กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคฉบับใหม่เรื่องสัญญาเช่าที่พักอาศัย มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคมที่ผ่านมา โดยบทบัญญัติส่วนใหญ่เป็นคุณแก่ผู้เช่า แต่เป็นโทษแก่ผู้ให้เช่า หนักๆ เลย ก็คือบังคับว่าผู้ให้เช่าเรียกเงินประกันความเสียหายได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า และเรียกค่าเช่าล่วงหน้าได้อีกไม่เกิน 1 เดือน รวมเป็น 2 เดือน นอกจากนี้ยังห้ามมิให้เปลี่ยนกุญแจล็อกห้อง หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าที่ไม่จ่ายค่าเช่าออกนอกห้อง
ที่หนักหนาอีกข้อ คือให้โอกาสผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าระยะยาวได้ เพียงแค่ยื่นหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้า 30 วัน โดยต้องให้เหตุผลที่สมควร เรื่องเหตุผลสมควรนี้ใครก็ให้ได้ ไม่ใช่เรื่องยาก เช่นต้องย้ายที่ทำงาน ต้องย้ายกลับต่างจังหวัด ต้องย้ายกลับต่างประเทศ แต่การที่ผู้ให้เช่าจะตามพิสูจน์ว่า เหตุผลตามสมควรที่ให้นั้นจริงหรือเปล่า เป็นเรื่องยาก เสียค่าใช้จ่ายสูง เรียกว่าผู้ให้เช่าตามกฎหมายใหม่เสียเปรียบผู้เช่าทุกประตู
ที่เป็นประเด็นพิพาทกันมากคือ ค่าไฟฟ้า ซึ่งผู้ให้เช่ามักจะบวกเพิ่ม จากค่าไฟฟ้าที่การไฟฟ้าฯเรียกเก็บจากผู้ให้เช่า ผู้เช่าที่รู้กฎหมายใหม่ก็ไม่ยอม หรือผู้เช่าขอตรวจสอบมิเตอร์ไฟฟ้า ผู้ให้เช่าก็ขัดขืนเช่นกัน กลายเป็นไม้เบื่อไม้เมากัน
กฎหมายใหม่นี้เป็นขวัญใจชาวบ้าน ถูกใจผู้เช่าทั่วประเทศ แต่สำหรับผู้ให้เช่าแล้ว เขารู้สึกเหมือนไม่ได้รับความเป็นธรรมจากภาครัฐ ที่พักอาศัยระดับสูงสำหรับตลาดบน เช่น อพาร์ตเมนต์หรูใจกลางกรุงเทพฯ สำหรับนักธุรกิจต่างชาติ ที่ผู้เช่ายอมจ่ายค่าเช่าแพงๆ เดือนละหลายหมื่นบาท ก็ต้องอยู่ภายใต้กฎหมายใหม่นี้เช่นกัน ไม่ได้รับยกเว้น กฎหมายใหม่ไม่ได้แยกไว้ บางครั้งชาวต่างชาติชอบอพาร์ตเมนต์มาก และชอบทำเลติดกับรถไฟฟ้า ราคาแพงหน่อย ก็ยังถูกกว่าบ้านเขา เขาก็ไม่รังเกียจที่จะจ่ายค่าเช่าสูงๆ จะให้วางประกัน 2 เดือนก็ยอม จะให้จ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ ที่ผู้ให้เช่าบวกเข้าไป ก็ไม่ว่าอะไร แต่เมื่อกฎหมายใหม่ห้ามบวก ผู้ให้เช่าก็บวกไม่ได้ ถ้าบวกเป็นโมฆะ ผู้ให้เช่าก็เลยขาดรายได้ตรงนี้ไป
มีประเด็นเหมือนกันว่า ถ้าบริษัทเป็นผู้เช่า เพื่อให้ผู้บริหารต่างชาติอยู่อาศัย อย่างนี้สัญญาเช่านั้นจะอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายใหม่หรือไม่ เมื่อกฎหมายใหม่บัญญัติไว้กว้างๆ ว่าใช้บังคับกับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ไม่ได้พูดไว้เรื่องบุคคลธรรมดาหรือบริษัทเซ็นสัญญาในฐานะผู้เช่า ดังนั้นตราบใดที่เป็นสัญญาเช่าที่พักอาศัยจึงต้องอยู่ภายใต้กฎหมายใหม่ทั้งสิ้น
เนื่องจากกฎหมายใหม่บอกว่าที่พักอาศัยให้เช่าที่จะอยู่ในบังคับของกฎหมายใหม่นี้ต้องมีอย่างน้อย 5 หน่วยด้วยกัน จะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือต่างอาคารกันก็ได้ จึงมีข้อสงสัยเพิ่มเติมว่า ผู้เช่าจะรู้ได้อย่างไร ว่าผู้ให้เช่ามีที่พักอาศัย 5 หน่วย ประเด็นนี้ถ้าเป็นอพาร์ตเมนต์ดูง่าย ถ้าอาคารที่เป็นอพาร์ตเมนต์หลังนั้นมีห้องให้เช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป ก็ใช้ได้ สัญญาเช่าต้องบังคับตามกฎหมายใหม่ แต่ถ้าเป็นอาคารคอนโดฯรวม หรือบ้านเดี่ยวเป็นหลังๆ ผู้เช่าจะมองเห็นไม่ชัด ต้องสืบเสาะหาข้อเท็จจริงเอาเอง ซึ่งบางครั้งเป็นเรื่องยาก
เรื่องราวใหญ่สุดตอนนี้ก็มีว่า ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่ ไม่ยอมคืนเงินประกันที่เรียกไว้เกิน 1 เดือนตามกฎหมายใหม่ และไม่ยอมแก้สัญญาเก่าให้สอดคล้องกับกฎหมายใหม่ โดยเห็นว่าโทษจำคุก 1 ปี เป็นเรื่องไกลตัว และประเมินว่าสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคน่าจะไม่เข้มงวดจริงจังถึงขนาดฟ้องผู้ให้เช่า ให้ต้องโทษทางอาญา เรื่องนี้ก็ต้องดูกันต่อไป
แต่ความเสี่ยงใกล้ตัวของผู้ให้เช่า ที่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่ไม่ทราบ จึงเพิกเฉยเสียกับกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคฉบับใหม่นี้ ผู้เช่ารายใดมาขอเงินประกันที่จ่ายไว้คืน หรือขอให้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็ถูกปฏิเสธกลับไปทุกราย เพราะผู้ให้เช่าไม่ทราบว่ามีกฎหมายใหม่อีกฉบับที่มีผลบังคับใช้เกือบ 3 ปีที่แล้ว คือ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 26) ซี่งใช้บังคับเมื่อปลายปี 2558 ที่ให้สิทธิผู้เช่า ในฐานะผู้บริโภค ฟ้องผู้ให้เช่าเป็นการดำเนินคดีแบบกลุ่มได้
ดังนั้นหากผู้ให้เช่าไม่ยอมคืนเงินประกันที่เรียกไว้เกินตามสัญญาฉบับเดิม เช่นถ้าเรียกไว้ 2 เดือน เกินกฎหมายกำหนดมา 1 เดือน ผู้เช่าก็รวมตัวกันฟ้องผู้ให้เช่าเป็นคดีแบบกลุ่มได้ เช่น ถ้าค่าเช่าอพาร์ตเมนต์คิดเดือนละ 6,000 บาท ผู้ให้เช่าก็ต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่า 6,000 บาท ถ้าเป็นสมัยก่อน เมื่อผู้ให้เช่าไม่คืน ผู้เช่าก็ทำอะไรไม่ได้ จะไปฟ้องก็ไม่คุ้ม เพราะทุนทรัพย์แห่งคดีแค่ 6,000 บาท ตัวเองก็ไม่มีเงินจ้างทนายด้วย
แต่หลังกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งฉบับใหม่ออกมาแล้ว
ถ้าผู้เช่ารวมตัวกันเป็นกลุ่ม เช่น 5 คน เงินประกันที่ต้องคืนให้โจทก์ คือ 15,000 บาท แต่ถ้าอพาร์ตเมนต์มีถึง 100 ห้อง ผู้เช่าอีก 95 คน ก็ถือเป็นสมาชิกกลุ่มได้ประโยชน์จากผลของคดีไปด้วยโดยอัตโนมัติ แม้จะไม่มีเงินจ้างทนายความก็ตาม และทุนทรัพย์ที่ฟ้องร้องกันก็ย่อมสูงตามไปด้วย ผู้ให้เช่าจึงควรคำนวณตัวเลขค่าเสียหายที่จะต้องชำระให้สมาชิกทั้งกลุ่มให้ดีๆ เพราะไม่ใช่ชำระให้แก่โจทก์ตัวแทนกลุ่ม 5 คนเท่านั้น แต่ต้องชำระเงินประกันคืนให้แก่สมาชิกทั้งกลุ่ม 100 คน เป็นเงินค่าประกันที่ต้องคืนทั้งสิ้น 600,000 บาท ++ เพราะมีค่าเสียหายอย่างอื่นด้วย เช่น ค่าเสียหายจากการทำละเมิด หรือผิดสัญญา ดอกเบี้ยผิดนัด 7.5% ต่อปี ค่าฤชาธรรมเนียมศาลที่ต้องออกแทนโจทก์ผู้ชนะคดี และเงินรางวัลของทนายความที่ศาลจะมีคำพิพากษากำหนดไว้ให้โดยอำนาจตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งใหม่
จำนวนโจทก์ที่เป็นตัวแทนกลุ่มฟ้องคดีนี้ กฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งใหม่ ไม่ระบุว่ากี่คน แต่เนื่องจากกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคกำหนดห้องเช่าขั้นต่ำไว้ 5 ห้อง ดังนั้น ผู้เช่าเพียง 5 คนก็น่าจะมีสิทธิฟ้องแบบกลุ่มได้ ถ้าอพาร์ตเมนต์มีห้องเช่ามากกว่านั้น เช่นถึง 100 ห้อง ผู้เช่าที่เหลือก็ถือว่าเป็นสมาชิกกลุ่ม อยู่เฉยๆ รับประโยชน์ โดยที่ตนไม่ต้องทำอะไร หรือจะเลือกออกจากกลุ่มก็ได้ แต่ออกแล้วไม่ได้รับประโยชน์ และจะขอกลับเข้ากลุ่มใหม่ก็ไม่ได้
เนื่องจากกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งฉบับใหม่ มุ่งคุ้มครองผู้มีรายได้น้อย ให้ได้มีโอกาสเข้าถึงกระบวนการยุติธรรม แม้ผู้เช่าไม่มีเงินจ้างทนายความเลย ก็ฟ้องคดีได้โดยอาจตกลงกับทนายความว่าจะจ่ายให้หลังคดีสิ้นสุด และได้รับเงินมาจากผู้ให้เช่าแล้ว ไม่ว่าจะโดยการตกลงประนีประนอมยอมความกับผู้ให้เช่า หรือศาลพิพากษาให้ผู้ให้เช่าแพ้คดีก็ตาม หลักการของกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนี้ออกมา ก็เพื่อคุ้มครองประชาชนคนเดินถนนทั่วไป เป็นการเปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อย ได้มีโอกาสพึ่งกระบวนการยุติธรรมได้มากขึ้น โดยศาลไทยมีอำนาจมีคำพิพากษาให้ทนายความได้รับเงินรางวัล หากชนะคดีได้ โดยจำเลยซึ่งแพ้คดีเป็นผู้จ่าย ถ้าไม่จ่ายก็จะมีคำสั่งบังคับคดียึดทรัพย์ อายัดทรัพย์ต่อไปเหมือนคดีปกติ และทนายความจะได้ส่วนแบ่งจากเงินที่บังคับคดีได้ตามคำสั่งศาลเสมอ
กฎหมายต้นแบบเรื่องนี้ก็คืออเมริกา เงินที่ต้องแบ่งให้ทนายความที่อมริกาภายหลังที่โจทก์ได้รับเงินค่าเสียหายจากจำเลยแล้ว ก็ประมาณ 30-40% ของยอดเงินที่ได้รับ ก็เท่ากับว่าคนจนรวมตัวกันฟ้องคดีที่ใหญ่เป็นพันล้านหมื่นล้านได้ โดยไม่ต้องแบกรับค่าใช้จ่าย แต่คนที่รับความเสี่ยงต้องแบกรับค่าใช้จ่ายคือตัวทนายความเอง ทั้งเงินเดือนของตนเอง และลูกน้องเพื่อนร่วมงานในทีม เป็นเวลาหลายปี กว่าคดีจะสิ้นสุด และถ้าโจทก์แพ้คดี ทนายความที่อเมริกาก็จะไม่ได้รับค่าจ้างเลย อาจถึงขั้นล้มละลายได้ ทนายความที่อเมริกาจึงเลือกทำคดีที่มีโอกาสชนะเท่านั้น แต่คดีเรียกเงินประกันความเสียหายที่ผู้ให้เช่าเรียกไว้เกินนี้ รวมทั้งการฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าเป็นคดีละเมิดในฐานที่จงใจไม่แก้สัญญาตามกฎหมายใหม่ทำให้โจทก์เสียหาย หรือเป็นคดีผิดสัญญา เพราะกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคฉบับใหม่ถือว่าถ้าไม่แก้สัญญา ให้ถือว่าข้อความในกฎหมายใหม่เป็นสัญญาแทน ทนายความไทยจำนวนมากอาจมองว่าผู้เช่ามีโอกาสชนะมากกว่าแพ้
เนื่องจากการฟ้องคดีแบบกลุ่มทนายความอาจต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่าย ที่อเมริกา จึงมีบริษัทที่ให้สำนักงานทนายความกู้เงินไปทำคดี ซึ่งเขาก็จะมีที่ปรึกษากฎหมายของเขาเอง ประเมินเช่นกันว่าคดีจะมีโอกาสชนะมากแค่ไหนเพียงใด ถ้ามีโอกาสแพ้สูงเขาก็ไม่ปล่อยเงินกู้ให้ เมื่อให้กู้ไปแล้ว ถ้าทนายความได้เงินรางวัลมาจากโจทก์แล้ว ค่อยมาใช้คืนเงินกู้ การฟ้องคดีแบบกลุ่มที่มีทุนทรัพย์สูงๆ พวกคดีสิ่งแวดล้อม หรือคดีคุ้มครองผู้บริโภคจากความชำรุดบกพร่องของสินค้า สำนักงานทนายความจึงสามารถโฆษณาในทีวีประกาศหาสมาชิกกลุ่มที่เป็นผู้เสียหายได้ และมีการติดป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ริมทางด่วนและริมถนนหลวงสายหลักด้วย
เมืองไทยเองอีกนานที่จะพัฒนาไปถึงขั้นนั้น
แต่ก็มีการเริ่มต้นขึ้นแล้ว และเริ่มแผลงฤทธิ์ให้เห็นผลแล้ว คดีที่เป็นข่าวออกสู่สายตาสาธารณะก็คือ กรณีคนไข้ของโรงพยาบาล 2 แห่ง จำนวน 16 คน ในคดีหนึ่ง และประมาณ 30 คนในอีกคดีหนึ่ง ฟ้องโรงพยาบาลชื่อดังเป็นการดำเนินคดีแบบกลุ่ม แล้วชนะด้วย โดยคดีแรกศาลชั้นต้นพิพากษาโรงพยาบาลชำระค่าเสียหายให้คนไข้ คนละ 20,000 บาท
สำหรับผู้ให้เช่าที่ยังไม่ปฏิบั ติตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคฉบับใหม่ จึงมีความเสี่ยงที่จะถูกผู้เช่ารวมตัวกันฟ้องคดีแบบกลุ่มได้ หนทางที่ปลอดภัยที่สุด แม้จะสิ้นเปลืองและทำให้เดือดร้อน ก็คือรีบคืนเงินประกันที่เรียกไว้เกิน และรีบทำสัญญาฉบับใหม่ส่งมอบให้แก่ผู้เช่าทุกรายโดยด่วนที่สุด เพราะเลยวันที่กฎหมายบังคับใช้มาแล้ว หากถูกดำเนินคดีแบบกลุ่มแล้วแพ้คดี จะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่านี้มากนัก ไม่นับความเดือดเนื้อร้อนใจที่จะมากกว่าเดิม
