คุณโผงฟ้องขับไล่คุณจำนูญให้ออกจากตึกแถวและเรียกค่าเสียหาย อ้างว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว
คุณจำนูญให้การว่า คุณจำนูญได้ขอต่อสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท และชำระเงินให้คุณโผงแล้ว ไม่เป็นละเมิด คุณโผงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
คุณโผงอุทธรณ์
ศาลชั้นอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่คุณจำนูญและให้คุณจำนูญชำระค่าเสียหายแก่คุณโผง
คุณโผงและคุณจำนูญฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามสัญญาเช่าตึกแถว มีหมายเหตุต่อท้ายสัญญาว่า
“สัญญานี้มีอายุ 15 ปี ต่ออายุสัญญา 3 ปีต่อ 1 ครั้ง”
สัญญาข้อ 10 มีความว่า “เมื่อครบกำหนดอายุสัญญา และผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไปผู้เช่าจะได้เสนอขอต่อสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าภายในกำหนด 60 วัน หากมิได้ขอต่อสัญญาภายในกำหนดนี้ให้ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิการเช่า..”
ดังนี้ ย่อมเห็นเจตนาของคู่กรณีได้ชัดว่า ผู้ให้เช่าประสงค์ที่จะให้สิทธิแก่ผู้เช่าที่จะขอต่อสัญญาเป็นคราวๆ ภายในกำหนดเวลา 15 ปี โดยผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าครั้งหนึ่งๆ แล้วหากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไปให้ขอต่อสัญญาเช่าได้ภายในกำหนดเวลา 60 วัน ผู้ให้เช่าก็จะให้เช่าต่อไปมีกำหนด 3 ปี ตามเงื่อนไขที่ตกลง อันเป็นคำเสนอที่มีกำหนดระยะเวลาหลังจากสัญญาเช่าครบกำหนด
คุณจำนูญผู้เช่าได้มีหนังสือแสดงความจำนงขอเช่าตึกแถวพิพาทต่อคุณโผงผู้ให้เช่า ภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา จึงเท่ากับคุณจำนูญสนองรับคำเสนอของคุณโผงแล้ว
ถือได้ว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและวิธีการที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่จำเป็นต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก
คุณโผงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากคุณจำนูญเลยโดยอ้างว่าคุณจำนูญไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทอันเป็นการละเมิด
พิพากษากลับเป็นให้ยกฟ้องคุณโผง
เป็นอันว่า คุณจำนูญได้เช่าต่ออีก 3 ปี
(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 316/2530)
————————————–
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 354 คำเสนอจะทำสัญญาอันบ่งระยะเวลาให้ทำคำสนองนั้น ท่านว่าไม่อาจจะถอนได้ภายในระยะเวลาที่บ่งไว้
มาตรา 368 สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปรกติประเพณีด้วยมาตรา 420 ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อ ทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงแก่ชีวิตก็ดี แก่ร่างกายก็ดี อนามัยก็ดี เสรีภาพก็ดี ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดก็ดี ท่านว่าผู้นั้นทำละเมิดจำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น
มาตรา 421 การใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่บุคคลอื่นนั้น ท่านว่าเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายมาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
โอภาส เพ็งเจริญ [email protected]
