สร้างความตื่นตัวพอสมควรต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัย
เมื่อแบงก์ชาติเตรียมออกหลักเกณฑ์กำกับการปล่อยเงินกู้ที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินของรัฐ ตั้งเป้าจะให้มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2562 เป็นต้นไป
แบงก์ชาติให้เหตุผลความจำเป็นจากการตรวจสอบข้อมูลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วงที่ผ่านมา แข่งขันรุนแรงมากขึ้น แต่มาตรฐานการให้สินเชื่อหย่อนยาน หรือเข้มงวดลดลง
ยกตัวอย่าง ซื้อไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์ หรือมีการให้กู้มากกว่าเงินซื้อจริง หรือ “เงินทอน” ให้ลูกค้านำไปใช้จ่ายด้านอื่นๆ
สปอยล์ผู้กู้จนมีหนี้สินเกินตัว
ที่สำคัญยังพบสัญญาณการกู้เป็นไปเพื่อลงทุน (เก็งกำไร) ไม่ใช่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยอยู่จริง กำลังมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น
แต่ผู้ที่กำลังจะกู้เงินซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงอย่าเพิ่งวิตกทุกข์ร้อน เพราะหลักเกณฑ์ที่แบงก์ชาติเตรียมนำออกใช้ พุ่งเป้าเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และเป็นการกู้ซื้อหลังที่ 2 ขึ้นไป กำหนดให้ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน จากปัจจุบันเพียง 5-10% หรือเท่ากับคุมแบงก์พาณิชย์ให้ปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย
ถือเป็นมาตรการเชิงป้องกัน ลดโอกาสเก็งกำไร ที่จะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเร่งตัวมากเกินกว่าสภาพควรจะเป็น
ผลดีก็จะตกกับประชาชนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น (ไม่แพงเกินไปจากการเก็งกำไร)
ขณะเดียวกันเท่ากับช่วยกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนให้มีความเสี่ยงลดลง รับมือได้หากเกิดสถานการณ์เศรษฐกิจไม่พึงประสงค์
แต่ในซีกผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คงไม่แฮปปี้เท่าไหร่นัก จากโอกาสในการ “ปล่อยของ” ยากขึ้น
อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ปัญหาที่จะตามมาว่า มาตรการนี้จะส่งผลกระทบผู้ซื้อบ้านก่อนหน้านี้ ที่กำลังรอโครงการแล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปี 2562 ซึ่งหลักเกณฑ์กำกับของแบงก์ชาติบังคับใช้พอดี ต้องเตรียมเงินดาวน์เพิ่มเป็น 20% ขณะที่ระยะเวลาประกาศบังคับใช้กระชั้นชิด ผู้บริโภคกลุ่มนี้อาจเตรียมตัวไม่ทัน โดย ธปท.ควรจะให้มีระยะเวลาเตรียมตัวประมาณ 6 เดือนถึง 1 ปี นอกจากนี้ กลุ่มที่จะได้รับผลกระทบอีก คือ กลุ่มบ้านตากอากาศหากมีการเก็บเงินดาวน์ที่สูงขึ้น เพราะเป็นบ้านหลังที่สอง
อีกทั้งการซื้อบ้านหลังที่ 2 ก็ไม่ได้หมายความว่าจะเป็นไปเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไรเพียงด้านเดียว แต่อาจเกิดจากความจำเป็นอื่น ซึ่งคุณอธิปเสนอ ธปท. ควรเขียนนิยาม “บ้านหลังที่ 2” ให้ชัดเจน เพราะคนส่วนใหญ่ที่มีบ้านอยู่แล้ว แต่อาจจะไม่ได้อยู่ในเมือง เมื่อเข้ามาทำงานหรือลูกเรียนหนังสือ จำเป็นต้องซื้อคอนโดมิเนียมพักอาศัยเพื่อความสะดวกในการใช้ชีวิต
กลุ่มนี้ถือว่ามีความต้องการจริง แต่ได้รับผลกระทบไปด้วย
ข้อเสนอดังกล่าวคงไม่ใช่เรื่องใหญ่หรือยากเกินกว่าจะปรับให้เหมาะสมยิ่งขึ้น เพราะคงไม่มีมาตรการกำกับไหนให้ประโยชน์ได้กับทุกฝ่าย
แต่ไหนๆ แบงก์ชาติจะให้ความสำคัญกับการสกัดการเก็งกำไร ก็น่าจะขยายไปถึงทุนจีนพลังเงินมหาศาลที่กำลังเข้ามากว้านซื้อทุกอย่างที่ขวางหน้า รวมไปถึงโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม (เพราะต่างถือครองที่ดินไม่ได้) ที่เปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาซื้อได้ในสัดส่วน 49% ของโครงการ
มีทั้งซื้อยกล็อต-ยกชั้น แถมยังมีข่าวว่าซื้อยกอาคารด้วยซ้ำ (ไม่รู้ซื้อได้อย่างไร)
ต้องยอมรับว่า ไม่มากก็น้อยซื้อเพื่อการลงทุน และมีส่วนผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงเกินพื้นฐานที่ควรเป็นเช่นกัน
แบงก์ชาติและภาครัฐจะขยับเรื่องนี้อย่างไร
สัญญา รัตนสร้อย
