเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แล้ว สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องสื่อสารออกไปให้มากขึ้น คือ “มาตรฐานการก่อสร้าง” ที่ต้านทานแผ่นดินไหว ซึ่งเป็นมาตรฐานการก่อสร้างที่ผู้ประกอบการทุกคนใช้ ตามกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารที่กำหนดไว้

รวมไปถึง การสื่อสารถึงมาตรการดูแลด้านความปลอดภัย และการทำสัญญาประกันภัยที่ครอบคลุมความเสี่ยงเรื่องของภัยพิบัติต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ในขณะเดียวกันกันใน ฝั่งของผู้ซื้อ เชื่อว่า จากเหตุการณ์ “แผ่นดินไหว” ครั้งนี้ หลายคนเปลี่ยนมุมมองในการซื้ออาคารชุด นอกจาก ทำเล และ ราคา ซึ่งเป็นหัวใจสาคัญในการตัดสินใจซื้อแล้ว สิ่งที่ผู้ซื้อจะให้ความสำคัญมากขึ้นกว่าเดิมคือ “มาตรฐานการก่อสร้างของอาคาร”

“แผ่นดินไหว” เป็น “บททดสอบ” คุณภาพและความพร้อมของผู้ประกอบการ ค่ายไหนอาคารเสียหายน้อย บริการดี คือ ได้คะแนนเต็มร้อย สอบผ่านแบบได้ “เกียรตินิยม” อันดับหนึ่ง และ เป็นการการันตีคุณภาพเพื่อการขายกันไป แบบไม่ต้องเสียเงินค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ เรียกว่า “ผลงานเป็นเครื่องยืนยันคุณภาพ” ที่ลูกค้าจะบอกต่อกันไปด้วยความภาคภูมิใจเป็น Word of Mouth และ Talk of the Town

ในช่วง 1 สัปดาห์หลังแผ่นดินไหว สิ่งที่เห็นทั้งจากการไปตรวจโครงการ และ การพบเจอกับลูกค้า ยังมีผู้ซื้อ เข้าเยี่ยมชมโครงการ และ ตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมกันอยู่ แต่คำถามที่ได้รับ เปลี่ยนไปจากเดิมมาก

ส่วนใหญ่จะถามถึงเรื่อง “มาตรฐานการก่อสร้าง” ซึ่งต่างจากเมื่อสัปดาห์ก่อนที่ “แผ่นดินไหว” ทำให้ผมมั่นใจว่า “ตลาดคอนโดมิเนียม ยังไปต่อได้ หลังแผ่นดินไหว”

เพียงแต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเปลี่ยนบริบทใหม่ในการสื่อสาร และ ดึงจุดแข็งในเรื่องของคุณภาพ การก่อสร้าง และ งานบริการหลังการขาย มาเป็นเครื่องมือในการยืนยันถึงคุณภาพ ซึ่งค่ายที่เสียหายน้อย หรือ แทบจะไม่มีรอยแตกร้าวเลย จะได้เปรียบ

แต่ก็ไม่ใช่ว่าค่ายที่เสียหายเยอะ จะหมดโอกาส ถ้าสามารถฉกฉวยโอกาส ในการดูแลลูกค้า และ การตอบสนองอย่างว่องไวในการเข้าไปแก้ไขปัญหา ก็มีโอกาสที่จะช่วงชิงโอกาสกลับมาได้ เช่นกัน อันนี้อยู่ที่ฝีมือของผู้บริหารกันแล้วครับ

ส่วนคำถามที่ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นกลับมาเมื่อไหร่ ?

ส่วนตัวผมว่าไม่นาน ย้อนกลับไปตอนโควิด-19 ตอนปี 2563 ตอนนั้นก็มีหลายคนพูดว่า “คนไม่อยากอยู่คอนโดมิเนียม แล้ว เพราะเป็นแหล่งแพร่เชื้อโรค” แต่เอาเข้าจริงๆ ปี 2563 มีมูลค่าการโอนคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 311,700 ล้านบาท ลดลงเพียง 4.62% จากปี 2562 และ การซื้อคอนโดมิเนียม ก็กลับมาแตะ 304,628 ล้านบาทอีกครั้งในปี 2566 และเกือบ 300,000 ล้านบาทในปี 2567

ผมเลยคิดว่า ตลาดคอนโดมิเนียมไม่ตาย จาก “แผ่นดินไหว” เพียงแต่จะฟื้นกลับคืนมาในบริบทใหม่ ที่เน้นเรื่องของ “คุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้าง” มากกว่าเรื่องของ “ความหรูหรา หรือ Fashionista” แบบในอดีต

ต่อไปความภาคภูมิใจในการบอกว่า คอนโดมิเนียมที่ฉันพักอยู่เป็นแบรนด์หรูหราหมาเห่า ตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์แฟชั่น บลาบลาๆๆๆ ก็จะกลายเป็น “คอนโดมิเนียมที่ฉันอยู่พัฒนาโดย…. ตอนแผ่นดินไหว ตึกฉันไม่เป็นไรเลย” เป็นความเท่ในการเป็นเจ้าของที่มาพร้อมกับคุณภาพแทน

ผมไม่อยากบอกว่า ของ LPN คือ เสียหายน้อยมากๆๆ และเป็นหนึ่งในแบรนด์ที่เป็น Word of Mouth ที่เป็นไวรัลอยู่ในตอนนี้ (แอบขายของเพราะเราเป็นแบรนด์คุณภาพจริงๆ)

ส่วน โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ระบุว่าหลังเกิดแผ่นไหวครั้งใหญ่ในหลายจังหวัดรวมถึงกรุงเทพฯ ที่มีตึกสูงและคอนโดอยู่จำนวนมาก ทำให้มีบางท่านคิดว่าจะไม่อยู่คอนโดในใจกลางเมืองแล้ว จะอยู่แถวชานเมืองแทน สมมติว่าถ้าย้ายออกไปรังสิตจากใจกลางเมือง เช่น สีลม สาทร หรือหลังสวน จะทำให้ผู้ไปอยู่ชานเมืองสูญเสียเป็นเงินเท่าไหร่

โดยประมาณการให้เห็นในกรณีการย้ายออกนอกเมือง จะทำให้เราสูญเสียเงินไปเท่าไหร่และในแต่ละวันเราต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เช่น

1. ค่าทางด่วนประมาณ 200 บาท ค่ารถรวมค่าสึกหรอและค่าน้ำมันไปกลับอีก 450 บาท ค่าเสียเวลาขับรถอีก 2 ชั่วโมงอีกประมาณ 400 บาท ค่าประกันความเสี่ยงสมมติอีก 50 บาท วันหนึ่งๆ ก็จะใช้เงินราว 1,100 บาท

2. ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สมมติต่อวัน เป็นเวลา 22 วัน (ไม่รวมเสาร์-อาทิตย์) ก็เป็นเงิน 24,200 บาทต่อเดือน(ไม่นับกรณีต้องเดินทางเข้าเมืองอีกในช่วงเสาร์-อาทิตย์) หรือ 290,400 บาทต่อปี

3. หากต้องใช้ชีวิตแบบนี้ไป 20 ปี และมีอัตราการเพิ่มของค่าใช้จ่ายปีละ 3% และมีอัตราผลตอบแทน 7% มูลค่าความสูญเสียก็จะเป็นเงิน 3,226,667 บาท

ทั้งนี้ในการคำนวณมูลค่าความสูญเสียที่ 3,226,667 นี้ คำนวณจากรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด (290,400 บาท) หารด้วยผลบวกของอัตราผลตอบแทนสุทธิ 7% ลบด้วยอัตราเพิ่มของค่าใช้จ่ายต่อปี 3% (ยิ่งต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายต่อปีเพิ่มขึ้น ยิ่งทำให้มูลค่าความเสียหายมากขึ้น) และบวกด้วย % ของระยะเวลาที่ต้องอยู่ 20 ปี เป็นปีละ 5% หรือเท่ากับ 7- 3% + 5% เป็น 9% หรือ 290,400 ต่อ 9% นั่นเอง

ดังนั้นสมมติเราไปซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทในย่านชานเมืองรังสิต แล้วเข้ามาทำงานในเมือง เราก็ต้องเสียค่าเดินทางรวม 3.23 ล้านบาท หรืออีกนัยหนึ่งหากเรามีเงินซื้อบ้านชานเมืองในราคา 5 ล้านบาท เราซื้อห้องชุดในใจกลางเมืองในราคาได้ 8.23 ล้านบาท (5 ล้านบาท + 3.23 ล้านบาทซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการเดินทาง)

ในขณะนี้อาจมีบางคนคิดว่าจะย้ายออกนอกเมืองเพราะกลัวเรื่องแผ่นดินไหว ดังนั้นผู้ที่คิดจะย้ายต้องคำนึงถึงต้นทุนค่าออกนอกเมืองเหล่านี้ด้วย โดยคาดว่าความวิตกเกี่ยวกับเรื่องแผ่นดินไหวก็คงจะหมดไปในเวลาไม่เกินครึ่งปีถึง 1 ปี เช่นกรณีความวิตกเรื่องสึนามิภูเก็ต

นอกจากนี้ยังเชื่อว่าจะมีผู้ย้ายออกเช่นกันโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้สูง ซึ่งมีทั้งบ้านเดี่ยวและห้องชุดหลายหน่วย อาจย้ายจากห้องชุดหนึ่งไปห้องชุดอื่นหรือบ้านแนวราบก็ได้สำหรับประชาชนทั่วไป ก็คงไม่ย้าย กรณีนี้เคยเกิดขึ้นกับเหตุการณ์น้ำท่วมปี 2554 ชาวบ้านในนวนคร เมืองเอก และหมู่บ้านอื่นๆ ต่างก็ทยอยกลับไปอยู่บ้านหลังเดิม

ส่วนผู้ที่อยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวราคาแพง ก็อาจย้ายออกไปอยู่ทำเลอื่น เช่น บางนา ซึ่งน้ำไม่ท่วม ปล่อยบ้านที่ถูกน้ำท่วมให้คงคราบน้ำไว้ เพราะไม่ได้ซ่อมแซม ดังนั้นต้องไตร่ตรองก่อนคิดย้ายออกนอกเมือง

เป็นภาพสะท้อนที่เกิดขึ้นหลังแผ่นดินไหว แม้เหตุการณ์จะผ่านไปแล้ว แต่ยังเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการต้องฝ่าฟันไปตลอดปีนี้