1.เป็นน่าสังเกตว่า อัตราเกิดของประชากรไทยสมัยนี้ต่ำ (น้อยกว่า 1%) ส่วนจำนวนบ้านเรือนนั้นเพิ่มขึ้นในอัตราที่ไม่สูงนัก (1-2%) แต่อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมขยายตัวรวดเร็วมาก (อัตราการเติบโตสูงถึง 12% ต่อปี คำนวณจากฐานข้อมูล 12 จังหวัด คือ กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และบางหัวเมืองซึ่งจะกล่าวถึงต่อไป) เราอยากรู้ว่า เหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น? และปรากฏการณ์เช่นนี้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจท้องถิ่นและการคลังท้องถิ่นอย่างไร
ในโอกาสนี้ขอนำผลวิจัยและตัวเลขสถิติการขยายตัวของอาคารชุดมาแสดง พร้อมกับตั้งข้อสังเกตบางประการ โครงการวิจัยที่ผู้เขียนและคณะดำเนินการ เกี่ยวข้องกับ “ตลาดที่ดินและผลกระทบต่อเศรษฐกิจประเทศและระดับจังหวัด” พร้อมศึกษาผลกระทบของตลาดที่ดินต่อรายได้รัฐบาล/ท้องถิ่น และการกระจายรายได้ ขอขอบคุณกองทุนสนับสนุนการวิจัย (สกว.) ที่ให้การสนับสนุน นอกเหนือจากเข้าใจพลวัตของตลาดที่ดินและอาคารชุด เราอยากรู้ว่าธุรกรรมที่ดินกระจายหรือกระจุกตัวในมิติพื้นที่ (จังหวัด) และนัยต่อความเหลื่อมล้ำการคลังท้องถิ่น
2.คณะวิจัยของเราพยายามรวบรวมข้อมูลสถิติจากหลายแหล่ง นำมา
สร้างฐานข้อมูลจังหวัดเพื่อวิเคราะห์ หนึ่งในหัวข้อที่ให้ความสำคัญคือ ปริมาณธุรกรรมที่ดิน หมายถึงการซื้อขาย แลกเปลี่ยน โอนมรดก หรือให้โดยเสน่หา เพื่อสร้างดัชนีการโอนที่ดินรายจังหวัด (LTI, land transaction index) ข้อมูลที่ดินนั้นมีคุณลักษณะพิเศษคือบันทึกการปลี่ยนมือที่ดินทุกรายทุกแปลง นับเป็นข้อมูลขนาดใหญ่ เราคำนวณปริมาณธุรกรรมเทียบกับกรรมสิทธิ์ที่ดินของแต่ละจังหวัด (ผลรวม 36 ล้านแปลงทั่วประเทศ) เพื่อช่วยให้เข้าใจว่าตลาดที่ดินในแต่ละจังหวัดคึกคักหรือซบเซา และนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบระหว่างจังหวัด ในที่นี้ขออภิปรายอัตราการขยายตัวของอาคารชุด (แสดงในตารางที่ 1) พร้อมกับข้อสังเกตดังนี้ หนึ่ง อาคารชุดทั่วประเทศมีจำนวน 1.32 ล้านหน่วย (สถิติในปี 2559) ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใน 12 จังหวัดเท่านั้น คือ กรุงเทพฯและปริมณฑล ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต ฯลฯ (จำนวนคอนโดฯใน 12 จังหวัดรวมกัน 1.27 ล้านหน่วย) ในจำนวนนี้พบว่ามี 2 จังหวัดน้องใหม่ไฟแรงที่อัตราการเพิ่มขึ้นของคอนโดฯสูงถึงร้อยละ 15-20 ต่อปี คือประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) และเพชรบุรี (ชะอำ)
3. เราตั้งข้อสันนิษฐานว่า มีปัจจัยอะไรที่ทำให้อาคารชุดเติบโตเร็วมาก? พอสรุปความได้ว่า ก) วิถีชีวิตคนรุ่นใหม่ต้องการเลือกพำนักใกล้บริเวณศูนย์กลางเมือง เพื่อความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน แทนที่จะซื้อบ้านเดี่ยวที่ทำเลอยู่ไกลเมือง สะท้อนว่ารสนิยมของคนรุ่นนี้ต่างจากรุ่นพ่อแม่ ข) ผู้ประกอบการคอนโดฯรู้ใจคนรุ่นใหม่ จึงเลือกทำเลพัฒนาอาคารชุดบริเวณใกล้รถไฟฟ้าพาดผ่าน ค) การไหลเข้าของทุนต่างชาติน่าจะเป็นอีกปัจจัยบวกต่อการขยายตัวของคอนโดฯ เพราะกฎหมายเปิดโอกาสให้คนต่างชาติครอบครองอาคารชุด ง) มีคนอีกจำนวนหนึ่งซึ่งมีเงินทุนเหลือเฟือ (เงินเย็น) ซื้ออาคารชุดเอาไว้เพื่อเก็งกำไร จ) ตามหลักกฎหมายอาคารชุดเป็นที่พักอาศัย แต่ในความเป็นจริงอาคารชุดอาจถูกใช้เป็นสถานประกอบกิจการ หรือให้เช่าพักชั่วคราวในลักษณะ “คอนโดเทล”
ทีมวิจัยเราการลงพื้นที่ (จ.ภูเก็ต) ได้รับโอกาสสัมภาษณ์นายกเทศมนตรีท่านหนึ่ง ซึ่งท่านให้ข้อสังเกตต่อทีมงานที่น่าสนใจว่า อาคารชุดขนาดใหญ่ซึ่งตั้งอยู่ไม่ไกลจากสำนักงานเทศบาลนี้ (จำนวนห้องมากกว่า 1 พันหน่วย) และถือครองโดยคนต่างชาติเกินครึ่ง อาคารถูกแปลงสภาพเป็นโรงแรมหรือรีสอร์ต รับนักท่องเที่ยวต่างชาติในลักษณะ room sharing ในระยะสั้นหรือระยะปานกลาง ในแง่หนึ่งเป็นผลบวกต่อเศรษฐกิจท้องถิ่นจากนักท่องเที่ยว — แต่กลับไม่เป็นคุณต่อการคลังของหน่วยงานท้องถิ่น ประการแรก การที่นักท่องเที่ยวมาพักคอนโดฯแทนโรงแรม ทำให้องค์การบริหารส่วนจังหวัดขาดรายได้จาก “ภาษีการเข้าพักโรงแรม” ประการที่สอง เทศบาลซึ่งเป็นเจ้าของพื้นที่อาคารชุด ไม่ได้รายได้จากภาษีโรงเรือนและที่ดิน เพราะอาคารชุดถูกนิยามว่าเป็นที่อยู่อาศัย ไม่ได้ประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ ซึ่งถ้าหากว่าระบุเป็นกิจการเชิงพาณิชย์ — เทศบาลสามารถจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน โดยประเมินจาก “ค่ารายปี” หรือค่าเช่าคอนโดฯ
เราสังเกตได้ชัดว่าผู้บริหารองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นท่านนี้ไม่ปลื้มการที่มีคอนโดฯในพื้นที่เท่าใดนัก จริงอยู่เศรษฐกิจท้องถิ่นอาจจะได้อานิสงส์จากนักท่องเที่ยวอย่างน้อยจำนวนหนึ่ง แต่ไม่เป็นคุณต่อการคลังเทศบาล หรือ อบจ.
4. มีคำถามชวนคิดต่อไปว่า หากรัฐกำหนดมาตรการควบคุมเข้มข้น
มิให้อาคารชุดถูกใช้เป็นที่พักแรมหรือประกอบธุรกิจออนไลน์จะดีไหม? เพื่อเก็บภาษีได้เต็มที่ เพื่อนของเราคนหนึ่งเสนอมุมมองที่แตกต่าง เขาเห็นว่า แทนที่รัฐจะห้ามปรามหรือควบคุมมิให้คอนโดฯถูกใช้เพื่อหาผลประโยชน์เชิงพาณิชย์ เราควรเปิดโอกาสให้เจ้าของใช้อาคารชุดสำนักงานธุรกิจหรือให้นักท่องเที่ยวพักแรมชั่วคราวได้ โดยที่เทศบาล และ อบจ.รับรู้ น่าจะเป็นผลดีต่อเศรษฐกิจและการคลังท้องถิ่นมากกว่า พร้อมขยายความว่า ก) ในยุคใหม่การทำธุรกิจออนไลน์หรือการให้บริการผ่านอิเล็กทรอนิกส์ เป็น smart office โดยไม่จำเป็นต้องมีสำนักงานใหญ่โต คอนโดฯตอบสนองความต้องการของผู้ประกอบการในยุคใหม่ได้ ประหยัดและมีประสิทธิภาพ ข) การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขเช่นนี้เป็นผลดีต่อเทศบาล คือการได้รับภาษีโรงเรือนและที่ดิน ในขณะที่ อบจ.ได้ภาษีเข้าพักโรงแรม ข) นักท่องเที่ยวหลายล้านคนจำแนกออกเป็นหลายกลุ่มหลายระดับ กลุ่มร่ำรวยต้องการบริการชั้นหนึ่งเข้าพักโรงแรม แต่ยังมีนักท่องเที่ยวระดับปานกลางและเบี้ยน้อยที่ต้องการประหยัดรายจ่าย สามารถเลือกใช้บริการที่เหมาะสมกับเศรษฐฐานะ ค) ผลบวกต่อการกระจายรายได้ หมายความว่า คนที่มีทุนน้อย เช่น ผู้สูงอายุที่เก็บออมได้ระดับหนึ่ง ซื้ออาคารชุดไว้ 4-5 หน่วย สามารถจะมีรายได้จากการให้เช่าหรือเช่าทำธุรกิจออนไลน์ ช่วยให้เกิดรายได้ แต่ถ้าหากเรากำหนดเงื่อนไขและควบคุมแบบเข้มข้นว่า นักท่องเที่ยวต้องพักในโรงแรมเท่านั้น รายได้จากการท่องเที่ยวจะกระจุกตัวกับนายทุนขนาดใหญ่เจ้าของโรงแรมและ
รีสอร์ต ง) อย่าลืมว่าตลาดนักท่องเที่ยวนั้นมีหลายระดับ สูง-กลาง-ต่ำ เราน่าเปิดโอกาสให้มีอุปทานที่พักแรมหลากหลาย จะเป็นผลดีต่อเศรษฐกิจส่วนรวมมากกว่าตั้งเป้ารับนักท่องเที่ยวไฮคลาสอย่างเดียวเพราะว่าจำนวนน้อยนิด
การเติบโตของอาคารชุด เป็นปรากฏการณ์ที่น่าสนใจซึ่งเกี่ยวข้องกับเงินลงทุนจำนวนมหาศาล (มากกว่า 3 ล้านล้านบาท สมมุติว่าราคาต่อหน่วยเท่ากับ 2 ล้านบาท) ในจำนวนนี้อาจเป็นเงินทุนต่างชาติ แต่ไม่สามารถระบุเป็นตัวเลข ยังมีคำถามวิจัยที่น่าจะสืบค้นต่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งทบทวนนโยบายที่ไม่จำกัดประโยชน์จากอาคารชุดเฉพาะอยู่อาศัยเท่านั้น อาจจะเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจส่วนรวมและการคลังของเทศบาล และ อบจ. มากกว่าในปัจจุบัน
